WG-Mietvertrag mit mehreren Hauptmietern: Muster und rechtliche Grundlagen
Bei einer Wohngemeinschaft gibt es grundverschiedene vertragliche Modelle: Entweder unterschreiben alle WG-Mitglieder gemeinsam als Hauptmieter, oder nur eine Person mietet die Wohnung an und vermietet Zimmer weiter unter. Welches Modell greift, entscheidet maßgeblich, wer wofür haftet, wer kündigen kann und wie ein Mitbewohnerwechsel abläuft.
Drei Modelle für die WG
In der Praxis kommen drei Vertragskonstruktionen vor. Sie unterscheiden sich vor allem darin, wie viele Vertragspartner der Vermieter hat und wer das Risiko trägt, wenn jemand nicht zahlt oder auszieht.
| Modell | Vertragspartner des Vermieters | Wer haftet für die Miete? | Mitbewohnerwechsel |
|---|---|---|---|
| Gemeinsamer Mietvertrag (mehrere Hauptmieter) | alle WG-Mitglieder | jeder für die volle Miete (Gesamtschuld) | nur mit Zustimmung von Vermieter und Mitmietern |
| Ein Hauptmieter mit Untermietern | nur der Hauptmieter | allein der Hauptmieter | Hauptmieter wählt Untermieter, braucht aber die Erlaubnis zur Untervermietung |
| Einzelmietverträge pro Zimmer | jede Person separat | jeder nur für sein Zimmer | wie bei jeder normalen Neuvermietung |
Dieser Artikel behandelt das erste Modell — den gemeinsamen Mietvertrag mit mehreren Hauptmietern. Wie das zweite Modell aus Vermietersicht funktioniert, steht im Ratgeber Untervermietung von WG-Zimmern.
Gesamtschuldnerschaft nach § 421 BGB
Stehen mehrere Personen als Hauptmieter im selben Mietvertrag, haften sie gegenüber dem Vermieter als Gesamtschuldner (§§ 421 ff. BGB). Das bedeutet praktisch: Der Vermieter muss sich nicht anteilig an jedes einzelne Mitglied wenden, sondern kann die komplette Miete von einer beliebigen Person aus der WG verlangen — unabhängig davon, wie die Miete intern zwischen den Mitbewohnern aufgeteilt wurde.
Die Gesamtschuld beschränkt sich nicht auf die monatliche Miete. Sie erfasst alle Pflichten aus dem Mietvertrag, insbesondere:
- Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung, auch für Zeiträume, in denen ein Mitbewohner schon ausgezogen war, der Vertrag aber unverändert weiterlief.
- Schadensersatz für Schäden an der Wohnung, unabhängig davon, in wessen Zimmer oder durch wen sie entstanden sind.
- Die Kaution, die der Vermieter ebenfalls von jedem Mieter in voller Höhe verlangen kann.
Für Vermieter bedeutet das ein höheres Maß an Zahlungssicherheit: Fällt ein WG-Mitglied als Zahler aus, bleiben die anderen weiterhin voll in der Haftung.
Ausgleich im Innenverhältnis
Von der Haftung gegenüber dem Vermieter (Außenverhältnis) zu unterscheiden ist das Verhältnis der Mitbewohner untereinander (Innenverhältnis). Nach § 426 Abs. 1 BGB sind Gesamtschuldner untereinander zu gleichen Anteilen verpflichtet, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist. Die WG-Mitglieder können also individuell etwas anderes vereinbaren, etwa eine Staffelung nach Zimmergröße. Zahlt eine Person mehr als ihren Anteil, kann sie den Betrag von den übrigen Mitbewohnern zurückverlangen; die Forderung des Vermieters geht insoweit nach § 426 Abs. 2 BGB auf sie über.
Ein Beispiel: Drei Hauptmieter zahlen 1.500 € Warmmiete, vereinbart ist eine Aufteilung nach Zimmergröße von 600 €, 500 € und 400 €. Überweist ein Mitbewohner zwei Monate lang nichts, kann der Vermieter die fehlenden 800 € (oder die gesamte Miete) von jedem der beiden anderen verlangen. Diese holen sich den Betrag anschließend beim säumigen Mitbewohner zurück — ein Anspruch, der nur so viel wert ist wie dessen Zahlungsfähigkeit.
Kündigung: nur gemeinsam
Ein Mietvertrag mit mehreren Mietern ist ein einheitliches Vertragsverhältnis. Daraus folgen zwei Regeln, die in WGs regelmäßig für Überraschungen sorgen:
- Die Mieter können nur gemeinsam kündigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB) und von allen Mietern unterschrieben sein. Eine „Teilkündigung“, mit der ein einzelnes WG-Mitglied nur für sich aus dem Vertrag aussteigt, gibt es nicht.
