Kündigungsfrist Wohnung: Gesetzliche Frist und Ausnahmen
Die Kündigungsfrist für Mietwohnungen ist gesetzlich klar geregelt — mit wichtigen Ausnahmen für Sonderfälle wie Mieterhöhung, Gesundheitsgefährdung oder Erbschaft.
Die allgemeine Kündigungsfrist für Mieter
Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen.
Wichtige Punkte:
- Standardfrist: 3 Monate zum Monatsende
- Schriftform mit Unterschrift erforderlich (eine E-Mail genügt laut § 568 BGB nicht)
- Kürzere, mieterfreundlichere Fristen können vertraglich vereinbart werden
- Längere Fristen zulasten des Mieters sind rechtlich unwirksam
Fristen bei einer Sonderkündigung durch den Mieter
- Mieterhöhung oder größere Modernisierung: Ein Monat Frist, wirksam zum Ende des übernächsten Monats
- Gesundheitsgefährdung (Schimmel, bauliche Mängel): Kündigung ohne Frist möglich
- Tod eines Mitmieters: Frist von einem Monat
- Erben eines verstorbenen Alleinmieters: Ordentliche Kündigung mit drei Monaten möglich
- Unzulässige Untervermietung oder Haustierverbote: drei Monate Frist
Was gilt bei einer Kündigung durch den Vermieter?
Die Fristen richten sich nach der Mietdauer:
- Bis 5 Jahre: 3 Monate
- 5 bis 8 Jahre: 6 Monate
- Über 8 Jahre: 9 Monate
- Bei älteren Verträgen (vor September 2001): mitunter 12 Monate nach 10 Jahren
Besondere Regeln bei Eigenbedarf
Der Vermieter benötigt einen triftigen Grund. Als berechtigte Angehörige für Eigenbedarfskündigungen zählen unter anderem Kinder, Enkel, Geschwister, Ehepartner, Eltern und Großeltern — auch Neffen und Nichten zählen dazu.
Bei Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt eine Mindestschutzfrist von drei Jahren.
Wie läuft die Auflösung der Mietkaution nach Kündigung ab?
Nach Auszug sollte ein Übergabeprotokoll etwaige Schäden dokumentieren. Wurden bei der Wohnungsübergabe keine Mängel festgestellt, besteht der volle Anspruch des Mieters auf die Kaution. Vermieter dürfen die Kaution bis zur endgültigen Nebenkostenabrechnung zurückhalten (bis zu einem Jahr).
Eine fertige Vorlage für das Kündigungsschreiben mit allen wichtigen Bestandteilen gibt es unter Kündigung Mietvertrag: Kostenlose Vorlage zum Download.
Häufige Fragen
Ab wann läuft die Kündigungsfrist — ab Unterschrift oder ab Zugang beim Vermieter?
Maßgeblich ist der tatsächliche Zugang beim Vermieter, nicht das Datum auf dem Kündigungsschreiben. Deshalb empfiehlt sich ein nachweisbarer Versandweg wie ein Einwurf-Einschreiben.
Kann der Vermieter eine längere Kündigungsfrist als drei Monate für Mieter vereinbaren?
Nein — eine vertragliche Verlängerung der Kündigungsfrist zulasten des Mieters über die gesetzliche Regelung hinaus ist unwirksam. Kürzere, mieterfreundlichere Fristen sind dagegen zulässig.