Warum die angegebene Wohnfläche häufig nicht stimmt

Die Quadratmeterzahl ist die meistzitierte und am seltensten überprüfte Angabe im deutschen Immobilienmarkt. Sie steht im Exposé, im Mietvertrag, in der Nebenkostenabrechnung und im Finanzierungsantrag — und stammt in fast allen Fällen aus derselben Quelle: einem Dokument, das irgendwann jemand anderes erstellt hat. Nachgemessen wird praktisch nie.

Die Zahl wird abgeschrieben, nicht gemessen

Wer eine Wohnung inseriert, ermittelt die Fläche in aller Regel nicht neu. Die Zahl wandert stattdessen durch eine Kette von Dokumenten:

1. Bauantrag und Baubeschreibung. Der Ursprung der meisten Flächenangaben. Berechnet wurde hier oft nach DIN 277 — einem Regelwerk, das Grundflächen für die Bauplanung ermittelt und Keller, Balkone und Flächen unter Dachschrägen voll mitzählt.
2. Teilungserklärung und Aufteilungsplan. Bei Eigentumswohnungen die zweite große Quelle. Dort steht die Fläche, die zum Zeitpunkt der Aufteilung galt — häufig Jahrzehnte alt.
3. Das vorherige Exposé. Beim Weiterverkauf wird die Zahl aus dem letzten Verkauf übernommen, oft ohne Prüfung der Herkunft.
4. Der alte Mietvertrag. Bei Neuvermietung übernimmt die Verwaltung die Fläche aus dem Vorvertrag.
5. Die Verwaltungssoftware. Einmal eingepflegt, wird der Wert zur Grundlage jeder künftigen Nebenkostenabrechnung — und damit reproduziert sich ein Fehler jahrzehntelang.

An keiner Stelle dieser Kette ist ein Aufmaß vorgesehen. Die Angabe ist deshalb selten böswillig falsch, sondern schlicht ungeprüft.

Die häufigsten Fehlerquellen

Zwei Punkte werden dabei regelmäßig unterschätzt. Erstens die Höhenstaffelung unter Dachschrägen: Flächen unter einem Meter lichter Höhe zählen gar nicht, Flächen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte. Aus 24 gemessenen Quadratmetern werden so schnell 14. Zweitens der Fußbodenaufbau: Wer einen Altbau energetisch saniert und innen dämmt, verkleinert die Wohnfläche real — die Zahl im Mietvertrag bleibt aber meist unverändert stehen.

Die vollständigen Anrechnungsfaktoren, das Aufmaß nach § 3 WoFlV und der Unterschied der Regelwerke stehen im Ratgeber Wohnflächenberechnung nach WoFlV. Wer nur die eigene Zahl gegenprüfen will, nutzt den Wohnflächenrechner: Räume, Dachschrägenzonen und Außenflächen eintragen, die Anrechnung nach Wohnflächenverordnung übernimmt der Rechner.

Wie groß ist eine typische Abweichung? In der Praxis liegen die meisten Abweichungen im Bestand zwischen 2 und 8 Prozent — unangenehm, aber rechtlich meist folgenlos. Auffällig werden Dachgeschosswohnungen, ausgebaute Untergeschosse und Objekte mit großen Balkonen: Dort sind zweistellige Abweichungen der Regelfall, nicht die Ausnahme. Genau diese drei Objekttypen lohnen ein eigenes Aufmaß.

Kauf: drei Beteiligte, drei Interessen

Beim Immobilienkauf ist die Wohnfläche keine neutrale Zahl, sondern die Bezugsgröße, an der der ganze Markt seine Preise misst. Deshalb blicken die Beteiligten unterschiedlich darauf.

Der Verkäufer

Der Preis wird in Euro pro Quadratmeter kommuniziert und verglichen. Eine um 8 m² größere Angabe hebt bei einem Quadratmeterpreis von 4.500 € den rechnerischen Objektwert um 36.000 € — und, wichtiger noch, sie verschiebt das Objekt in der Suchmaske der Portale in ein anderes Flächensegment. Der Anreiz, eine großzügig gerechnete Zahl aus alten Unterlagen einfach zu übernehmen, ist damit strukturell vorhanden. Verkäufer handeln hier selten arglistig, aber fast immer bequem.

