Vermietung an Studierende: Was Vermieter beachten sollten
Studierende sind für viele Vermieter eine attraktive Zielgruppe — planbare Nachfrage rund um Semesterbeginn, oft kurze bis mittlere Mietdauer. Gleichzeitig bringt diese Zielgruppe eigene Besonderheiten mit, die sich von der Vermietung an Berufstätige unterscheiden.
Bonität: Warum die Elternbürgschaft üblich ist
Studierende ohne eigenes regelmäßiges Einkommen können die übliche Bonitätsprüfung meist nicht auf klassischem Weg erfüllen. Verbreitete Lösungen:
- Elternbürgschaft: Die Eltern verbürgen sich für die Mietzahlungen. Die Bürgschaftserklärung muss schriftlich erfolgen (§ 766 BGB), eine E-Mail oder ein Messenger genügt nicht. Sinnvoll sind ein Höchstbetrag und die Angabe, welche Forderungen abgesichert sind. Mehr dazu: Mietbürgschaft der Eltern
- Kaution von den Eltern bezahlt: Die Eltern zahlen den Betrag ein oder schießen ihn vor. Die Kaution gehört dem Mieter, also dem Studierenden, und wird vom Vermieter getrennt von dessen Vermögen angelegt.
- BAföG-Bescheid, Unterhaltsnachweis und Immatrikulationsbescheinigung als ergänzender Nachweis statt einer Gehaltsabrechnung
Welche Nachweise Sie überhaupt und zu welchem Zeitpunkt verlangen dürfen, steht unter Einkommensnachweis für die Wohnung.
Mehr zur Kautionsseite aus Mieterperspektive: Mietkaution für Studenten
Befristete Mietverträge: Was ist erlaubt?
Ein Mietvertrag mit fester Laufzeit (Zeitmietvertrag) ist nur unter den Voraussetzungen des § 575 BGB zulässig. Der Vermieter muss nach Ablauf der Zeit
- die Wohnung selbst, mit Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen nutzen wollen,
- sie so verändern oder instand setzen wollen, dass der Mietvertrag erheblich erschwert würde (Abriss, Sanierung), oder
- sie an einen Dienstverpflichteten vermieten wollen.
Der Grund muss dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Fehlt er, gilt der Vertrag als unbefristet. Ein pauschaler Zeitmietvertrag „weil der Mieter Student ist” reicht nicht aus.
Die Alternative „unbefristet, aber zum Semesterende kündbar” funktioniert für den Vermieter nicht: Er braucht für eine Kündigung ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB), und davon abweichende Vereinbarungen zulasten des Mieters sind unwirksam. Für den Mieter darf dagegen eine kürzere Frist vereinbart werden, etwa zum Semesterende.
Die Kündigungsschutzregeln gelten nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB), und für Studierendenwohnheime (§ 549 Abs. 3 BGB). Der vorübergehende Gebrauch wird von Gerichten eng ausgelegt. Ein Studium von mehreren Jahren fällt in aller Regel nicht darunter.
WG-Verträge: Ein Vertrag oder mehrere?
Bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft gibt es zwei grundlegende Modelle:
- Ein gemeinsamer Mietvertrag mit allen WG-Mitgliedern als Gesamtschuldner — zahlt ein Mieter nicht, müssen die anderen einspringen. Ein einzelner Mieter kann den Vertrag nicht allein kündigen, die Kündigung muss von allen kommen. Will ein Mitbewohner ausziehen, braucht es eine Vertragsänderung mit Zustimmung des Vermieters; bis dahin bleibt der Ausziehende mitverpflichtet. Einen Anspruch auf Entlassung aus dem Vertrag gibt es nur in Ausnahmefällen, siehe Nachmieter stellen.
- Einzelne Verträge pro Zimmer mit Mitbenutzungsrecht der Gemeinschaftsflächen — administrativ aufwendiger für den Vermieter, dafür flexibler bei Mieterwechseln innerhalb der WG.
Bei studentischen WGs mit erwartbar häufigerem Mieterwechsel kann sich das Modell mit Einzelverträgen langfristig weniger konfliktträchtig erweisen, auch wenn der Verwaltungsaufwand pro Wechsel höher ist. Mehr zum ersten Modell: WG-Mietvertrag mit mehreren Hauptmietern. Vermietet ein Hauptmieter einzelne Zimmer weiter, gilt: Untervermietung eines WG-Zimmers.
Möblierte Vermietung: Worauf achten?
Studentenwohnungen werden häufig möbliert vermietet. Wichtig für Vermieter:
- Ein Inventarverzeichnis mit Zustand der Möbel bei Einzug erstellen, am besten als Teil des Wohnungsübergabeprotokolls — das reduziert Streit bei Auszug erheblich
- Der Möblierungszuschlag sollte im Mietvertrag getrennt ausgewiesen werden. In Gebieten mit Mietpreisbremse ist das für die Prüfung der zulässigen Miete wichtig.
- Eine Sonderregel, die Zeitmietverträge bei möblierter Vermietung erleichtert, gibt es nicht. Der Befristungsgrund nach § 575 BGB muss auch hier vorliegen.
Kaution bei Studierenden
Auch bei kurzen Mietverhältnissen gilt die reguläre gesetzliche Obergrenze von drei Nettokaltmieten nach § 551 BGB — eine Sonderregelung für Studierende gibt es nicht. Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, was für Studierende mit knappem Budget oft entscheidend ist, siehe Ratenzahlung der Mietkaution.
Bei einer WG mit gemeinsamem Vertrag gilt die Grenze für den Vertrag, nicht pro Person. Wie das Konto dann geführt wird, steht unter Kautionskonto für mehrere Mieter. Für die Anlage selbst bietet sich ein getrenntes Konto an, das sich beim häufigen Mieterwechsel unkompliziert auflösen lässt, siehe Treuhandkonto für die Mietkaution.
Meldepflicht nicht vergessen
Beim Einzug ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter innerhalb von zwei Wochen eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen. Gerade bei häufigem WG-Wechsel wird das oft vergessen.
Häufige Fragen
Kann ich als Vermieter grundsätzlich einen Zeitmietvertrag mit Studierenden abschließen?
Nur mit einem Befristungsgrund nach § 575 BGB (Eigennutzung, geplante Sanierung oder Abriss, Vermietung an einen Dienstverpflichteten), den der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Das bloße Argument „Studierende bleiben ohnehin nicht lange" reicht nicht aus.
Haftet ein WG-Mitglied für die Miete der ganzen Wohnung?
Bei einem gemeinsamen Mietvertrag ja — alle Unterzeichnenden haften als Gesamtschuldner für die volle Miete, unabhängig vom internen Aufteilungsschlüssel der WG. Das gilt auch nach dem Auszug eines Mitbewohners, solange er nicht aus dem Vertrag entlassen wurde.
Ist eine Elternbürgschaft rechtlich genauso sicher wie eine Barkaution?
Eine schriftliche Bürgschaft ist rechtlich bindend, birgt aber ein Ausfallrisiko, falls die bürgende Person selbst nicht zahlen kann. Eine hinterlegte Kaution bietet demgegenüber unmittelbaren Zugriff auf Geld. Eine Bürgschaft ersetzt die Kaution nur, wenn das im Mietvertrag so vereinbart ist.
Quellen
- Primärquelle § 575 BGB – Zeitmietvertrag — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 766 BGB – Schriftform der Bürgschaftserklärung — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz