Kündigungsfrist Wohnung – Gesetzliche Frist und Ausnahmen

Mieter können nach Erklärungen des Deutschen Mieterbundes einen unbefristeten Mietvertrag generell mit der Frist von jeweils drei Monaten kündigen. Dabei ist die Wohndauer unerheblich.

Für Vermieter hingegen gelten gestaffelte Fristen bei einer Kündigung. Bis zur Mietdauer von 5 Jahren können Vermieter, wenn diese einen triftigen Kündigungsgrund haben, mit der bekannten Frist von 3 Monate kündigen. Wenn ein Mietverhältnis länger als 5 Jahre andauert, beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate, und lebt ein der Mieter bereits länger als 8 Jahre in einer Wohnung, gilt die Frist von 9 Monaten. In alten, bis September 2001 geschlossenen Mietverträgen steht oftmals, dass nach einer Mietzeit von 10 Jahren eine 12-monatige Frist durch den Vermieter eingehalten werden muss. Eine solche Regelung ist heute ebenfalls wirksam. Der Vermieter muss sich an jene vertragliche Maßnahme halten und kann nur mit dieser Frist von 12 Monaten eine Wohnung kündigen. Für den Mieter gilt diese Vertragsregelung heutzutage nicht mehr. Dafür ist das Gesetz maßgebend.

Jedoch kann der Mietvertrag gemäß dem Deutschen Mieterbund, für Mieter bessere Kündigungsfristen enthalten, als per Gesetz definiert wird. Ist im Mietvertrag für den Mieter eine einmonatige oder vierzehntägige Frist vereinbart, dann kann der Mieter mit einer solch kurzen Frist kündigen. Für den Vermieter gilt dies jedoch nicht. Der Vermieter muss grundsätzlich die gesetzliche Kündigungsfrist beachten und kann den Mietvertrag nicht zu den eigenen Gunsten verkürzen.

Möchte der Mieter die Wohnung kündigen, geschieht dies in aller Regel durch eine ordentliche Kündigung. Das heißt, dass er nicht einfach von bis morgen ausziehen kann, sondern eine bestimmte Frist einhalten muss.

Das Mietrecht zur Kündigung des Mietvertrages ist in den §§ 568 bis 576b des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Die gesetzlichen Kündigungsfristen für die unbefristeten Mietverträge sind in § 573c geregelt.

Die allgemeine Kündigungsfrist für Mieter

In aller Regel schließen Vermieter und Mieter einen Mietvertrag auf unbefristete Zeit ab. Das Vertragsverhältnis endet durch die außerordentliche oder die ordentliche Kündigung. Für Mieter gilt die allgemeine Frist zur Kündigung von drei Monaten. Eine solche muss bis spätestens an dem dritten Werktag eines Monats bei dem Vermieter eingereicht werden, ansonsten zählt der Monat bei der Frist nicht mehr mit. Bekommt ein Vermieter das Kündigungsschreiben beispielsweise am 4. Juli, endet das Mietverhältnis am 30. Oktober. In dem Mietvertrag können zugunsten des Mieters auch verkürzte Fristen vereinbart werden, längere Kündigungsfristen sind dagegen unwirksam.

Wenn ein Mieter in eine neue Wohnung umziehen möchte, muss er dem Vermieter zwölf Wochen vor seinem geplanten Auszug darüber informieren. Die Frist der Wohnung liegt für die Mieter stets bei drei Monaten. Um diese Kündigungsfrist einzuhalten, muss ein Vermieter das Schreiben rechtzeitig bekommen. Möchte der Mieter am 31. Juli aus der Wohnung ausziehen, dann ist der Stichtag, an welchem seine Kündigung eingehen muss, der dritte Werktag des Monats Mai.

