Durchschnittliche Miete in Deutschland: Aktuelle Zahlen & Unterschiede
Die durchschnittliche Miete in Deutschland variiert stark je nach Region und Stadtgröße. Diese Übersicht zeigt die aktuellen Zahlen und was sie für die maximale Mietkaution bedeuten.
Bundesweiter Durchschnitt
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Deutschland liegt aktuell bei rund 7,50 bis 8,50 € pro Quadratmeter. Bestandswohnungen sind dabei typischerweise günstiger als Neubauten, und ländliche Regionen liegen deutlich unter den Preisen der Großstädte.
Mietpreise nach Stadtgröße
Großstädte (über 500.000 Einwohner): 15–24 €/m² bei Neuvermietung — die Spanne hat sich in den vergangenen Jahren deutlich nach oben verschoben.
Mittelstädte (100.000–500.000 Einwohner): 10–15 €/m² — bieten Infrastruktur und Arbeitsplätze bei moderateren Preisen.
Kleinstädte und ländliche Regionen: 5–7 €/m², teils niedriger — am günstigsten in strukturschwachen Regionen und Ostdeutschland.
Wichtig für die Einordnung: Die folgenden Städtewerte sind Angebotsmieten bei Neuvermietung. Wer schon länger in einer Wohnung wohnt, zahlt in der Regel deutlich weniger — der Bestandsmietendurchschnitt liegt oft 20 bis 40 % darunter. Für die Kaution zählt aber immer die im aktuellen Mietvertrag vereinbarte Nettokaltmiete.
Durchschnittsmiete und maximale Kaution in 14 Großstädten
| Stadt | Angebotsmiete | Kaltmiete (65 m²) | Maximale Kaution |
|---|---|---|---|
| München | 23,70 €/m² | ca. 1.540 € | ca. 4.622 € |
| Frankfurt am Main | 17,80 €/m² | ca. 1.157 € | ca. 3.471 € |
| Hamburg | 16,50 €/m² | ca. 1.072 € | ca. 3.218 € |
| Stuttgart | 16,33 €/m² | ca. 1.061 € | ca. 3.184 € |
| Köln | 16,00 €/m² | ca. 1.040 € | ca. 3.120 € |
| Düsseldorf | 15,57 €/m² | ca. 1.012 € | ca. 3.036 € |
| Berlin | 15,30 €/m² | ca. 994 € | ca. 2.984 € |
| Mainz | 14,96 €/m² | ca. 972 € | ca. 2.917 € |
| Nürnberg | 14,02 €/m² | ca. 911 € | ca. 2.734 € |
| Bonn | 13,86 €/m² | ca. 901 € | ca. 2.703 € |
| Hannover | 12,37 €/m² | ca. 804 € | ca. 2.412 € |
| Essen | 10,59 €/m² | ca. 688 € | ca. 2.065 € |
| Bielefeld | 10,24 €/m² | ca. 666 € | ca. 1.997 € |
| Dortmund | 10,11 €/m² | ca. 657 € | ca. 1.971 € |
Angebotsmieten Neuvermietung, Q2 2025. Für die Vergleichbarkeit ist einheitlich mit 65 m² gerechnet — die verlinkten Stadtseiten legen teilweise ortsübliche Wohnungsgrößen zugrunde und kommen deshalb zu leicht abweichenden Beträgen. Dort finden Sie außerdem die regionalen Banken mit Kautionskonto im Umkreis.
Der Abstand innerhalb dieser Liste ist bemerkenswert: Zwischen München und Dortmund liegt beim Mietniveau mehr als das Doppelte — und damit bei der Kaution eine Differenz von rund 2.650 € für dieselbe Wohnungsgröße. Genau diese Summe entscheidet darüber, ob sich ein verzinstes Kautionskonto gegenüber einer laufend gebührenpflichtigen Bürgschaft lohnt.
Regionale Unterschiede nach Bundesland
- Bayern und Baden-Württemberg: hohe Durchschnittsmieten — München ist mit Abstand der teuerste Markt, Stuttgart und Nürnberg liegen ebenfalls klar über dem Bundesschnitt
- Nordrhein-Westfalen: mittleres Niveau mit erheblichen regionalen Unterschieden — Köln und Düsseldorf liegen rund 60 % über Dortmund und Essen im Ruhrgebiet
- Hessen und Rheinland-Pfalz: Frankfurt als Finanzplatz zieht das Niveau stark nach oben, Mainz folgt im Rhein-Main-Sog
- Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen: vergleichsweise niedrige Mieten
- Stadtstaaten: Berlin und Hamburg mit überdurchschnittlichen Kosten
Preisentwicklung
Die Mietpreise sind deutschlandweit gestiegen — Ursachen sind unter anderem steigende Baukosten, hohe Wohnungsnachfrage, begrenzter Neubau, Urbanisierung sowie gestiegene Zinsen und Inflation. In Großstädten sind die Mieten über zehn Jahre teils um 30 bis 50 % gestiegen.
