Mietkaution anlegen: So machen Vermieter es gesetzeskonform
Eine Mietkaution ist kein Geld, über das ein Vermieter frei verfügen darf — sie ist ihm nur anvertraut. Wie er sie zu verwahren hat, steht in § 551 Abs. 3 BGB, und die Anforderungen sind kurz, aber bindend. Dieser Leitfaden zeigt, welche Anlageformen zulässig sind, wie die Einrichtung praktisch abläuft, was sie kosten darf und woran die Anlage in der Praxis am häufigsten scheitert.
- Die Kaution gehört auf ein eigenes Konto, getrennt vom Vermögen des Vermieters.
- Sie muss bei einem Kreditinstitut liegen und mindestens zum üblichen Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist verzinst werden.
- Die Zinsen gehören dem Mieter und erhöhen die Sicherheit.
- Abweichende Anlageformen sind möglich, aber nur einvernehmlich und nicht zum Nachteil des Mieters.
- Zuständig ist der Vermieter, nicht der Mieter — wer die Kaution anlegt.
Was § 551 Abs. 3 BGB konkret verlangt
Vier Anforderungen muss die Anlage erfüllen. Wer sie abhakt, ist auf der sicheren Seite:
| Anforderung | Was das heißt | Woran es oft scheitert |
|---|---|---|
| Trennung vom Vermögen | Eigenes Konto, erkennbar als Kautionskonto, im Insolvenzfall dem Mieter zuzuordnen | Kaution liegt auf dem Girokonto oder dem privaten Tagesgeld des Vermieters |
| Kreditinstitut | Eine Bank oder Sparkasse, nicht der Tresor und nicht die Geldbörse | Barkaution wird zu Hause verwahrt |
| Verzinsung | Mindestens der übliche Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist | Unverzinstes Verrechnungskonto |
| Dauerhaftigkeit | Die Pflicht gilt bis zur Abrechnung nach Mietende | Konto wird nach dem Einzug wieder aufgelöst |
Die vierte Anforderung wird am häufigsten unterschätzt: Die Anlagepflicht ist kein einmaliger Akt zum Mietbeginn, sondern ein Dauerzustand. Den vollständigen Gesetzestext mit allen vier Absätzen erklärt § 551 BGB einfach erklärt.
Die Anlageformen im Vergleich
| Form | Zulässig? | Für wen sinnvoll |
|---|---|---|
| Mietkautionskonto / Kautionssparbuch | Der gesetzliche Normalfall | Vermieter, die es unkompliziert und unstrittig halten wollen |
| Treuhandkonto | Ja — die in der Praxis verbreitetste Variante | Vermieter mit mehreren Objekten; auch digital verfügbar |
| Kautionssammelkonto | Ja, wenn die Zuordnung je Mieter sichergestellt ist | Größere Bestände und Hausverwaltungen |
| Mietkautionsdepot | Nur mit Zustimmung beider Seiten und Verpfändung | Mieter, die auf Rendite statt Sicherheit setzen und das Kursrisiko tragen wollen |
| Mietkautionsbürgschaft | Ja — dann entfällt die Anlage, weil kein Geld fließt | Mieter ohne freie Liquidität |
| Verpfändetes Sparbuch des Mieters | Nur mit Zustimmung des Vermieters und Verpfändung | Mieter, die die Kaution selbst verwalten wollen |
| Girokonto des Vermieters | Nein — keine Trennung vom Vermögen | — |
| Bargeld zu Hause | Nein — kein Kreditinstitut, keine Verzinsung | — |
Wer die grundsätzlichen Alternativen zur Geldkaution abwägen will, findet den Überblick unter Mietkaution: alle Möglichkeiten im Vergleich.
Schritt für Schritt
Vor Mietbeginn planen
Das Konto steht idealerweise, bevor die erste Rate fällig wird — dann landet nichts erst auf dem Privatkonto.
Anbieter auswählen
Gebühren, Zins und Aufwand vergleichen. Nicht jede Filialbank führt noch Kautionskonten für private Vermieter.
