Wohnberechtigungsschein (WBS)
Der Wohnberechtigungsschein (WBS) ist ein amtlicher Nachweis, der zur Anmietung einer öffentlich geförderten Wohnung — umgangssprachlich Sozialwohnung — berechtigt. Ausgestellt wird er nur, wenn das Haushaltseinkommen bestimmte Grenzen nicht überschreitet. Der Schein sagt zweierlei aus: dass der Haushalt berechtigt ist und wie groß die Wohnung sein darf, die er beziehen kann.
Rechtsgrundlage ist § 27 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG). Seit der Föderalismusreform 2006 ist die soziale Wohnraumförderung Ländersache — die meisten Länder haben eigene Fördergesetze erlassen, das Bundesrecht gilt nur fort, wo ein Land nichts Eigenes geregelt hat. Einkommensgrenzen, Wohnflächengrenzen und Gebühren unterscheiden sich deshalb von Bundesland zu Bundesland, teils sogar von Kommune zu Kommune.
Wer einen WBS braucht
Nur wer eine öffentlich geförderte Wohnung anmieten möchte. Auf dem frei finanzierten Wohnungsmarkt spielt er keine Rolle. In Wohnungsanzeigen steht dann meist schlicht „WBS erforderlich” oder ein Kürzel wie „WBS 140” — eine Wohnung ohne diesen Hinweis ist nicht preisgebunden.
Wichtig ist die Reihenfolge: Der WBS wird vor der Wohnungssuche beantragt, nicht erst, wenn die Zusage da ist. Vermieter preisgebundener Wohnungen dürfen ohne vorliegenden Schein nicht vermieten, und bei der Besichtigung wird er regelmäßig gleich verlangt.
Wie das Einkommen berechnet wird
Maßgeblich ist das Jahreseinkommen aller Haushaltsmitglieder, nicht das Nettogehalt eines Monats. Die Ermittlung folgt den §§ 20 bis 24 WoFG:
- Summe der positiven Einkünfte aller Haushaltsmitglieder im Jahr,
- abzüglich Pauschalen von je 10 Prozent für Einkommensteuer, Kranken- und Pflegeversicherung sowie Renten- oder Lebensversicherungsbeiträge — bei allen dreien zusammen also bis zu 30 Prozent,
- abzüglich Freibeträge, etwa für schwerbehinderte Haushaltsmitglieder, junge Ehepaare oder Alleinerziehende (§ 24 WoFG),
- Vergleich mit der Einkommensgrenze des jeweiligen Landes.
Die Grenzen des Bundes in § 9 Abs. 2 WoFG — 12.000 Euro für eine Person, 18.000 Euro für zwei Personen, zuzüglich 4.100 Euro je weiterem Haushaltsmitglied und 500 Euro je Kind — sind dabei nur die Untergrenze: Die Länder setzen eigene, meist deutlich höhere Werte an, und einige Länder kennen zusätzlich gestaffelte WBS-Stufen für Wohnungen mit unterschiedlich starker Förderung. In Berlin etwa steht „WBS 100” für die allgemeine Einkommensgrenze, „WBS 140” oder „WBS 180” für entsprechend höhere Grenzen.
Welche Wohnungsgröße der WBS zulässt
Der Schein nennt die zulässige Zahl der Räume und die Wohnfläche. Eine verbreitete Staffel liegt bei rund 50 Quadratmetern für eine Person und etwa 15 Quadratmetern für jede weitere — verbindlich ist aber allein die Regelung des jeweiligen Landes. Wer eine größere Wohnung anmieten will, braucht dafür einen besonderen Grund, etwa Homeoffice-Bedarf, Pflege oder ein geteiltes Sorgerecht. Wie die Fläche im Einzelfall zu messen ist, steht unter Wohnflächenberechnung.
