Zurückbehaltungsrecht
Das Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB, bei gegenseitigen Verträgen wie der Miete auch § 320 BGB) erlaubt es, eine geschuldete Leistung vorübergehend zu verweigern, solange der andere Teil eine fällige Gegenleistung aus demselben Rechtsverhältnis nicht erbringt. Es ist ein Druckmittel, kein Erlass: Die zurückbehaltene Leistung bleibt geschuldet und ist später nachzuholen.
Die zwei mietrechtlichen Hauptfälle
Der Vermieter behält einen Teil der Kaution zurück. Steht bei Auszug noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf er einen angemessenen Teil der Kaution als Sicherheit für die erwartete Nachzahlung behalten — nicht aber die gesamte Summe. Maßstab ist die realistisch zu erwartende Nachforderung, die sich aus den Abrechnungen der Vorjahre abschätzen lässt. Genau genommen trägt hier der Sicherungszweck der Kaution den Einbehalt, die Rechtsprechung behandelt ihn aber wie ein Zurückbehaltungsrecht. Unbegrenzt gilt er nicht: Nach der Abrechnung ist der Rest auszuzahlen.
Der Mieter behält Miete zurück. Beseitigt der Vermieter einen angezeigten Mangel nicht, kann der Mieter über die Mietminderung hinaus einen Teil der Miete zurückhalten, um Druck auszuüben. Rechtsgrundlage ist hier § 320 BGB. Als Orientierung gilt häufig das Drei- bis Fünffache des Minderungsbetrags, einen festen Satz gibt es nicht. Wer den Mangel schriftlich anzeigt und den Einbehalt ankündigt, vermeidet Streit über den Zahlungsverzug.
Der entscheidende Unterschied zur Mietminderung
| Mietminderung | Zurückbehaltungsrecht | |
|---|---|---|
| Wirkung | Miete ist kraft Gesetzes herabgesetzt (§ 536 BGB) | Zahlung wird nur aufgeschoben |
| Nach Mangelbeseitigung | Betrag bleibt endgültig gespart | Betrag ist nachzuzahlen |
| Voraussetzung | Mangel + Mängelanzeige | fällige, nicht erfüllte Gegenleistung |
Wer beides verwechselt, zahlt am Ende zu viel oder zu wenig. Das Zurückbehaltungsrecht endet, sobald der Vermieter seine Pflicht erfüllt — die zurückbehaltenen Beträge werden dann sofort fällig.
Grenzen
- Verhältnismäßigkeit. Ein Zurückbehalt in unangemessener Höhe führt zu einem Mietrückstand und kann eine Kündigung rechtfertigen — spätestens bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten (§ 543 BGB).
- Treu und Glauben. Bei geringfügigen Mängeln ist das Zurückbehalten der gesamten Miete unzulässig.
- Bekannter Mangel. Wer einen Mangel bei Einzug kannte, verliert nach § 536b BGB in der Regel das Recht zur Minderung. Ob daneben ein Zurückbehaltungsrecht bleibt, ist im Einzelfall umstritten.
- Rückgabe der Wohnung. Gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache hat der Mieter nach § 570 BGB kein Zurückbehaltungsrecht.
- Kaution abwohnen. Der Mieter darf die letzten Mieten nicht einfach mit der Kaution verrechnen. Mehr dazu unter Abwohnen der Mietkaution.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die gesamte Kaution einbehalten, bis abgerechnet ist?
Nein. Zulässig ist nur ein Teilbetrag in Höhe der voraussichtlichen Nachzahlung. Der Rest ist nach Ablauf der Prüffrist auszuzahlen, die in der Praxis meist drei bis sechs Monate beträgt.
Muss ich zurückbehaltene Miete später nachzahlen?
Ja. Anders als bei der Minderung wird die Zahlung nur aufgeschoben. Nach Beseitigung des Mangels ist der einbehaltene Betrag fällig — abzüglich einer eventuell berechtigten Minderung.
Wie lange darf ich zurückbehalten?
Bis der Vermieter den Mangel beseitigt hat. Ein dauerhaftes Zurückbehalten über Monate ohne Beseitigungsverlangen kann rechtsmissbräuchlich sein.
Darf ich die Miete bei einem Mangel komplett zurückhalten?
In der Regel nicht. Der Einbehalt muss im Verhältnis zum Mangel stehen. Wer die volle Miete zurückhält und damit zwei Monate im Rückstand ist, riskiert die fristlose Kündigung.