Wer legt die Mietkaution an: Vermieter oder Mieter?
Der Mieter überweist die Kaution — also kümmert er sich auch um die Anlage? Genau umgekehrt. Das Gesetz weist die Anlage eindeutig dem Vermieter zu, und zwar unabhängig davon, wer das Geld aufbringt. Dieser Artikel klärt, was daraus für beide Seiten folgt, welche Ausnahmen es gibt und welches Druckmittel Mieter haben, wenn der Vermieter die Pflicht ignoriert.
Die gesetzliche Grundregel
§ 551 Abs. 3 BGB formuliert es als Pflicht des Vermieters: Er hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme „bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen”. Der Mieter kommt in dieser Vorschrift als Handelnder nicht vor — er ist derjenige, zu dessen Gunsten die Pflicht besteht.
Der Grund liegt in der Konstruktion der Kaution: Sie ist eine Sicherheit für den Vermieter. Er ist derjenige, der im Schadensfall darauf zugreifen soll, also muss er sie auch in der Hand haben. Damit der Mieter sein Geld trotzdem sicher zurückbekommt, verlangt das Gesetz im Gegenzug die strikte Trennung vom Vermögen des Vermieters.
| Mieter | Vermieter | |
|---|---|---|
| Zahlt die Kaution | ✓ | — |
| Eröffnet das Konto | — | ✓ |
| Trennt sie vom eigenen Vermögen | — | ✓ |
| Bekommt die Zinsen | ✓ | — |
| Versteuert die Zinsen | ✓ | — |
| Darf im Schadensfall zugreifen | — | ✓ |
| Bekommt sie nach Mietende zurück | ✓ | — |
Was „anlegen” konkret bedeutet
Die Pflicht ist mit dem Eröffnen eines Kontos nicht erledigt. Sie umfasst vier Dinge:
- Getrennt halten. Die Kaution darf nicht auf dem Giro- oder Privatkonto des Vermieters liegen und sich dort mit seinem übrigen Geld vermischen. Sie muss auch bei einer Insolvenz des Vermieters erkennbar dem Mieter zuzuordnen sein.
- Bei einem Kreditinstitut anlegen. Eine Bank muss es sein — der heimische Tresor genügt nicht.
- Verzinsen. Mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Satz.
- Während der gesamten Mietzeit aufrechterhalten. Die Pflicht endet erst mit der Abrechnung nach Mietende, nicht nach dem Einzug.
Wie das praktisch umgesetzt wird, steht Schritt für Schritt unter Mietkaution anlegen.
Auf wessen Namen läuft das Konto?
Hier entsteht der häufigste Denkfehler. Das Konto läuft in aller Regel auf den Namen des Vermieters — aber ausdrücklich gekennzeichnet als Mietkautions- oder Treuhandkonto, mit dem Mieter als wirtschaftlich Berechtigtem. Der Kontoauszug einer Bank macht das sichtbar:
Entscheidend ist also nicht, wessen Name oben steht, sondern ob das Geld erkennbar getrennt ist. Genau das leistet die Treuhandkonstruktion: Formal gehört das Konto dem Vermieter, wirtschaftlich das Guthaben dem Mieter. Mehr dazu unter Treuhandkonto.
Die Ausnahme: Der Mieter legt selbst an
Die Parteien dürfen sich auf eine andere Anlageform einigen — das lässt § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB ausdrücklich zu. Dann kann auch der Mieter selbst ein Konto oder ein Mietkautionsdepot eröffnen. Zwei Bedingungen müssen aber erfüllt sein:
- Der Vermieter muss zustimmen. Ohne seine Zustimmung bleibt es bei der Grundregel. Ein Mieter kann die Selbstanlage nicht einseitig durchsetzen.
- Es braucht eine Verpfändungserklärung. Sonst hätte der Vermieter keinen gesicherten Zugriff mehr und damit faktisch keine Sicherheit.
Was Vermieter dabei beachten sollten, steht in Mein Mieter möchte die Kaution selbst anlegen: Ist das zulässig?.
Wenn der Vermieter die Kaution nicht anlegt
Das ist kein Kavaliersdelikt, und Mieter sind dem nicht ausgeliefert. Der Bundesgerichtshof hat die Position des Mieters deutlich gestärkt:
Der Mieter darf die Zahlung der Kaution verweigern, bis der Vermieter ein insolvenzfestes Konto benennt — und ihm steht dafür sogar ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete nach § 273 BGB zu. Eine Kündigung, die der Vermieter auf den so entstandenen Rückstand stützt, ist unwirksam. (BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10)
Je nach Situation ergibt sich daraus ein abgestuftes Vorgehen:
| Situation | Möglichkeit des Mieters |
|---|---|
| Kaution noch nicht gezahlt | Zahlung zurückhalten, bis der Vermieter ein insolvenzfestes Konto benennt |
| Kaution gezahlt, Anlage unklar | Nachweis über die getrennte Anlage verlangen (Kontobestätigung, IBAN) |
| Vermieter legt trotz Aufforderung nicht an | Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis zur Höhe der Kaution |
| Vermieter hat die Kaution verbraucht | Anspruch auf Rückzahlung nach Mietende bleibt bestehen — bei Insolvenz allerdings faktisch entwertet |
Wer das Zurückbehaltungsrecht nutzt, sollte die Zahlung ausdrücklich unter Vorbehalt und schriftlich begründet zurückhalten — sonst entsteht der Eindruck eines schlichten Zahlungsrückstands. Im Zweifel lohnt der Gang zum Mieterverein oder zu einer Anwältin oder einem Anwalt für Mietrecht.