Antrag, Gebühr und Gültigkeit
| Schritt | Was dazugehört |
|---|---|
| Antrag | Beim Wohnungsamt der Gemeinde, vielerorts inzwischen online |
| Unterlagen | Ausweis, Einkommensnachweise aller Haushaltsmitglieder (meist der letzten zwölf Monate), Meldebescheinigung, ggf. Schwerbehindertenausweis |
| Gebühr | Je nach Kommune gebührenfrei bis etwa 25 Euro |
| Dauer | Oft wenige Tage bis mehrere Wochen — vor der Wohnungssuche beantragen |
| Gültigkeit | In der Regel ein Jahr ab Ausstellung |
Der WBS gilt grundsätzlich im ganzen Bundesland, das ihn ausgestellt hat; für einen Umzug in ein anderes Land ist ein neuer Schein nötig. Läuft er ab, bevor ein Mietvertrag zustande kommt, muss er neu beantragt werden — mit aktuellen Einkommensnachweisen.
Was der WBS für die Mietkaution bedeutet
Nichts Besonderes — und genau das wird oft missverstanden. Auch bei einer Sozialwohnung gilt § 551 BGB:
- Die Kaution ist auf das Dreifache der Nettokaltmiete begrenzt. Da preisgebundene Wohnungen günstiger sind, fällt sie in absoluten Zahlen meist niedriger aus als auf dem freien Markt — der Mietkautionsrechner zeigt den konkreten Betrag.
- Sie darf in drei Monatsraten gezahlt werden (§ 551 Abs. 2 BGB), die erste zu Mietbeginn (Optionen zur Ratenzahlung).
- Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen anlegen und verzinsen. Kommunale Wohnungsgesellschaften nutzen dafür meist ein Kautionssammelkonto.
Ein WBS ersetzt außerdem keine Bonitätsprüfung. Auch preisgebundene Vermieter dürfen unter den Bewerbern auswählen und fragen regelmäßig nach Einkommensnachweisen und einer Auskunft zur Bonität. Wer die Kaution nicht aufbringen kann und Bürgergeld oder Grundsicherung bezieht, kann beim Jobcenter oder Sozialamt ein Darlehen beantragen; parallel dazu gibt es kein Wohngeld.
Häufige Fragen
Wie lange ist ein WBS gültig?
In der Regel ein Jahr ab Ausstellung. Danach muss er bei weiterhin bestehendem Bedarf neu beantragt werden. Für den Mietvertrag zählt, dass er bei Vertragsschluss gültig ist — läuft er später ab, ändert das am bestehenden Mietverhältnis nichts.
Verliere ich die Sozialwohnung, wenn mein Einkommen später steigt?
Nein, nicht automatisch. Das Mietverhältnis bleibt bestehen. Bei deutlicher Überschreitung der Einkommensgrenze kann in einigen Ländern eine Fehlbelegungsabgabe fällig werden; ob und in welcher Höhe, regelt das Landesrecht — mehrere Länder haben sie abgeschafft.
Bekommen Studierende und Auszubildende einen WBS?
Ja, wenn das Einkommen unter der Grenze liegt. BAföG und Ausbildungsvergütung zählen dabei mit; bei Studierenden, die in einer Bedarfsgemeinschaft mit den Eltern leben, wird deren Einkommen berücksichtigt. Einige Kommunen behandeln Wohnheimplätze gesondert.
Gilt der WBS auch in einer anderen Stadt?
Innerhalb desselben Bundeslandes in der Regel ja. Für einen Umzug über die Landesgrenze braucht es einen neuen Schein nach dem Recht des Ziellandes — die Einkommensgrenzen dort können deutlich abweichen.
Brauche ich für eine Genossenschaftswohnung einen WBS?
Nur, wenn die konkrete Wohnung öffentlich gefördert ist. Genossenschaften haben oft beides im Bestand: geförderte Wohnungen mit WBS-Pflicht und frei finanzierte ohne. Bei Genossenschaften treten neben die Kaution außerdem die zu zeichnenden Genossenschaftsanteile — beides kann nebeneinander verlangt werden.
Was ist ein Dringlichkeitsschein?
Ein Zusatz zum WBS für Haushalte mit besonderem Wohnbedarf — etwa nach einer Wohnungskündigung, bei Obdachlosigkeit, Krankheit oder häuslicher Gewalt. Er verschafft bei der Vergabe Vorrang, ist aber an engere Voraussetzungen geknüpft und ebenfalls befristet.