Warum ein Mieter kündigt, muss in seinem Kündigungsschreiben nicht stehen. Es reicht aus, wenn er seinen Willen für die Kündigung schriftlich erklärt und unterschreiben, beziehungsweise die notwendigen Unterschriften von anderen Hauptmietern, im Fall einer Gemeinschaft, zusammentragen. In dem Schreiben müssen auf jeden Fall bedeutende Informationen vorhanden sein. Dazu gehören die Adresse der Mietwohnung, der Wunsch nach einem Termin zur Wohnungsübergabe, der Zeitpunkt, zu welchem die Wohnung oder das Haus gekündigt werden soll und die Aufforderung Kündigungsbestätigung durch den Vermieter.

Mieter können die stets mit dem Ablauf des übernächsten Monats nach § 573c Abs. 1 BGB kündigen, außer, die Kündigung ist für den definierten Zeitraum ausgeschlossen oder der Mieter hat einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen.

Damit fristgerecht gekündigt wird, muss das Schreiben spätestens jedoch am dritten Werktag des Monats beim Vermieter eingereicht werden. In diesem Fall zählt der laufende Monat mit. Dabei gelten Samstage als Werktage.

Ein Mieter möchte zum Beispiel Wohnung zum 31. September kündigen und ab dem 1. Oktober in das neue Heim einziehen. Die Kündigung erreicht den Vermieter an einem Mittwoch, den 4. Juli. Eine solche Kündigung ist fristgerecht, weil der 1. Juli ein Sonntag und daher kein Werktag gewesen ist und aus diesem Grund nicht mitgezählt wird. Kommt die Kündigung aber erst am Donnerstag, den 5. Juli, bei dem Vermieter an, dann der Mieter jene Frist über drei Monate verpasst. Daher endet das Mietverhältnis erst am 30. Oktober.

Hat der Mieter die Frist verpasst, dann muss er nicht erneut kündigen, aber die Kündigung verschiebt sich um einen Monat.

Die Kündigung muss generell schriftlich erfolgen und der Mieter muss einen Brief aufstellen und unterschreiben, E-Mails reichen hierfür nicht aus (§ 568 BGB). Eine Vorlage für eine Kündigung eines Mietvertrags ist einfach und unkompliziert im Internet verfügbar.

Die Fristen bei einer Sonderkündigung durch den Mieter

In einigen Sonderfällen hat ein Mieter ein bestimmtes Sonderkündigungsrecht und kann den Mietvertrag mit abweichenden Fristen beenden. Wenn nun der Vermieter eine größere Modernisierung oder eine Mieterhöhung ankündigt, dann hat der Mieter das Recht zum Abschluss des übernächsten Monats aus der Wohnung auszuziehen. Das Kündigungsschreiben muss dann der Vermieter einen Monat vorher bekommen. Wenn der Mieter die Ankündigung zum Beispiel im Mai bekommt, dann kann er bis Ende Juni seine Wohnung kündigen und Ende Juli hier ausziehen.

Der Anspruch zur Sonderkündigung besteht, wenn ein Vermieter eine Untervermietung der Wohnung nicht zulässt oder, wenn der Mieter verstirbt ein Mitmieter oder die Erben die Wohnung nicht behalten möchten. In diesen Fällen ist die Kündigung mit einer Dreimonatsfrist möglich.

Die Modernisierung einer Wohnung ist ein weiterer Grund. Kündigt der Vermieter umfassende Sanierungen an, die den Mieter in jedem Fall stören werden, verkürzt sich die Kündigungsfrist ebenfalls. Nach dieser Ankündigung kann der Mieter zum Ende des übernächsten Monats nach § 555e BGB kündigen. Kleinere Reparaturen an der Wohnung verkürzen eine Kündigungsfrist dagegen nicht.

Eine gesundheitliche Gefährdung kann ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht einräumen. Baufälligkeit und Schimmel können eine ernstzunehmende gesundheitliche Gefährdung sein. Eine Kündigungsfrist entfällt in solchen Fällen gänzlich (§ 543 BGB).