Der Makler

Der Makler steht dazwischen. Er verdient an einem hohen Kaufpreis, haftet aber für die Richtigkeit seiner Angaben, wenn er sie ohne eigene Grundlage „ins Blaue hinein“ macht. Die übliche Lösung ist der Hinweis, dass die Angaben auf Informationen des Eigentümers beruhen. Das entlastet ihn nur, solange er die Quelle offenlegt und keinen konkreten Anlass zum Zweifel hatte — eine Dachgeschosswohnung, deren Fläche offensichtlich nicht gestaffelt wurde, ist ein solcher Anlass.

Der Käufer

Der Käufer trägt das Risiko am unmittelbarsten, hat aber die schwächste rechtliche Position — und zwar deutlich schwächer als ein Mieter. Der wichtigste Unterschied:

Die 10-Prozent-Regel gilt beim Kauf nicht. Sie stammt aus dem Mietrecht und betrifft dort die Mietminderung. Beim Immobilienkauf kommt es allein darauf an, ob die Fläche als Beschaffenheit vereinbart wurde. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 06.11.2015, V ZR 78/14) werden Flächenangaben aus Exposé, Anzeige oder Grundriss in aller Regel nicht Vertragsinhalt, wenn sie nicht in die notarielle Urkunde aufgenommen werden. Hinzu kommt der bei Bestandsimmobilien übliche Gewährleistungsausschluss, der nur bei arglistigem Verschweigen nicht greift (§ 444 BGB).

Praktisch heißt das: Wer sich auf die Fläche verlassen will, muss sie vor dem Notartermin in den Kaufvertragsentwurf aufnehmen lassen — als ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung, idealerweise mit Angabe des Regelwerks. Das ist eine Bitte an den Notar, keine juristische Spezialkonstruktion, und der richtige Zeitpunkt dafür liegt vor der Beurkundung. Bei individuellen Fragen zur Formulierung ist die Notarin oder der Notar die richtige Adresse, bei einem Streit über eine bereits beurkundete Angabe eine auf Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei.

Die Bank: der stille vierte Beteiligte

Die Finanzierung ist der Punkt, an dem eine zu große Flächenangabe am schnellsten konkret wird — und der Grund, warum Banken auf die Zahl systematisch anders schauen als Verkäufer.

Die Bank kauft nicht, sie besichert. Sie ermittelt deshalb keinen Marktpreis, sondern einen Beleihungswert: einen bewusst vorsichtig angesetzten Wert, der auch in einem schwächeren Markt Bestand haben soll. Die Wohnfläche ist dabei ein zentraler Eingabewert — im Vergleichswert- wie im Sachwertverfahren. Aus dem Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert ergibt sich der Beleihungsauslauf, und der bestimmt die Zinskondition in Stufen: 60 %, 80 %, 90 % und darüber sind die üblichen Grenzen.

Ein Beispiel mit einer Wohnung, die im Exposé mit 92 m² angeboten wird, nach Wohnflächenverordnung aber 84 m² misst:

Der Kaufpreis bleibt in diesem Fall unverändert — der Käufer zahlt also denselben Betrag für weniger Fläche und bekommt zusätzlich die schlechtere Kondition. Bei 320.000 € Darlehen und einem Aufschlag von 0,25 Prozentpunkten sind das rund 800 € Zinsen im ersten Jahr, über eine zehnjährige Zinsbindung ein mittlerer vierstelliger Betrag.

Unangenehm ist vor allem der Zeitpunkt: Die Abweichung fällt oft erst auf, wenn die Bank einen Gutachter schickt oder die Unterlagen prüft — und das ist typischerweise wenige Tage vor dem Notartermin. Wer den Kaufpreis dann noch verhandeln will, verhandelt unter Zeitdruck. Ein eigenes Aufmaß beim zweiten Besichtigungstermin kostet eine halbe Stunde und verschiebt genau diesen Zeitpunkt nach vorn.

