Mieter- oder Vermietermarkt: Woran erkennt man den Unterschied?

Ob Mieter oder Vermieter am längeren Hebel sitzen, entscheidet der lokale Wohnungsmarkt. Sie erkennen die Marktlage an drei Kennzahlen: dem marktaktiven Leerstand, der Dauer der Inserate und der Zahl der Bewerber je Wohnung. Und sie ändert sich schon von Stadtteil zu Stadtteil.

Was ist ein Vermietermarkt?

Ein Vermietermarkt entsteht, wenn die Nachfrage nach Wohnungen größer ist als das Angebot. Typisch sind:

• Besichtigungen mit Dutzenden Interessenten, Inserate verschwinden binnen weniger Tage
• vollständige Bewerbungsmappen als Standard, Auswahl nach Einkommen und Bonität
• steigende Angebotsmieten und kaum Spielraum bei Miete, Renovierung oder Kaution
• kaum Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen

Was ist ein Mietermarkt?

Ein Mietermarkt besteht, wenn das Wohnungsangebot die Nachfrage übersteigt. Typisch sind:

• Inserate stehen über Wochen online, Preise werden nachträglich gesenkt
• Vermieter bieten Anreize: Renovierung, neue Küche, Gratis-Monat oder flexiblen Einzugstermin
• Mieter dürfen Konditionen verhandeln und sich mehrere Wohnungen in Ruhe ansehen
• Vermieter müssen mit längerem Leerstand rechnen

Die Kennzahl, auf die es ankommt: Leerstand

Die Leerstandsquote ist der verlässlichste Anhaltspunkt, aber nur, wenn man die richtige Zahl nimmt. Es gibt zwei sehr unterschiedliche:

Für die Frage „Mieter- oder Vermietermarkt?” zählt die zweite Zahl. Eine Wohnung, die seit Jahren unbewohnt in einem Abrisshaus steht, steht Wohnungssuchenden nicht zur Verfügung. Als Faustregel gilt: Ein gewisser Leerstand von etwa zwei bis drei Prozent ist nötig, damit Umzüge ohne lange Wartezeiten möglich sind („Fluktuationsreserve”). Liegt der marktaktive Leerstand darunter, ist der Markt eng, liegt er deutlich darüber, haben Mieter die Wahl.

Fünf Einflussfaktoren

1. Angebot und Nachfrage: der größte Faktor. Zuzug und mehr Haushalte schaffen Vermietermärkte, besonders wenn zu wenig gebaut wird.
2. Wirtschaftliche Lage: Arbeitsplätze ziehen Menschen an, Rezessionen bremsen die Mobilität.
3. Zinsen und Baukosten: hohe Kosten bremsen den Neubau und verknappen das Angebot mit Verzögerung.
4. Regulierung: Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen dämpfen Preise, ändern aber nichts an der Knappheit. Wo die Länder einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt haben, gilt die Mietpreisbremse.
5. Bevölkerungsentwicklung: wachsende Städte begünstigen Vermieter, schrumpfende Regionen Mieter.

Regionale Unterschiede in Deutschland

Der bundesweite Durchschnitt sagt wenig, die Spreizung ist enorm. Nach dem empirica-Index liegt der marktaktive Leerstand in Wachstumsregionen bei 1,4 %, in Schrumpfungsregionen bei 6,9 %. In Freiburg, München und Frankfurt am Main beträgt er nur 0,1 %.

• Metropolen und Universitätsstädte (München, Frankfurt, Freiburg, Berlin, Hamburg, Köln): klarer Vermietermarkt
• Mittelgroße Städte: meist ausgeglichen, stark vom Stadtteil abhängig
• Strukturschwache und ländliche Regionen: häufig Mietermarkt, teils mit dauerhaftem Leerstand

Eine Karte aller 400 Kreise mit Bevölkerungs-, Miet- und Leerstandsdaten finden Sie in der Wohnungsmarkt-Analyse.

Wie erkenne ich die Marktlage in meiner Stadt?

Fünf Prüfschritte, die ohne Statistikstudium funktionieren:

1. Inseratsdauer beobachten: Verschwinden Angebote auf den Portalen nach wenigen Tagen, ist der Markt eng. Stehen sie nach drei Wochen noch da, eher nicht.
2. Bewerberzahl erfragen: Fragen Sie bei der Besichtigung, wie viele Anfragen es gab. Zweistellig heißt Vermietermarkt.
3. Rückmeldequote bei eigenen Anfragen: Viele Absagen oder Schweigen sprechen für einen Vermietermarkt.
4. Mietspiegel und Wohnungsmarktberichte: Viele Städte veröffentlichen Leerstandsquote und Mietentwicklung. Der Mietspiegel zeigt die ortsübliche Miete, Angebotsmieten liegen im Vermietermarkt oft deutlich darüber.
5. Vor-Ort-Eindruck: Über Wochen hängende „Zu vermieten”-Schilder sind ein Indiz für einen Mietermarkt.

Wichtig: Prüfen Sie das Viertel, nicht nur die Stadt. Gefragte Innenstadtlagen können Vermietermarkt sein, während es am Stadtrand ruhiger zugeht.

Konsequenzen je nach Marktlage

Auswirkung der Marktlage auf die Kautionshöhe

Die gesetzliche Obergrenze von drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB) gilt unabhängig vom Markt. Die Marktlage beeinflusst jedoch, wie viel Kaution tatsächlich verlangt wird:

• Im Vermietermarkt haben Vermieter die Auswahl unter mehreren zahlungsbereiten Interessenten und schöpfen die Obergrenze häufig voll aus. Forderungen darüber hinaus sind unzulässig und müssen nicht gezahlt werden.
• Im Mietermarkt lohnt sich Nachfragen: Wer Leerstand vermeiden will, akzeptiert eher ein oder zwei Monatsmieten oder Ratenzahlung. Auch eine Alternative zur Barkaution wie eine Mietkautionsbürgschaft lässt sich dann leichter durchsetzen. Ob der Vermieter sie akzeptieren muss, ist rechtlich aber nicht geregelt, es bleibt Verhandlungssache.

Die Form der Kaution hat sich zudem verschoben: weg vom verpfändeten Sparbuch hin zu digitalen Treuhandkonten und Bürgschaften spezialisierter Anbieter.

Häufige Fragen

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