Zurückbehaltungsrecht
Das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB erlaubt es, eine geschuldete Leistung vorübergehend zu verweigern, solange der andere Teil eine fällige Gegenleistung aus demselben Rechtsverhältnis nicht erbringt. Es ist ein Druckmittel, kein Erlass: Die zurückbehaltene Leistung bleibt geschuldet und ist später nachzuholen.
Die zwei mietrechtlichen Hauptfälle
Der Vermieter behält einen Teil der Kaution zurück. Steht bei Auszug noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf er einen angemessenen Teil der Kaution als Sicherheit für die erwartete Nachzahlung behalten — nicht aber die gesamte Summe. Maßstab ist die realistisch zu erwartende Nachforderung, die sich aus den Abrechnungen der Vorjahre abschätzen lässt.
Der Mieter behält Miete zurück. Beseitigt der Vermieter einen angezeigten Mangel nicht, kann der Mieter über die Mietminderung hinaus einen Teil der Miete zurückhalten, um Druck auszuüben. Üblicherweise wird das Drei- bis Fünffache des Minderungsbetrags als angemessen angesehen.
Der entscheidende Unterschied zur Mietminderung
| Mietminderung | Zurückbehaltungsrecht | |
|---|---|---|
| Wirkung | Miete ist kraft Gesetzes herabgesetzt | Zahlung wird nur aufgeschoben |
| Nach Mangelbeseitigung | Betrag bleibt endgültig gespart | Betrag ist nachzuzahlen |
| Voraussetzung | Mangel + Mängelanzeige | fällige, nicht erfüllte Gegenleistung |
Wer beides verwechselt, zahlt am Ende zu viel oder zu wenig. Das Zurückbehaltungsrecht endet, sobald der Vermieter seine Pflicht erfüllt — die zurückbehaltenen Beträge werden dann sofort fällig.
Grenzen
- Verhältnismäßigkeit. Ein Zurückbehalt in unangemessener Höhe führt zu einem Mietrückstand und kann eine Kündigung rechtfertigen.
- Treu und Glauben. Bei geringfügigen Mängeln ist das Zurückbehalten der gesamten Miete unzulässig.
- Kenntnis bei Vertragsschluss. Wer den Mangel bei Einzug kannte, kann sich in der Regel nicht darauf berufen.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die gesamte Kaution einbehalten, bis abgerechnet ist?
Nein. Zulässig ist nur ein Teilbetrag in Höhe der voraussichtlichen Nachzahlung. Der Rest ist nach Ablauf der Prüffrist auszuzahlen.
Muss ich zurückbehaltene Miete später nachzahlen?
Ja. Anders als bei der Minderung wird die Zahlung nur aufgeschoben. Nach Beseitigung des Mangels ist der einbehaltene Betrag fällig — abzüglich einer eventuell berechtigten Minderung.
Wie lange darf ich zurückbehalten?
Bis der Vermieter den Mangel beseitigt hat. Ein dauerhaftes Zurückbehalten über Monate ohne Beseitigungsverlangen kann rechtsmissbräuchlich sein.