- Der Vermieter muss gegenüber allen Mietern kündigen. Eine Kündigung, die nur an einen Teil der WG gerichtet ist, beendet das Mietverhältnis nicht.
Wer aus der WG ausziehen will, während die anderen bleiben, kann sich also nicht einseitig vom Vertrag lösen. Bleibt ein Mitmieter in der Wohnung und verweigert die Mitwirkung an einer gemeinsamen Kündigung ohne nachvollziehbaren Grund, kann er sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 16.03.2005, VIII ZR 14/04) unter Umständen nach Treu und Glauben so behandeln lassen müssen, als habe er zugestimmt. Das ist eine Frage des Einzelfalls und ersetzt keine Einigung — der praktikable Weg ist fast immer eine Vereinbarung mit Vermieter und Mitbewohnern, etwa ein Mietaufhebungsvertrag für die ganze WG oder ein Nachtrag über einen Mieterwechsel. Die allgemeinen Fristen und Formvorschriften stehen im Ratgeber Die Kündigung des Mietverhältnisses.
Mieterwechsel: kein automatischer Anspruch
Ein gemeinsamer Mietvertrag ändert sich nicht, nur weil ein WG-Mitglied auszieht — rechtlich bleibt die Person Vertragspartei und damit haftbar, bis eine Änderung mit dem Vermieter vereinbart wird. Ob die WG vom Vermieter verlangen kann, einem Austausch zuzustimmen, war lange umstritten. Das Landgericht Berlin hatte einen solchen Anspruch 2013 noch bejaht (Urteil vom 27.08.2013, 65 S 78/13).
Der Bundesgerichtshof hat die Frage mit Urteil vom 27.04.2022 (VIII ZR 304/21) eingegrenzt:
- Allein die Tatsache, dass eine Wohnung an mehrere Personen vermietet wurde, die zusammen eine WG bilden, begründet keinen Anspruch auf Zustimmung zum Mieterwechsel.
- Ein Anspruch kann sich aber aus den Umständen bei Vertragsschluss ergeben — wenn beide Seiten erkennbar davon ausgingen, dass sich die Zusammensetzung der WG häufig und in kurzen Abständen ändern wird. Als typisches Beispiel nennt der BGH die Studenten-WG.
Im entschiedenen Fall war eine Sieben-Zimmer-Wohnung im Jahr 2000 an sieben Personen vermietet worden; vier wollten nach zwanzig Jahren aussteigen und Nachfolger benennen. Der BGH verneinte den Anspruch, weil der Vertrag mit den Mietern als Einzelpersonen geschlossen war und nichts auf einen vereinbarten Wechselmechanismus hindeutete.
Für die Praxis heißt das: Wer als WG einen Vertrag unterschreibt, sollte das Wechselrecht ausdrücklich regeln statt sich auf eine spätere Auslegung zu verlassen. Und Vermieter, die mehrfach Wechseln ohne Vorbehalt zugestimmt haben, sollten wissen, dass eine solche Praxis als Indiz für eine stillschweigende Vereinbarung gewertet werden kann.
So läuft ein Wechsel sauber ab
- Nachfolger finden. Die verbleibenden Mitbewohner suchen gemeinsam mit dem Ausziehenden eine Person, mit der sie zusammenleben wollen.
- Unterlagen an den Vermieter. Der Vermieter darf die Bonität des neuen Mieters prüfen, weil dieser künftig für die volle Miete mithaftet — üblich sind Selbstauskunft und Einkommensnachweis.
- Nachtrag unterschreiben. Vermieter, alle bisherigen Mieter und der neue Mieter unterschreiben einen Nachtrag zum Mietvertrag: Person A scheidet zum Stichtag aus, Person B tritt zu unveränderten Bedingungen ein.
- Kautionsanteil intern abrechnen. Der Ausziehende bekommt seinen Anteil nicht vom Vermieter, sondern vom Nachfolger oder den Mitbewohnern (siehe unten).
- Übergabe dokumentieren. Ein kurzes Protokoll über den Zustand des Zimmers zum Stichtag verhindert Streit darüber, wer später für welchen Schaden aufkommt.
Ohne diesen Nachtrag bleibt der ausgezogene Mitbewohner Vertragspartei — und haftet im Zweifel noch Jahre später für eine Betriebskostennachzahlung oder Mietrückstände der WG.
Was gilt für die Mietkaution?
