Kündigungsfrist Wohnung: Gesetzliche Frist und Ausnahmen

Die Kündigungsfrist für Mietwohnungen ist gesetzlich klar geregelt: drei Monate für Mieter, gestaffelt bis neun Monate für Vermieter. Entscheidend sind aber die Details — wann genau die Frist beginnt, welche Sonderkündigungsrechte sie verkürzen und in welchen Fällen sie gar nicht gilt.

Die allgemeine Kündigungsfrist für Mieter

Mieter können einen unbefristeten Wohnraummietvertrag jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Ein Grund ist dafür nicht erforderlich, und die Frist verlängert sich auch nach 20 Jahren Mietdauer nicht.

Die zentralen Punkte:

• Standardfrist: drei Monate zum Monatsende
• Zugang spätestens am dritten Werktag des Monats, in dem die Frist zu laufen beginnt
• Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift erforderlich (§ 568 BGB) — eine E-Mail genügt nicht
• Kürzere, mieterfreundlichere Fristen können vertraglich vereinbart werden
• Längere Fristen zulasten des Mieters sind nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam

So wird die Frist berechnet

Die Drei-Tages-Karenz zu Monatsbeginn wirkt in der Praxis wie eine kleine Nachfrist: Wer den Monatswechsel knapp verpasst, verliert nicht gleich einen ganzen Monat. Geht die Kündigung dagegen erst am vierten Werktag zu, verschiebt sich das Mietende um einen vollen Monat nach hinten.

Die Termine im Oktober und November zeigen die Verschiebung: Der 3. Oktober 2026 ist ein Samstag und zugleich Feiertag, der 1. November 2026 ein Sonntag — beide zählen nicht als Werktage, die Karenzzeit endet entsprechend später.

Beim Zählen der Werktage gilt: Der Samstag ist ein Werktag. Der Bundesgerichtshof hat eine Gleichstellung des Sonnabends mit Sonn- und Feiertagen ausdrücklich abgelehnt (Urteil vom 27.04.2005, VIII ZR 206/04). Nur wenn der dritte Werktag selbst auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag fällt, verschiebt sich der letzte Termin nach § 193 BGB auf den nächsten Werktag.

Es zählt der Zugang, nicht das Absenden

Ein häufiger und teurer Irrtum: Nicht das Datum auf dem Schreiben und nicht der Poststempel entscheiden, sondern der Zugang beim Empfänger. Zugegangen ist die Kündigung, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, dass mit einer Kenntnisnahme zu rechnen ist — beim Einwurf in den Briefkasten also in der Regel am selben Tag, wenn er zur üblichen Leerungszeit erfolgt, sonst am Folgetag.

Im Streitfall muss derjenige den Zugang beweisen, der sich auf die Kündigung beruft. Bewährt haben sich:

• Persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung mit Datum
• Einwurf-Einschreiben — dokumentiert den Einwurf, anders als das Übergabe-Einschreiben, das bei Abwesenheit nur einen Benachrichtigungszettel hinterlässt
• Bote, der den Umschlag vorher gesehen hat, ihn selbst einwirft und dies bezeugen kann

Ein Übergabe-Einschreiben ist der schwächste dieser drei Wege: Holt der Empfänger es nicht ab, ist die Kündigung nicht zugegangen — die Frist läuft dann nicht.

Formfehler, die die Kündigung unwirksam machen

• Fehlende Schriftform: E-Mail, Messenger, Fax oder gescanntes PDF genügen § 568 BGB nicht.
• Unvollständige Unterschriften: Stehen mehrere Personen im Mietvertrag, müssen alle kündigen — auch der bereits ausgezogene Partner. Als Gesamtschuldner können sie das Mietverhältnis nur gemeinsam beenden.
• Falscher Adressat: Gekündigt wird gegenüber allen Vermietern, nicht gegenüber der Hausverwaltung allein — es sei denn, sie ist ausdrücklich zur Entgegennahme bevollmächtigt.
• Vertretung ohne Vollmacht: Kündigt ein Bevollmächtigter, kann die Gegenseite die Kündigung unverzüglich zurückweisen, wenn keine Originalvollmacht beiliegt (§ 174 BGB).

Eine vollständige Vorlage mit allen notwendigen Bestandteilen gibt es unter Kündigung Mietvertrag: Kostenlose Vorlage zum Download.