Konto als Kautionskonto eröffnen
Wichtig ist die richtige Kontoart samt Unterbezeichnung auf den Mieter, nicht irgendein zweites Sparkonto.
Mieter informieren
IBAN und Kontobezeichnung weitergeben, damit der Mieter direkt dorthin überweist — auch bei Ratenzahlung.
Nachweis aushändigen
Eine Kontobestätigung der Bank an den Mieter geben und eine Kopie zu den Mietunterlagen legen.
Bis zur Abrechnung liegen lassen
Kein Zugriff während der Mietzeit, außer bei einem unbestrittenen oder titulierten Anspruch.
Was die Anlage kosten darf
Gebühren sind erlaubt — aber sie sind Sache des Vermieters. Sie dürfen nicht der Kaution entnommen werden, denn das würde die Sicherheit des Mieters schmälern und die Verzinsungspflicht unterlaufen.
| Kostenart | Üblicher Rahmen |
|---|---|
| Einrichtung bei Filialbanken | einmalig, je nach Haus zweistellig |
| Jährliche Kontoführung | von 0 € bis rund 25 € |
| Digitale Spezialanbieter | meist 0 € für Einrichtung und Führung |
Den aktuellen Marktüberblick liefern Was kostet ein Mietkautionskonto? und der Anbietervergleich. Wie viel Zins am Ende zusammenkommt, rechnet der Mietkautionsrechner aus.
Der Nachweis gegenüber dem Mieter
Ein Punkt, der viel Ärger erspart: Der Mieter darf wissen, wo sein Geld liegt. Solange der Vermieter kein insolvenzfestes Konto benennt, darf der Mieter die Kaution sogar zurückhalten — der BGH hat ihm dafür ausdrücklich ein Zurückbehaltungsrecht zugesprochen (Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10). Die Konsequenz ist einfach: Nachweis unaufgefordert herausgeben.
Dafür genügt eine Kontobestätigung der Bank mit
- der IBAN des Kautionskontos,
- der Kontobezeichnung, aus der die Zweckbindung hervorgeht,
- dem Namen des Mieters in der Unterbezeichnung,
- dem eingezahlten Betrag.
Wer die Zuständigkeitsfrage dahinter vertiefen will: Wer legt die Mietkaution an — Vermieter oder Mieter?
Die typischen Fehler
- Die Kaution bleibt auf dem Girokonto. Der häufigste und folgenreichste Fehler — im Insolvenzfall ist das Geld nicht mehr abgrenzbar.
- Kein Zins. Ein unverzinstes Verrechnungskonto erfüllt die Anforderung nicht.
- Gebühren aus der Kaution. Sie mindern die Sicherheit und gehören zu den Kosten des Vermieters.
- Zugriff während der Mietzeit. Zulässig nur bei einem unbestrittenen oder titulierten Anspruch — Details unter Wann darf der Vermieter auf die Mietkaution zugreifen?.
- Zu hohe Kaution. Mehr als drei Nettokaltmieten sind unzulässig, der übersteigende Teil ist zurückzuzahlen.
- Ratenzahlung verweigert. Der Mieter darf in drei Monatsraten zahlen — siehe Ratenzahlung der Mietkaution.
Eine ausführliche Fehlerliste mit den Folgen für beide Seiten steht unter Die 7 häufigsten Fehler bei der Mietkaution.
Zinsen und Steuern
Die Zinsen stehen dem Mieter zu, erhöhen die Kaution und werden am Ende mit ausgezahlt. Versteuern muss sie deshalb auch der Mieter, nicht der Vermieter — bei deutschen Banken lässt sich dafür ein Freistellungsauftrag nutzen, sofern das Konto entsprechend geführt wird. Liegt das Konto bei einer ausländischen Bank, geht es über die Anlage KAP. Hintergrund: Freistellungsauftrag für Zinsen auf die Mietkaution und Mietkaution-Zinsen im Überblick.
Checkliste
- Konto vor Mietbeginn eröffnet
- Kontoart ist ein Kautions- oder Treuhandkonto, nicht ein normales Sparkonto
- Mieter als wirtschaftlich Berechtigter bzw. in der Unterbezeichnung erfasst
- Konto wird verzinst
- IBAN an den Mieter weitergegeben
- Kontobestätigung ausgehändigt und Kopie abgelegt
- Gebühren werden aus eigener Tasche getragen, nicht aus der Kaution
- Kautionshöhe überschreitet die drei Nettokaltmieten nicht
- Ratenzahlung in drei Raten ermöglicht
Häufige Fragen
Wie muss die Mietkaution angelegt werden?
Nach § 551 Abs. 3 BGB bei einem Kreditinstitut, getrennt vom Vermögen des Vermieters und mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Entscheidend ist die Trennung: Die Kaution muss auch bei einer Insolvenz des Vermieters erkennbar dem Mieter zuzuordnen sein. Eine andere Anlageform ist zulässig, wenn beide Seiten sie vereinbaren und der Mieter dadurch nicht schlechtergestellt wird.
Darf die Mietkaution auf dem Girokonto des Vermieters liegen?
Nein. Dort vermischt sie sich mit dem übrigen Vermögen und ist im Insolvenzfall nicht mehr abgrenzbar — genau die Trennung, die § 551 Abs. 3 BGB verlangt, fehlt dann. Der Mieter kann die ordnungsgemäße Anlage verlangen und bis dahin Zahlungen zurückhalten.
Was kostet es, ein Mietkautionskonto anzulegen?
Das hängt von der Bank ab. Filialbanken verlangen teils eine einmalige Einrichtungsgebühr und eine Jahresgebühr, spezialisierte digitale Anbieter führen das Konto meist kostenlos. Die Kosten dürfen nicht der Kaution entnommen werden — sie gehören zu den Verwaltungskosten des Vermieters. Überblick: Was kostet ein Mietkautionskonto?
Bis wann muss der Vermieter die Kaution angelegt haben?
Das Gesetz nennt keine Frist in Tagen. Die Pflicht entsteht, sobald der Vermieter das Geld erhält — die Kaution soll also unverzüglich auf ein getrenntes Konto. Praktisch richtet man das Konto schon vor Mietbeginn ein, damit die erste Rate direkt dorthin fließt.
Muss der Vermieter die Anlage nachweisen?
Der Mieter kann Auskunft verlangen, und solange kein insolvenzfestes Konto benannt ist, darf er die Kaution zurückhalten (BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10). In der Praxis genügt eine Kontobestätigung der Bank mit IBAN und Kontobezeichnung — am besten unaufgefordert herausgegeben.
Ist ein Mietkautionsdepot mit Fonds zulässig?
Ja, aber nur als vereinbarte Abweichung von der gesetzlichen Grundform. Beide Seiten müssen zustimmen, und die Anteile müssen wirksam an den Vermieter verpfändet werden. Der Mieter trägt dann das Kursrisiko und hat im Gegenzug die Chance auf mehr Rendite: Mietkautionsdepot.
Was passiert mit dem Konto beim Eigentümerwechsel?
Die Pflicht zur getrennten Anlage geht auf den Erwerber über. Der Mieter kann auch von ihm die ordnungsgemäße Anlage und den Nachweis verlangen. Beide Seiten sollten die Übergabe der Kaution samt Kontounterlagen schriftlich dokumentieren.
Fazit
Die Anforderungen sind überschaubar: ein eigenes Konto bei einer Bank, verzinst, getrennt vom eigenen Geld, und das bis zur Abrechnung nach Mietende. Die meisten Streitfälle entstehen nicht aus juristischer Feinheit, sondern daraus, dass die Kaution nie ein eigenes Konto bekommen hat.
Wer die Einrichtung vor Mietbeginn erledigt, die IBAN weitergibt und dem Mieter unaufgefordert eine Kontobestätigung aushändigt, hat den Punkt für die gesamte Mietzeit abgeräumt — und dem Mieter zugleich den Anlass genommen, Zahlungen zurückzuhalten.
Quellen
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
- Rechtsprechung BGH, Urteil vom 13.10.2010, VIII ZR 98/10 – Zurückbehaltungsrecht bis zur insolvenzfesten Anlage — dejure.org