Modernisierungsumlage

Die Modernisierungsumlage ist der Teil der Modernisierungskosten, den Vermieter nach § 559 BGB dauerhaft auf die Jahresmiete aufschlagen dürfen. Sie erhöht die Nettokaltmiete und ist ein eigener Erhöhungsweg neben der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie ist auch als Modernisierungsmieterhöhung bekannt.

Was zählt als Modernisierung?

Umlagefähig sind Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder Energie oder Wasser einsparen. Typische Beispiele sind der Anbau eines Balkons, ein Aufzug, der Einbau von Fenstern mit besserer Dämmung oder eine Fassadendämmung.

Nicht umlagefähig ist reine Instandhaltung, also der Erhalt oder die Wiederherstellung des bestehenden Zustands, etwa der Austausch einer defekten Heizung gegen ein gleichwertiges Modell. Bei gemischten Maßnahmen muss der Instandhaltungsanteil herausgerechnet werden.

So wird die Umlage berechnet

1. Gesamtkosten der Maßnahme für die Wohnung ermitteln (bei einem Haus anteilig nach Wohnfläche).
2. Instandhaltungsanteil abziehen, ebenso öffentliche Fördermittel und Zuschüsse Dritter (§ 559a BGB), soweit sie die Kosten decken.
3. Vom Rest dürfen 8 % pro Jahr auf die Miete umgelegt werden (§ 559 Abs. 1 BGB). Bis Ende 2018 waren es 11 %.
4. Die Erhöhung wird durch die Kappungsgrenze begrenzt.

Kappungsgrenze: 3 Euro, in manchen Fällen 2 Euro

Die Miete darf durch Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 € je Quadratmeter Wohnfläche steigen. Beträgt die Miete vor der Erhöhung weniger als 7 € je Quadratmeter, liegt die Grenze bei 2 €. Frühere Modernisierungserhöhungen innerhalb dieser sechs Jahre werden mitgezählt. Im Beispiel oben (1,40 €/m²) greift die Grenze nicht.

Nicht verwechseln: Die Kappungsgrenze im Glossar betrifft die Erhöhung zur Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Die Grenze der Modernisierungsumlage steht in § 559 Abs. 3a BGB und gilt zusätzlich, nicht anstelle davon.

Vereinfachtes Verfahren bei kleinen Maßnahmen

Bei Modernisierungen, die je Wohnung höchstens 10.000 € kosten, darf der Vermieter das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB nutzen. Der Instandhaltungsanteil wird dann pauschal mit 30 % abgezogen, statt ihn im Einzelnen zu ermitteln. Das spart Aufwand, hat aber eine Folge: Danach sind fünf Jahre lang keine weiteren Erhöhungen nach § 559 möglich, und frühere Erhöhungen der letzten fünf Jahre mindern die ansetzbaren Kosten. Der Vermieter muss die Nutzung des vereinfachten Verfahrens in Ankündigung und Erhöhungserklärung angeben.

Für den Einbau einer geförderten Heizungsanlage mit erneuerbaren Energien gilt eine Sonderregel (§ 559e BGB): 10 % der Kosten abzüglich Fördermitteln, aber höchstens 0,50 € je m² innerhalb von sechs Jahren.

Ankündigung und Erhöhungserklärung

• Ankündigung der Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform (§ 555c BGB), mit Art, Umfang, Beginn und Dauer sowie der zu erwartenden Mieterhöhung und den Betriebskosten.
• Mieterhöhungserklärung erst nach Abschluss der Maßnahme, in Textform mit Berechnung und Erläuterung (§ 559b BGB). Die höhere Miete gilt ab Beginn des dritten Monats nach Zugang.
• War die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt oder überschreitet die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 %, verschiebt sich der Beginn der höheren Miete um sechs Monate.

Mieter müssen die Maßnahme grundsätzlich dulden. Ein Härteeinwand gegen die Höhe der Erhöhung ist möglich, wenn sie den Mieter unzumutbar belastet (§ 559 Abs. 4 BGB). Härtegründe müssen dem Vermieter in Textform bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung mitgeteilt werden (§ 555d Abs. 3 BGB). Details im Artikel Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB. Beeinträchtigungen während der Bauarbeiten können außerdem eine Mietminderung begründen.

Wann die Umlage nicht möglich ist

• Staffelmiete: Erhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB sind ausgeschlossen, solange die Staffelmiete läuft (§ 557a Abs. 2 BGB).
• Indexmiete: Eine Modernisierungsumlage ist nur zulässig, wenn der Vermieter die Maßnahme aufgrund von Umständen durchführen musste, die er nicht zu vertreten hat (§ 557b Abs. 2 BGB).
• Missbräuchliche Modernisierung: Das Gesetz vermutet eine Pflichtverletzung des Vermieters, etwa wenn die angekündigte Erhöhung die Miete mindestens verdoppeln würde oder die Arbeiten erhebliche, objektiv nicht notwendige Belastungen verursachen (§ 559d BGB).

Bezug zur Mietkaution

Die Modernisierungsumlage erhöht die Nettokaltmiete, aber nicht automatisch die Kaution. Für die Obergrenze von drei Monatsmieten nach § 551 BGB zählt die zu Mietbeginn vereinbarte Nettokaltmiete:

• Bestehendes Mietverhältnis: Die gezahlte Kaution bleibt unberührt. Der Vermieter darf sie nicht nachfordern, nur weil die Miete durch die Umlage steigt.
• Neuvermietung nach der Modernisierung: Die neue Nettokaltmiete ist die Berechnungsgrundlage. Im Beispiel steigt die Höchstgrenze der Kaution um 3 × 98 € = 294 €. Bei der Neuvermietung gilt zusätzlich die Mietpreisbremse, wo sie greift.

Wie hoch die Kaution im Einzelfall sein darf, zeigt der Mietkautionsrechner.

Praktische Tipps

• Mieter: Ankündigung und Erhöhungserklärung auf Frist, Form und Rechenweg prüfen: Ist der Instandhaltungsanteil abgezogen, sind Fördermittel berücksichtigt, stimmt die Wohnfläche?
• Vermieter: Instandhaltungs- und Modernisierungskosten in den Rechnungen trennen und Belege aufbewahren. Nur so lässt sich die Umlage im Streitfall nachvollziehbar darlegen.

Häufige Fragen

Verwandte Begriffe

• Nettokaltmiete
• Kappungsgrenze
• Ortsübliche Vergleichsmiete
• Kautionshöhe

Weiterführende Themen

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