Sonderfälle
| Fall | Wer legt an? |
|---|---|
| Wohngemeinschaft mit einem Hauptmietvertrag | der Vermieter, ein Konto für die gesamte Kaution — die interne Aufteilung ist Sache der WG |
| Untermietverhältnis | der Hauptmieter als Vermieter des Untermieters; seine eigene Kaution beim Hauptvermieter bleibt davon unberührt (Details) |
| Mehrere Kautionen bei einem Vermieter | einzeln getrennt oder über ein Kautionssammelkonto, das die Zuordnung je Mieter sicherstellt |
| Eigentümerwechsel während der Mietzeit | die Pflicht geht auf den Erwerber über; der Mieter kann von ihm die Anlage verlangen |
| Studenten- und Jugendwohnheim | Anlagepflicht ja, aber die Verzinsungspflicht entfällt (§ 551 Abs. 3 Satz 5 BGB) |
| Gewerbemietvertrag | § 551 BGB gilt nicht — die Anlage ist frei vereinbar und gehört deshalb in den Vertrag (Details) |
| Bürgschaft statt Geldkaution | keine Anlage nötig, weil kein Geld fließt (Details) |
Zinsen: gezahlt vom Vermieter, versteuert vom Mieter
Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution — das ändert sich auch dann nicht, wenn der Vermieter das Konto eröffnet hat und als Kontoinhaber geführt wird. Daraus folgt eine Konsequenz, die oft übersehen wird: Weil die Erträge wirtschaftlich dem Mieter zustehen, muss der Mieter sie versteuern, nicht der Vermieter. Er kann dafür auch einen Freistellungsauftrag nutzen, sofern die Bank das Konto entsprechend führt — siehe Freistellungsauftrag für Zinsen auf die Mietkaution.
Wie viel dabei überhaupt zusammenkommt, zeigt der Mietkautionsrechner; die aktuellen Sätze stehen in der Übersicht zu Mietkaution-Zinsen.
Häufige Fragen
Wer legt die Mietkaution an — Vermieter oder Mieter?
Grundsätzlich der Vermieter. § 551 Abs. 3 BGB verpflichtet ihn, die erhaltene Kaution bei einem Kreditinstitut getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen. Der Mieter zahlt die Kaution nur — für die Anlage ist er nicht zuständig. Eine andere Aufteilung ist nur möglich, wenn beide Seiten sie ausdrücklich vereinbaren.
Auf wessen Namen läuft das Kautionskonto?
In der Regel auf den Namen des Vermieters, aber ausdrücklich als Treuhand- oder Mietkautionskonto gekennzeichnet und mit dem Mieter als wirtschaftlich Berechtigtem. Entscheidend ist nicht, wessen Name auf dem Konto steht, sondern dass das Geld erkennbar vom Vermögen des Vermieters getrennt ist und bei seiner Insolvenz nicht in die Insolvenzmasse fällt.
Was kann ich tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht anlegt?
Der Mieter kann die Zahlung zurückhalten, bis der Vermieter ein insolvenzfestes Konto benennt. Der BGH hat mit Urteil vom 13.10.2010 (VIII ZR 98/10) entschieden, dass dem Mieter sogar ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete nach § 273 BGB zusteht und eine darauf gestützte Kündigung unwirksam ist. Ist die Kaution schon gezahlt, kann er die ordnungsgemäße Anlage und einen Nachweis verlangen.
Darf der Mieter die Kaution selbst anlegen?
Nur wenn der Vermieter zustimmt, denn das weicht von der gesetzlichen Grundregel ab. Zusätzlich braucht es eine wirksame Verpfändungserklärung zugunsten des Vermieters, damit dieser im Schadensfall zugreifen kann — ohne sie hätte er keine Sicherheit mehr. Mehr dazu: Mein Mieter möchte die Kaution selbst anlegen.
Wer bekommt die Zinsen der Mietkaution?
Der Mieter. Die Zinsen erhöhen die Sicherheit und werden am Ende des Mietverhältnisses mit ausgezahlt — unabhängig davon, wer das Konto eröffnet hat. Weil sie dem Mieter zustehen, muss auch der Mieter sie versteuern.
Kann im Mietvertrag stehen, dass der Mieter die Kaution anlegt?
Vereinbart werden kann es, aufgezwungen nicht. Nach § 551 Abs. 4 BGB sind Abweichungen zum Nachteil des Mieters unwirksam. Eine formularmäßige Klausel, die dem Mieter die Anlagepflicht auflädt und ihm zugleich die getrennte Verwahrung durch den Vermieter nimmt, geht daher ins Leere.
Gilt die Anlagepflicht auch bei Gewerbemietverträgen?
Nein. § 551 BGB gilt nur für Wohnraum. Bei Gewerbemieten sind die Parteien frei, die Anlage vertraglich zu regeln — auch zum Nachteil des Mieters. Wer gewerblich mietet, sollte die Anlage deshalb ausdrücklich im Mietvertrag festhalten: Gewerbe-Mietkaution.
Fazit
Die Zuständigkeit ist eindeutig: Der Mieter zahlt, der Vermieter legt an. Diese Aufteilung ist kein Formalismus, sondern die Gegenleistung dafür, dass der Vermieter das Geld überhaupt bekommt — er erhält die Sicherheit und übernimmt dafür die Pflicht, sie sauber vom eigenen Vermögen zu trennen.
Für Vermieter heißt das: Ein separates Konto einrichten, bevor die erste Rate eingeht, und den Nachweis aufbewahren. Für Mieter heißt es: nach der Anlage fragen und sich nicht abwimmeln lassen — der BGH stellt ihnen dafür ein wirksames Druckmittel zur Verfügung.
Quellen
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 273 BGB – Zurückbehaltungsrecht — Bundesministerium der Justiz
- Rechtsprechung BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10 – Zurückbehaltungsrecht bis zur insolvenzfesten Anlage — dejure.org