Wer gemeinsam einst eine Wohnung angemietet hat, der kann nach dem Tod eines Mieters die bislang gemeinsam bewohnte Wohnung in einem Monat nach § 563a Abs. 2 BGB mit gesetzlicher Frist kündigen. Wohnte ein Mieter allein, dann geht das bestehende Mietverhältnis an die Erben. Diese können in diesem Fall mit dreimonatiger Frist auf jeden Fall außerordentlich kündigen, wenn diese nicht selber in die Wohnung einziehen möchten (§ 564 BGB). Dazu ist kein Erbschein erforderlich, der dem Vermieter vorgelegt werden muss.

Was gilt bei einer Kündigung durch den Vermieter?

Die Vermieter dürfen eine Wohnung generell nicht kündigen, es gibt jedoch Ausnahmen nach § 573 BGB. Für den Vermieter richtet sich eine Frist zur Kündigung danach, wie lange ein Mietverhältnis bereits besteht. Je länger ein Mieter in seiner Wohnung wohnt, umso mehr Zeit hat dieser, um sich ein neues Heim zu suchen.

Steht im Vertrag eine längere Frist zur Kündigung, dann gilt eine abweichende Frist lediglich für den Vermieter. Wenn Mieter und Vermieter eine kürzere als jene gesetzlich festgelegte Kündigungsfrist vereinbart haben, darf allein der Mieter mit einer verkürzten Frist kündigen, aber der Vermieter muss wenigstens die gesetzlichen Fristen einhalten.

Kürzere Fristen gelten grundsätzlich bei einer Untervermietung von möblierten Wohnungen – die Kündigung ist dann spätestens zum 15. eines Monats erlaubt (§ 573c Abs. 3 BGB).

Bei Werkmietwohnungen darf der Vermieter mit der Frist von jeweils einem Monat kündigen, sollte das Arbeitsverhältnis nicht mehr bestehen und er die Wohnung für andere Angestellte benötigt.

Abgesehen davon, dass der Vermieter die Mietsache nur unter bestimmten Beweggründen kündigen kann, gelten für die Vermieter strengere Fristen, als für die Mieter. Die Kündigungsfrist für den Vermieter richtet sich stets danach, wie lange der Mieter in seiner Wohnung gelebt hat und diese kann im Bereich von drei und neun Monaten liegen. Längere Fristen oder ein Kündigungsausschluss können ebenfalls im Vertrag vereinbart sein. Die Kündigung vom Vermieter sollte ein Mieter auch bei korrekter Frist nicht einfach so hinnehmen. Es wird empfohlen, dass die Kündigung von einem Anwalt geprüft wird. Ist die Forderung eines Vermieters nicht dienlich, musst der Mieter nicht ausziehen.

Bei Eigenbedarf gelten besondere Regeln

Für eine sogenannte Eigenbedarfskündigung gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen für einen Vermieter. Bei der Mietdauer von weniger fünf Jahren kann ein Vermieter mit Fristen von drei Monaten kündigen. Beim Mietverhältnis zwischen fünf und acht Jahren beträgt die Frist sechs Monate. Folgt eine Eigenbedarfskündigung auf einen Wechsel des Eigentümers, bei welchem die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, dann gilt hingegen eine Sperrfrist von wenigstens drei Jahren.

Auch für die Vermieter können sich die Fristen für die Kündigung verkürzen. Dies ist dann der Fall, wenn es für diesen nicht tragbar ist, dass der Mieter länger in der Wohnung verbleibt. Dies ist der Fall, wenn ein Mieter zwei Monate nacheinander die Miete nicht gezahlt hat. In einem solche Fall kann der Vermieter ohne Fristen nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kündigen.

• Bei den Gründen „Störung des Hausfriedens“ und „vertragswidriger Gebrauch“ muss schon etwas Schwerwiegendes passiert sein, dass eine Mieterkündigung fristlos erfolgen kann.
• Dazu gehören der vertragswidrige Gebrauch – das Fliegenlassen Vögeln, das Füttern von Tauben oder der Handel mit Drogen. Auch der unbefugte Einbau von Fenstern gehört dazu.
• Eine Störung des Hausfriedens liegt bei schweren Beleidigungen oder Angriffen auf den Vermieter oder weitere Mieter und Sachbeschädigung vor.
• In weniger schwierigen Fällen wie dem Halten Tieres trotz Verbots oder Ruhestörung in der Nacht muss der Vermieter zuerst eine Abmahnung erwirken, ehe er kündigen darf (§ 543 Abs. 3 BGB).

