Zum Kaufpreis einer Immobilie kommen je nach Bundesland und Vermittlungsweg zwischen rund fünf und knapp zwölf Prozent an Nebenkosten hinzu. Für Kapitalanleger sind sie doppelt relevant: Sie werden von Banken üblicherweise nicht mitfinanziert und müssen aus Eigenkapital kommen — gleichzeitig erhöhen sie die Bemessungsgrundlage der Abschreibung. Der Rechner zeigt beides.
Der größte und zugleich am stärksten schwankende Posten. Seit der Föderalismusreform 2006 legt jedes Bundesland den Satz selbst fest — die Spanne reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Bei einem Kaufpreis von 320.000 Euro sind das rund 9.600 Euro Unterschied zwischen dem günstigsten und dem teuersten Bundesland.
| Bundesland | Steuersatz | Gültig seit |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 05.11.2011 |
| Bayern | 3,5 % | 01.01.1997 |
| Berlin | 6,0 % | 01.01.2014 |
| Brandenburg | 6,5 % | 01.07.2015 |
| Bremen | 5,5 % | 01.07.2025 |
| Hamburg | 5,5 % | 01.01.2023 |
| Hessen | 6,0 % | 01.08.2014 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 01.07.2019 |
| Niedersachsen | 5,0 % | 01.01.2014 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 01.01.2015 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 01.03.2012 |
| Saarland | 6,5 % | 01.01.2015 |
| Sachsen | 5,5 % | 01.01.2023 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 01.03.2012 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 01.01.2014 |
| Thüringen | 5,0 % | 01.01.2024 |
Stand: 10.09.2026.
Der Kaufvertrag muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden, die Eigentumsumschreibung läuft über das Grundbuchamt. Beide Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind damit nicht verhandelbar — der Notar ist gesetzlich an seine Kostenordnung gebunden. Wird die Finanzierung über eine Grundschuld abgesichert, kommen weitere Beurkundungs- und Eintragungsgebühren hinzu.
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher der Teilungsgrundsatz: Der Käufer trägt höchstens so viel wie der Verkäufer. Aus den früher üblichen 7,14 Prozent für den Käufer wurden damit meist 3,57 Prozent. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und gewerbliche Käufe gilt die Regelung nicht — dort ist die Verteilung weiter frei verhandelbar.
Banken beleihen den Objektwert, nicht die Steuer. Kaufnebenkosten werden deshalb in aller Regel nicht mitfinanziert und müssen aus Eigenkapital aufgebracht werden. Das ist der Grund, warum die Faustregel lautet, mindestens die Nebenkosten plus zehn bis zwanzig Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitzubringen.
Die Gesamtinvestition aus diesem Rechner ist der Ausgangswert für alle weiteren Rechnungen: Sie ist der Nenner der Nettomietrendite, die Basis der Cashflow-Rechnung und — anteilig um den Bodenwert bereinigt — die Bemessungsgrundlage der AfA.
Ohne Makler liegen sie bei etwa fünf bis acht Prozent des Kaufpreises, mit Makler bei rund acht bis zwölf Prozent. Den größten Unterschied macht das Bundesland: Zwischen Bayern mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und den 6,5-Prozent-Ländern liegen drei Prozentpunkte.
Bei vermieteten Immobilien ja, aber nicht sofort. Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten sind Anschaffungsnebenkosten: Sie werden dem Kaufpreis zugeschlagen und im Verhältnis von Gebäude zu Grund und Boden aufgeteilt. Nur der Gebäudeanteil wird über die AfA abgeschrieben, üblicherweise mit zwei Prozent jährlich. Finanzierungskosten wie Bereitstellungszinsen zählen dagegen nicht dazu und sind im Jahr der Zahlung voll abziehbar.
Nur begrenzt. Bewegliches Zubehör, das mitverkauft wird — Einbauküche, Markise, Sauna — gehört nicht zum Grundstück und kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden; auf diesen Anteil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das Finanzamt prüft die angesetzten Werte allerdings auf Angemessenheit. Bei Eigentumswohnungen mindert außerdem der Anteil an der Instandhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage nicht mehr — der Bundesfinanzhof hat das 2021 geändert.
Das Finanzamt erlässt den Bescheid nach der Beurkundung, fällig ist die Steuer typischerweise einen Monat später. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht einträgt.
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