Die Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse soll Erhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten begrenzen, hat aber erhebliche Ausnahmen für Neubauten und umfassend modernisierte Einheiten — was ihre praktische Wirkung einschränkt. Konkret gilt: In ausgewiesenen Gebieten darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die sich aus dem lokalen Mietspiegel ergibt — nicht aus bundesweiten Durchschnittswerten wie den oben genannten. Wer prüfen möchte, ob eine neu vereinbarte Miete die Mietpreisbremse überschreitet, muss daher immer den Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde heranziehen.
Ob sie überhaupt gilt, entscheidet sich pro Stadt: In Berlin, München, Hamburg, Köln und den meisten anderen Großstädten dieser Liste ist sie in Kraft. In Essen dagegen gilt sie nicht — die Stadt ist nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen. Und in Frankfurt am Main ist die Lage derzeit rechtlich umstritten, nachdem das Amtsgericht Frankfurt die Verlängerung der Verordnung im Juni 2026 für unwirksam erklärt hat. Den jeweils aktuellen Stand samt Geltungsdauer führen wir auf den Stadtseiten.
Zusammenhang zwischen Miete und Mietkaution
Die maximal zulässige Kaution beträgt drei Nettokaltmieten.
Beispiel: 900 € Monatsmiete = maximal 2.700 € Kaution.
Maximale Kaution abseits der Großstädte
Für die 14 Städte oben stehen die konkreten Beträge bereits in der Tabelle. Außerhalb der Ballungsräume sieht die Rechnung deutlich entspannter aus:
| Lage | Typische Nettokaltmiete (75 m²) | Maximale Kaution |
|---|---|---|
| Mittelstadt | ca. 900 € | ca. 2.700 € |
| Kleinstadt | ca. 600 € | ca. 1.800 € |
| Ländliche Region | ca. 450 € | ca. 1.350 € |
Die Werte sind grobe Orientierungswerte — die tatsächliche Kautionshöhe richtet sich immer nach der individuell vereinbarten Nettokaltmiete, nicht nach statistischen Durchschnittswerten. Den genauen Betrag für Ihre Miete rechnet der Mietkautionsrechner aus.
Umgekehrt lässt sich auch fragen, welche Miete zum eigenen Einkommen passt: Der Mietbelastungsrechner vergleicht die tragbare Miete mit den amtlichen Mietbelastungsquoten des Statistischen Bundesamtes — nach Haushaltsgröße und Gemeindegröße getrennt, statt pauschal mit der 30-Prozent-Faustformel.
Häufige Fragen
Warum unterscheiden sich die Mieten innerhalb einer Stadt oft stark?
Lage, Baujahr, energetischer Zustand und Ausstattung wirken sich neben der reinen Stadtgröße erheblich auf die Miethöhe aus — Durchschnittswerte bilden immer nur eine grobe Orientierung ab.
Wo finde ich verlässliche Zahlen für meine konkrete Stadt?
In welcher Stadt ist die Mietkaution am höchsten?
Unter den großen deutschen Städten in München: Bei rund 23,70 €/m² Angebotsmiete kostet eine 65-m²-Wohnung etwa 1.540 € kalt, woraus sich eine maximal zulässige Kaution von rund 4.622 € ergibt. Zum Vergleich: In Dortmund sind es für dieselbe Wohnungsgröße rund 1.971 €.
Warum weicht die Durchschnittsmiete von meiner tatsächlichen Miete ab?
Die hier genannten Städtewerte sind Angebotsmieten bei Neuvermietung. Bestandsmieten liegen häufig 20 bis 40 % darunter, weil sie nur begrenzt erhöht werden dürfen. Für die Kaution ist ohnehin allein die in Ihrem Mietvertrag vereinbarte Nettokaltmiete maßgeblich.
Wie stark darf die Miete bei Neuvermietung in einem Mietpreisbremse-Gebiet über dem Durchschnitt liegen?
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Neuvertragsmiete grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die sich aus dem lokalen Mietspiegel ergibt — bundesweite Durchschnittswerte wie in dieser Übersicht taugen dafür nicht als rechtliche Berechnungsgrundlage.
Ausblick
Experten erwarten weiter steigende Mieten, besonders in Großstädten, Universitätsstädten und wirtschaftsstarken Regionen. Entlastung könnte nur durch verstärkten Wohnungsbau, politische Reformen oder alternative Wohnmodelle kommen.
Weiterführende Themen
- Mietkautionsrechner
- Wie viel Mietkaution darf der Vermieter verlangen?
- Mieten oder kaufen: Wann lohnt sich welche Variante?
- Mietkautionskonto vor Ort: Berlin · Hamburg · München · Köln · Frankfurt · Stuttgart · Düsseldorf · Dortmund · Essen · Hannover · Nürnberg · Bonn · Mainz · Bielefeld