Wann die Drei-Monats-Frist für Mieter nicht gilt

Nicht jeder Mietvertrag lässt sich ordentlich kündigen — und nicht überall gilt dieselbe Frist:

• Zeitmietvertrag (§ 575 BGB): Ein wirksam befristeter Vertrag endet mit Fristablauf und ist bis dahin ordentlich unkündbar. Wirksam ist die Befristung allerdings nur, wenn der Vermieter bereits bei Vertragsschluss schriftlich einen der gesetzlichen Gründe genannt hat (Eigenbedarf, geplanter Umbau, Vermietung an einen Arbeitnehmer). Fehlt diese Angabe, gilt der Vertrag als unbefristet — und damit wieder mit der normalen Drei-Monats-Frist.
• Kündigungsverzicht / Mindestlaufzeit: Beide Seiten können auf die ordentliche Kündigung verzichten. Bei einer Staffelmiete ist ein solcher Ausschluss auf höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss begrenzt (§ 557a Abs. 3 BGB). Auch formularvertragliche Mindestlaufzeiten darüber hinaus sind angreifbar.
• Möblierter Wohnraum in der Vermieterwohnung (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB): Hier ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats möglich (§ 573c Abs. 3 BGB) — also mit gut zwei Wochen statt drei Monaten.
• Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch (§ 573c Abs. 2 BGB): Bei einer echten Ferien- oder Übergangsnutzung darf eine kürzere Frist vereinbart werden.

Wichtig bei möbliertem Wohnraum: Die verkürzte Frist gilt nur für möblierte Zimmer innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung. Eine separate, vollständig möblierte Wohnung fällt nicht darunter — dort bleibt es bei den regulären drei Monaten.

Sonderkündigungsrechte des Mieters

Für bestimmte Anlässe sieht das Gesetz eine außerordentliche Kündigung vor. Bei den meisten davon gilt die sogenannte gesetzliche Frist nach § 573d Abs. 2 BGB — das ist wieder die bekannte Mechanik: Zugang bis zum dritten Werktag, Ende zum Ablauf des übernächsten Monats, also faktisch drei Monate.

Zur Mieterhöhung: Das Sonderkündigungsrecht ist der Preis dafür, dass der Vermieter die Miete einseitig anheben darf. Wer davon Gebrauch macht, zahlt bis zum Auszug die alte Miete — die Erhöhung tritt gar nicht erst in Kraft. Details zum Verfahren stehen unter Mieterhöhung: Rechte, Pflichten und praktische Tipps.

Zur Gesundheitsgefährdung: Eine fristlose Kündigung wegen Schimmel oder gravierender Baumängel ist die schärfste Option — und die riskanteste. Sie setzt eine erhebliche Gefährdung voraus, und in aller Regel muss der Vermieter zuvor abgemahnt und ihm eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt worden sein (§ 543 Abs. 3 BGB). Wer zu früh fristlos kündigt und damit scheitert, schuldet die Miete weiter. Der übliche Weg führt daher erst über die Mängelanzeige und die Mietminderung — und über eine Beratung durch Mieterverein oder Anwalt, bevor die Kündigung ausgesprochen wird.

Häufiger Irrtum: Ein Haustierverbot, eine unerwünschte Hausordnung oder Ärger mit Nachbarn begründen kein Sonderkündigungsrecht. Wer aus solchen Gründen ausziehen möchte, kündigt regulär mit drei Monaten Frist oder verhandelt einen Mietaufhebungsvertrag.

Was gilt bei einer Kündigung durch den Vermieter?

Vermieter brauchen zweierlei: ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB und die Einhaltung der gestaffelten Frist. Der Kündigungsgrund muss im Schreiben selbst genannt werden (§ 573 Abs. 3 BGB) — Nachschieben ist nur eingeschränkt möglich.

Die Fristen richten sich nach der Dauer seit Überlassung der Wohnung:

Maßgeblich ist die Mietdauer im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung. Auch für den Vermieter gilt die Karenzzeit bis zum dritten Werktag.

Berechtigte Interessen — die drei Grundfälle

• Erhebliche Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 1), etwa anhaltend unpünktliche Mietzahlungen oder unerlaubte Untervermietung
• Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2) für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige
• Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3) — praktisch die engste Variante; eine bloß höhere Miete durch Neuvermietung genügt ausdrücklich nicht

Besondere Regeln bei Eigenbedarf

Als berechtigte Angehörige gelten unter anderem Kinder, Enkel, Geschwister, Eltern und Großeltern; die Rechtsprechung zählt auch Nichten und Neffen dazu. Je weiter der Verwandtschaftsgrad, desto genauer muss die persönliche Verbundenheit dargelegt werden. Der Bedarf muss außerdem konkret und ernsthaft sein — wer die Wohnung anschließend leer stehen lässt oder teurer neu vermietet, riskiert Schadensersatzforderungen wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs.

Ob ein Fall die Anforderungen erfüllt, lässt sich vorab mit dem Eigenbedarf-Prüfer strukturiert durchgehen; die Einzelheiten stehen unter Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen und Rechte.

Sperrfrist bei Umwandlung (§ 577a BGB): Wird eine vermietete Wohnung nach der Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann sich der Erwerber erst nach drei Jahren auf Eigenbedarf oder Verwertung berufen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder diese Frist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern — viele Ballungsräume haben davon Gebrauch gemacht.

Erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus

Wohnt der Vermieter selbst in einem Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, kann er ohne berechtigtes Interesse kündigen (§ 573a BGB). Dafür verlängert sich die Frist um drei Monate — aus drei werden sechs, aus neun zwölf Monate. Im Kündigungsschreiben muss ausdrücklich stehen, dass die Kündigung auf diese Erleichterung gestützt wird.

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Unabhängig von den Fristen kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mit zwei aufeinander folgenden Terminen ganz oder mit einem erheblichen Teil oder insgesamt mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Zahlt der Mieter die Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nach, wird die fristlose Kündigung unwirksam — das ist die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Sie greift nur einmal in zwei Jahren.

Der Bundesgerichtshof hält daran fest, dass die Schonfristzahlung ausschließlich die fristlose Kündigung heilt, nicht aber eine gleichzeitig hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs (zuletzt bestätigt mit Urteil vom 23.10.2024, VIII ZR 106/23). In der Praxis kombinieren Vermieter deshalb regelmäßig beide Kündigungen.

Genau das soll sich ändern: Der Regierungsentwurf eines „Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete” — vom Bundesjustizministerium als „Mietrecht II” geführt — will die mieterschützenden Regelungen der fristlosen Kündigung, insbesondere die Schonfrist, einmalig auf die ordentliche Kündigung übertragen. Das Bundeskabinett hat den Entwurf am 29. April 2026 beschlossen; das parlamentarische Verfahren läuft noch, in Kraft ist die Neuregelung Stand August 2026 nicht. Bis dahin gilt die bisherige Rechtslage unverändert.

Mehr zu den Voraussetzungen steht im Glossar unter Zahlungsverzug.

Widerspruch des Mieters: die Sozialklausel

Gegen eine ordentliche Vermieterkündigung kann der Mieter Widerspruch einlegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung eine unzumutbare Härte bedeuten würde — etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit oder nachweislich fehlendem Ersatzwohnraum (§ 574 BGB). Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses schriftlich erklärt werden. Der Vermieter ist verpflichtet, im Kündigungsschreiben auf diese Möglichkeit hinzuweisen (§ 568 Abs. 2 BGB); fehlt der Hinweis, kann der Widerspruch auch noch später erklärt werden.

Sonderfall: Verträge von vor September 2001

Vor der Mietrechtsreform verlängerte sich die Kündigungsfrist auch für Mieter mit der Mietdauer auf bis zu zwölf Monate. Für Altverträge gilt heute:

• Mieter kündigen praktisch immer mit drei Monaten. Längere Fristen aus einem Altvertrag binden sie nur, wenn sie individuell ausgehandelt wurden. Eine Formularklausel, die lediglich den damaligen Gesetzestext wiedergibt, genügt dafür seit der Gesetzesänderung vom Juni 2005 nicht mehr.
• Vermieter können dagegen weiterhin an die längere Frist gebunden sein — eine Vereinbarung zu ihren eigenen Lasten bleibt wirksam. Bis zu zwölf Monate sind hier möglich.

Wer einen sehr alten Vertrag hat, sollte die Kündigungsklausel deshalb vor dem Auszug prüfen lassen.

Nach der Kündigung: Übergabe und Kaution

Mit dem Ende der Frist ist die Wohnung geräumt zurückzugeben. Ein Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand und ist später das wichtigste Beweismittel für beide Seiten — die Vorlage und die Punkte, auf die es ankommt, stehen unter Wohnungsübergabeprotokoll.

Für die Mietsicherheit gilt danach:

• Der Vermieter hat eine angemessene Prüffrist, in der Praxis meist drei bis sechs Monate. Ein festes gesetzliches Datum gibt es nicht.
• Ansprüche wegen Schäden an der Mietsache verjähren kurz: sechs Monate ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB).
• Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf nur ein anteiliger Betrag in Höhe der realistisch erwartbaren Nachzahlung einbehalten werden — nicht die gesamte Kaution. Details unter Mietkaution und Nebenkostenabrechnung.

Die Kaution als letzte Monatsmiete „abzuwohnen” ist übrigens keine Option: Der Mieter darf nicht einseitig mit dem Kautionsanspruch aufrechnen, und ein solcher Zahlungsrückstand kann sogar eine fristlose Kündigung begründen — kurz vor dem ohnehin geplanten Auszug ein unnötiges Risiko. Wie die Rückzahlung korrekt abläuft, steht unter Rückzahlung der Mietkaution.

Häufige Fragen

Verwandte Begriffe

• Mietsicherheit
• Zahlungsverzug

Weiterführende Themen

• Die Kündigung des Mietverhältnisses
• Kündigungsfristen-Rechner
• Kündigung Mietvertrag: Kostenlose Vorlage
• Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen und Rechte
• Wohnungsübergabeprotokoll
• Rückzahlung der Mietkaution