Mietvertrag unterschrieben, aber nicht eingezogen: Was passiert mit der Kaution?
Die Zusage kam, der Vertrag ist unterschrieben — und dann ändert sich alles: ein anderer Job, eine bessere Wohnung, eine geplatzte Beziehung. Viele gehen davon aus, dass man vor dem Einzug noch problemlos aussteigen kann. Das Gegenteil ist der Fall.
Der Vertrag gilt ab der Unterschrift
Ein Mietvertrag kommt mit der Einigung beider Seiten zustande, nicht mit dem Einzug. Ab diesem Moment schuldet der Vermieter die Überlassung der Wohnung — und der Mieter die Miete ab dem vereinbarten Mietbeginn.
Ob der Mieter die Wohnung tatsächlich nutzt, ist rechtlich unerheblich. Wer nie einzieht, schuldet die Miete trotzdem. Der Schlüssel darf abgeholt werden, muss es aber nicht.
Es gibt kein allgemeines Widerrufsrecht
Das ist die häufigste Fehlvorstellung. Ein „14-tägiges Rückgaberecht” wie im Online-Handel existiert für Mietverträge nicht.
Ein Widerrufsrecht kommt nur in engen Ausnahmefällen in Betracht — nämlich bei einem Fernabsatz- oder Haustürgeschäft mit einem Unternehmer als Vermieter. Das setzt voraus, dass
- der Vermieter gewerblich handelt (Wohnungsgesellschaft, professionelle Verwaltung), und
- der Vertrag ausschließlich über Fernkommunikationsmittel oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde, ohne persönliche Besichtigung und Vertragsverhandlung vor Ort.
Beim privaten Vermieter greift das nicht. Und schon eine gemeinsame Besichtigung mit anschließender Unterzeichnung vor Ort schließt den Fernabsatz regelmäßig aus. In der Praxis scheitert der Widerruf deshalb fast immer.
Die realistischen Wege aus dem Vertrag
1. Ordentliche Kündigung
Der sicherste Weg. Der Mietvertrag kann mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten gekündigt werden — und zwar bereits vor Mietbeginn. Die Frist läuft aber erst ab Zugang der Kündigung, und die Miete ist für den gesamten Zeitraum zu zahlen.
Bei einem befristeten Mietvertrag oder einem vereinbarten Kündigungsverzicht ist die ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Dann bleiben nur die Wege 2 und 3.
2. Aufhebungsvertrag
Der praktisch beste Weg, weil er beiden Seiten dient. Vermieter und Mieter vereinbaren einvernehmlich, dass der Vertrag ohne weitere Verpflichtungen endet.
Der Vermieter muss nicht zustimmen. Seine Verhandlungsbereitschaft ist aber oft größer als erwartet: Ein Mieter, der ohnehin nicht einziehen will, ist kein guter Mieter, und in Ballungsräumen ist die Wohnung schnell neu vergeben. Verhandlungsmasse können sein: die Stellung eines geeigneten Nachmieters, die Übernahme der Inseratskosten oder die Zahlung einer Monatsmiete als Ausgleich.
Der Aufhebungsvertrag sollte schriftlich geschlossen werden und ausdrücklich regeln, wie mit Kaution und bereits gezahlter Miete verfahren wird.
3. Nachmieter stellen
Ein gesetzlicher Anspruch darauf besteht grundsätzlich nicht. Faktisch ist es aber das wirksamste Argument, weil es das Interesse des Vermieters an einer lückenlosen Vermietung bedient. Wer drei zumutbare, solvente Kandidaten präsentiert, verhandelt aus einer deutlich besseren Position. Details unter Nachmieter stellen: Ersatzmieterklausel und Rechte.
Und die Kaution?
Wurde die Kaution bereits gezahlt, bleibt sie zunächst das, was sie ist: Sicherheit für die Ansprüche aus einem wirksamen Mietvertrag. Ein Automatismus zur Rückzahlung entsteht durch den Nichteinzug nicht.
Der Vermieter darf mit der Kaution die Mietforderungen verrechnen, die bis zum wirksamen Vertragsende oder bis zur Weitervermietung entstehen. Was danach verbleibt, muss er auszahlen.
Zwei Punkte begrenzen das:
Schadensminderungspflicht. Der Vermieter muss sich ernsthaft um eine Neuvermietung bemühen. Er darf nicht untätig bleiben und am Ende die volle Miete für die Kündigungsfrist einbehalten. Gelingt die Weitervermietung zum 1. des Folgemonats, endet der Anspruch dort.
Ersparte Aufwendungen. Was der Vermieter durch die Nichtnutzung spart — etwa verbrauchsabhängige Betriebskosten —, muss er sich anrechnen lassen.
Wurde die Kaution gezahlt und einigt man sich auf eine Aufhebung, gehört die Rückzahlung ausdrücklich in die Vereinbarung. Sonst bleibt sie ein zweiter Streitpunkt.
Wenn der Vermieter aussteigen will
Der umgekehrte Fall kommt ebenfalls vor: Der Vermieter zieht die Zusage zurück, weil er die Wohnung doch selbst nutzen oder teurer vermieten will.
Auch er ist gebunden. Übergibt er die Wohnung nicht, verletzt er seine Hauptpflicht aus § 535 BGB. Der Mieter kann Erfüllung verlangen und Schadensersatz fordern — etwa für Hotelkosten, eine teurere Ersatzwohnung, Umzugs- und Lagerkosten oder eine doppelte Mietbelastung. Eine bereits gezahlte Kaution ist in diesem Fall vollständig und unverzüglich zurückzuzahlen.
Häufige Fragen
Kann ich einen Mietvertrag vor dem Einzug widerrufen?
Ein allgemeines Widerrufsrecht für Mietverträge gibt es nicht. Nur wenn der Vertrag ausschließlich über Fernkommunikationsmittel oder außerhalb von Geschäftsräumen mit einem gewerblichen Vermieter geschlossen wurde, kann ausnahmsweise ein Widerrufsrecht bestehen. Beim privaten Vermieter greift es nicht.
Bekomme ich die Kaution zurück, wenn ich nicht einziehe?
Die Kaution bleibt zunächst Sicherheit für die Ansprüche aus dem wirksamen Mietvertrag. Der Vermieter darf sie mit Mietforderungen bis zum ordentlichen Vertragsende oder bis zur Weitervermietung verrechnen. Was danach übrig bleibt, ist zurückzuzahlen.
Muss ich Miete zahlen, obwohl ich nie eingezogen bin?
Ja. Der Mietanspruch entsteht mit dem vereinbarten Mietbeginn, unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich nutzt. Die Pflicht endet erst mit der ordentlichen Kündigungsfrist oder wenn der Vermieter die Wohnung anderweitig vermietet.
Was gilt, wenn der Vermieter die Wohnung doch nicht übergibt?
Er verletzt damit seine Hauptpflicht aus dem Mietvertrag. Der Mieter kann die Überlassung verlangen und Schadensersatz fordern, etwa für Hotel-, Umzugs- oder Mehrkosten einer Ersatzwohnung. Eine gezahlte Kaution ist vollständig zurückzuzahlen.
Quellen
- Primärquelle § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 312g BGB – Widerrufsrecht — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 254 BGB – Mitverschulden und Schadensminderung — Bundesministerium der Justiz