Modernisierungsumlage
Die Modernisierungsumlage erlaubt es Vermietern nach § 559 BGB, einen Teil der Kosten für Modernisierungsmaßnahmen auf die jährliche Miete umzulegen.
Wichtige Punkte
- Umlagefähig sind bis zu 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr.
- Gesetzliche Kappungsgrenzen begrenzen die Mieterhöhung zusätzlich: maximal 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² sogar nur 2 €/m² in sechs Jahren.
- Reine Instandhaltung (Erhalt des bestehenden Zustands) zählt nicht als Modernisierung und darf nicht umgelegt werden — nur Maßnahmen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen oder Energie einsparen.
Bezug zur Mietkaution
Ein indirekter Zusammenhang besteht über die Nettokaltmiete: Steigt die Miete durch eine Modernisierungsumlage, erhöht sich damit auch die gesetzlich zulässige Höchstgrenze für eine Mietkaution bei einem Neuvertrag (drei Nettokaltmieten). Bei einem bestehenden Mietverhältnis bleibt die bereits gezahlte Kaution davon unberührt — der Vermieter darf sie nicht automatisch nachfordern, nur weil die Miete steigt.
Praktische Tipps
- Mieter sollten die Ankündigung einer Modernisierungsumlage genau prüfen — sie muss spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme schriftlich angekündigt werden.
- Vermieter sollten Instandhaltungs- und Modernisierungskosten sauber trennen, da nur Letztere umlagefähig sind.