Bei einem gemeinsamen Mietvertrag gibt es eine Kaution für die ganze Wohnung, nicht eine pro Person. Sie ist nach § 551 BGB auf höchstens drei Nettokaltmieten der gesamten Wohnung begrenzt; die zulässige Höhe rechnet der Mietkautionsrechner aus. Wie die WG-Mitglieder den Betrag untereinander aufteilen, ist ihre Sache — gegenüber dem Vermieter haftet auch hier jeder für den vollen Betrag.
Entscheidend ist der Zeitpunkt der Rückzahlung: Die Kaution ist an das Mietverhältnis gebunden, nicht an einzelne Personen. Solange der gemeinsame Vertrag fortbesteht, muss der Vermieter beim Auszug eines Mitglieds keinen Anteil auszahlen. Der Ausziehende rechnet seinen Anteil deshalb in der Regel mit dem Nachfolger oder den verbleibenden Mitbewohnern ab. Erst wenn das gesamte Mietverhältnis endet, rechnet der Vermieter die Kaution ab — die allgemeinen Regeln dazu stehen unter Rückzahlung der Mietkaution.
Wie das Kautionskonto einer WG praktisch geführt wird — wer Kontoinhaber ist, wie der Anteil beim Wechsel weitergegeben wird und warum das nichts mit einem Kautionssammelkonto zu tun hat —, erklärt der Ratgeber WG-Kautionskonto: Mehrere Mieter, ein Konto.
Muster: Klauseln für den WG-Mietvertrag
Ein gemeinsamer Mietvertrag lässt sich mit wenigen Zusatzvereinbarungen deutlich WG-tauglicher machen. Die folgenden Formulierungen sind unverbindliche Beispiele zur Orientierung, die Vermieter und Mieter an ihren Fall anpassen sollten. Bei Zweifeln an einer konkreten Formulierung sind Mieterverein, Eigentümerverband oder eine auf Mietrecht spezialisierte Kanzlei die richtige Adresse.
Mieterwechsel
„Die Vertragsparteien sind sich einig, dass die Wohnung als Wohngemeinschaft genutzt wird und sich die Zusammensetzung der Mieter während der Mietzeit ändern kann. Scheidet ein Mieter aus, kann die verbleibende Mieterseite dem Vermieter eine Ersatzperson benennen. Der Vermieter wird dem Eintritt der Ersatzperson zustimmen, sofern in ihrer Person kein wichtiger Grund vorliegt, insbesondere keine begründeten Zweifel an ihrer Zahlungsfähigkeit. Der Wechsel wird durch einen von allen Beteiligten unterzeichneten Nachtrag vollzogen.“
Ausscheiden und Kaution
„Mit Wirksamwerden des Nachtrags scheidet der bisherige Mieter aus dem Mietverhältnis aus. Die Mietsicherheit bleibt in voller Höhe für das fortbestehende Mietverhältnis bestehen; ein Ausgleich des auf den ausscheidenden Mieter entfallenden Anteils erfolgt ausschließlich zwischen den Mietern.“
Ansprechpartner
„Die Mieter benennen [Name] als Ansprechpartner für die laufende Kommunikation mit dem Vermieter, etwa zu Reparaturen und Terminen. Eine Änderung teilen die Mieter dem Vermieter schriftlich mit.“
Die Ansprechpartner-Regel ist bewusst auf die laufende Kommunikation beschränkt. Für rechtlich wichtige Erklärungen wie Kündigungen, Mieterhöhungen oder Betriebskostenabrechnungen sollte der Vermieter weiterhin alle Mieter adressieren. Welche weiteren Punkte in einen Mietvertrag gehören, fasst die Mietvertrags-Checkliste für Vermieter zusammen.
Die WG-interne Vereinbarung
Der Mietvertrag regelt nur das Verhältnis zum Vermieter. Was die Mitbewohner untereinander schulden, steht dort nicht — und genau hier entsteht der meiste Streit. Eine kurze schriftliche Vereinbarung unter den Hauptmietern sollte mindestens klären:
- Mietanteile: Wer zahlt wie viel, und nach welchem Schlüssel (gleiche Teile, Zimmergröße)?
- Kautionsanteile: Wer hat wie viel eingezahlt, und wie wird der Anteil beim Auszug ausgeglichen?
- Betriebskosten: Wie werden Nachzahlungen und Guthaben verteilt, insbesondere wenn jemand im Abrechnungszeitraum aus- oder eingezogen ist?
- Auszug: Mit welcher Frist kündigt ein Mitbewohner intern an, und wer sucht den Nachfolger?
- Schäden: Wer trägt Schäden im eigenen Zimmer, wie werden Schäden in Gemeinschaftsräumen verteilt?