Wohnen Vermieter und der Mieter in einem Zweifamilienhaus oder einem Haus mit einer Einliegerwohnung gemeinsam unter einem Dach, dann hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Dieser muss weder einen bekannten Kündigungsgrund noch einen Eigenbedarf in Anspruch nehmen. Jedoch verlängert sich die Frist in einem solchen Fall um jeweils drei Monate. Wohnt ein Mieter schon seit fünf Jahren in seiner Wohnung, dann hat er statt der sechs neun Monate Zeit, um sich ein neues Heim zu suchen (§ 573a BGB).

Die Vermieter benötigen für eine Kündigung des Mietvertrags ein berufenes Interesse. Der häufigste Grund ist dabei stets Eigenbedarf, da der Vermieter die Wohnung für sich, Angehörige oder die Familie benötigt. Diese Familienangehörige sind zum Beispiel Kinder, Enkel, Geschwister, Ehegatten, Eltern oder Großeltern. Auch Neffen und Nichten zählen dazu. Bei einem Eigenbedarf für die Schwägerin oder den Schwager ist dagegen der enge Kontakt nachzuweisen. Vermieter benötigen also nachvollziehbare Gründe für ihren Eigenbedarf, welche sie in ihrem Kündigungsschreiben genau erklären müssen. Hierzu gehören die bestehenden Wohnverhältnisse sowie die Vorteile einer gekündigten Wohnung. Wenn diese eine andere freie Wohnung besitzen, müssen sie unter Umständen erst hier einziehen oder jene Bleibe dem betroffenen Mieter anbieten. Bei einem „weiter überhöhtem Wohnbedarf“ missglückt die Kündigung. Das gilt auch, wenn ein Vermieter die Wohnung sofort nach dem Vertragsabschluss benötigt oder wenn eine gekündigte Wohnung die Wünsche zur Nutzung des Vermieters nicht erfüllen können. Wenn der Vermieter Eigenbedarf lediglich vortäuscht, zum Beispiel um die Wohnung teurer vermieten zu können, dann kann er sich schadensersatzpflichtig und strafbar machen – auch dann, wenn er sich mit dem Mieter einvernehmlich geeinigt hat (BGH, VIII ZR 231/ 07). Jedoch muss der Mieter später beweisen können, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde.

Für den Vermieter gelten nach dem Mietrecht gestaffelte Fristen für die Kündigung, je nachdem, wie lange das Mietverhältnis schon besteht. Wenn im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist vereinbart worden ist, muss sich ein Vermieter auf jeden Fall daran halten.

Wie funktioniert die Auflösung der Mietkaution bei Kündigung?

Nachdem ein Mietverhältnis gekündigt und der Auszug erfolgreich absolviert wurde, wird häufig noch die Mietkaution für eine längere Zeit zurück gehalten. Zunächst gilt es einmal den Bedarf an der Mietkaution zu klären, also nach dem Auszug ein Übergabeprotokoll zu führen um mögliche Schäden und dadurch einen Anspruch der Vermieters auszuloten.

Sofern in der Wohnungsübergabe keine Mängel festgestellt wurden, besteht der volle Anspruch auf die Kaution durch den Mieter – lediglich eine Nebenkostenabrechnung kann nun noch einen Teil der Kaution zurückhalten. Da eine Nebenkostenabrechnung bis zu einem Jahr dauern kann (je nachdem wann der Auszug stattgefunden hat), kann der Vermieter einen teil der Kaution so lange noch zurückhalten. Der Großteil wird jedoch in den meisten Fällen bereits vorausgezahlt.

Hier gibt es mehr Infos zur Rückzahlung der Kaution