- Gemeinsame Verträge: Wer steht im Strom- und Internetvertrag, und wie werden diese bei einem Wechsel übertragen?
Vor- und Nachteile im Überblick
| Modell | Für Vermieter | Für Mieter |
|---|---|---|
| Gemeinsamer Vertrag (Gesamtschuldner) | Höhere Zahlungssicherheit, ein Vertrag, eine Kaution | Haftung auch für Mitbewohner, Kündigung und Wechsel nur gemeinsam |
| Ein Hauptmieter mit Untermiete | Nur ein Vertragspartner, weniger Verwaltungsaufwand | Hauptmieter trägt das alleinige Ausfallrisiko der Untermieter |
| Einzelmietverträge pro Zimmer | Getrennte Kautionen, Zimmer einzeln neu vermietbar | Keine Haftung für Mitbewohner, aber kein Mitspracherecht bei der Neuvermietung |
Bei Vermietung an Studierende kommt ein weiterer Punkt hinzu: Hier ist mit häufigen Wechseln zu rechnen, und nach der BGH-Rechtsprechung kann gerade dieser Umstand einen Anspruch auf Mieterwechsel begründen. Worauf Vermieter bei dieser Zielgruppe sonst achten sollten, steht in Vermietung an Studierende.
Häufige Fragen
Was bedeutet Gesamtschuldnerschaft bei einem WG-Mietvertrag?
Der Vermieter kann die volle Miete von jedem einzelnen Hauptmieter verlangen, unabhängig davon, wie die WG-Mitglieder sich die Miete intern aufteilen. Zahlt einer für die anderen mit, kann er sich im Innenverhältnis nach § 426 BGB den jeweiligen Anteil von den Mitbewohnern zurückholen.
Kann ein einzelnes WG-Mitglied den gemeinsamen Mietvertrag kündigen?
Nein. Ein Mietvertrag mit mehreren Mietern kann nur von allen Mietern gemeinsam gekündigt werden, und jeder muss die schriftliche Kündigung unterschreiben. Eine Teilkündigung nur für die eigene Person gibt es nicht. Wer ausziehen will, braucht deshalb eine Vereinbarung mit dem Vermieter und den Mitbewohnern, etwa über einen Mieterwechsel.
Hat eine WG Anspruch darauf, dass der Vermieter einem Mieterwechsel zustimmt?
Nicht automatisch. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.04.2022 (VIII ZR 304/21) entschieden, dass allein die Vermietung an mehrere Personen, die zusammen eine WG bilden, keinen Anspruch auf Zustimmung zum Mieterwechsel begründet. Anders kann es sein, wenn beide Seiten bei Vertragsschluss erkennbar von häufigen Wechseln ausgingen, etwa bei einer Studenten-WG. Am klarsten ist eine ausdrückliche Mieterwechselklausel im Vertrag.
Ist ein Vermieter besser abgesichert, wenn alle WG-Mitglieder im Vertrag stehen?
Ja. Durch die Gesamtschuldnerschaft haftet jeder Hauptmieter für die komplette Miete, auch wenn ein anderes Mitglied nicht zahlt — das erhöht die Ausfallsicherheit gegenüber einem Modell mit nur einem Hauptmieter und Untermietern.
Was passiert, wenn ein WG-Mitglied auszieht?
Der Mietvertrag läuft grundsätzlich unverändert mit allen ursprünglich unterschriebenen Hauptmietern weiter, bis eine einvernehmliche Vertragsänderung (z. B. Nachtrag über einen Mieterwechsel oder neuer Vertrag) vereinbart wird. Ohne eine solche Regelung bleibt auch ein ausgezogenes Mitglied vertraglich in der Haftung.
Muss jedes WG-Mitglied eine eigene Kaution zahlen?
Nein. Bei einem gemeinsamen Mietvertrag gibt es eine Kaution für die ganze Wohnung, begrenzt auf drei Nettokaltmieten nach § 551 BGB. Wie die WG-Mitglieder diesen Betrag untereinander aufteilen, regeln sie intern.
Quellen
- Primärquelle § 421 BGB – Gesamtschuldner — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 426 BGB – Ausgleichungspflicht, Forderungsübergang — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 568 BGB – Form und Inhalt der Kündigung — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle BGH, Urteil vom 27.04.2022, VIII ZR 304/21 – Mieterwechsel in einer Wohngemeinschaft — Bundesgerichtshof
- Sekundärquelle LG Berlin, Urteil vom 27.08.2013, 65 S 78/13 – Zustimmung zum Mieterwechsel bei einer Wohngemeinschaft — Berliner MieterGemeinschaft e.V.