Wie sich der Objektwert unabhängig vom Exposé einschätzen lässt, zeigt Was ist Ihre Immobilie wert?; was der Beleihungsauslauf für den Eigenkapitalbedarf bedeutet, steht in Eigenkapital für den Immobilienkauf.

Nicht verwechseln: Miteigentumsanteil und Wohnfläche. Bei Eigentumswohnungen steht in der Teilungserklärung ein Miteigentumsanteil in Tausendsteln. Er ist rechnerisch oft an die Fläche angelehnt, aber nicht identisch mit ihr — und er bestimmt die Verteilung des Hausgelds sowie das Stimmgewicht in der Eigentümerversammlung. Eine korrigierte Wohnfläche ändert den Miteigentumsanteil nicht; dafür wäre eine Änderung der Teilungserklärung nötig.

Miete: dieselbe Zahl, ein anderer Maßstab

Im Mietverhältnis wirkt die Fläche an drei Stellen — und an jeder gilt ein anderer Maßstab. Das ist der Grund, warum Mieter und Vermieter über dieselbe Zahl oft aneinander vorbeireden.

Für die beiden letzten Fälle hat der Bundesgerichtshof die frühere 10-Prozent-Toleranz ausdrücklich aufgegeben: für Mieterhöhungen mit Urteil vom 18.11.2015 (VIII ZR 266/14), für die Betriebskosten mit Urteil vom 30.05.2018 (VIII ZR 220/17). Bei der Nebenkostenabrechnung zählt seither ausschließlich die wirkliche Fläche — auch dann, wenn im Mietvertrag seit zwanzig Jahren etwas anderes steht.

Warum eine falsche Fläche trotzdem oft folgenlos bleibt

Hier liegt der Punkt, der in vielen Ratgebern fehlt: Die flächenabhängigen Betriebskosten werden nicht als Betrag pro Quadratmeter berechnet, sondern als Anteil — eigene Fläche geteilt durch Gesamtfläche des Hauses. Entscheidend ist also nicht, ob die eigene Zahl stimmt, sondern ob sie im Verhältnis zu den anderen Wohnungen stimmt.

Ein Haus mit vier gleich großen Wohnungen, deren Flächen alle aus derselben zu großzügigen Bauakte stammen:

Der systematische Fehler kostet den Mieter nichts — der Verteilungsschlüssel bleibt identisch. Teuer wird erst der selektive Fehler: die eine Dachgeschosswohnung, deren Schrägen nie gestaffelt wurden, während die Wohnungen darunter korrekt erfasst sind. Genau dort lohnt der Widerspruch, und genau dort ist er begründbar.

Ein zweiter, häufigerer Angriffspunkt ist die Gesamtfläche selbst. Sie muss der Summe der tatsächlich in die Verteilung einbezogenen Flächen entsprechen. Typische Fehler: eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss, die Kosten verursacht, aber in der Gesamtfläche fehlt; Leerstandsflächen, die herausgerechnet wurden, obwohl der Leerstand zulasten des Vermieters geht; oder eine Gesamtfläche, die schlicht seit Jahren fortgeschrieben wird, während zwischenzeitlich ausgebaut wurde. Wer eine Abrechnung prüft, sollte deshalb immer beide Zahlen anfordern — die eigene Fläche und die angesetzte Gesamtfläche — und nachrechnen, ob die Einzelflächen zur Gesamtfläche passen.

Der Nebenkostenabrechnungs-Rechner macht die Verteilung nachvollziehbar; welche Positionen überhaupt umlagefähig sind, steht in Umlagefähige Nebenkosten, und die Vermietersicht auf Umlageschlüssel und Fristen in Nebenkosten abrechnen als Vermieter.

Nicht eigenmächtig kürzen. Auch wenn die Rechnung eindeutig erscheint: Erst schriftlich widersprechen und die Abrechnung prüfen lassen, dann zahlen oder zurückfordern. Wer eine Nachzahlung einfach nicht leistet, riskiert einen Zahlungsrückstand. Mieterverein oder eine auf Mietrecht spezialisierte Kanzlei bewerten den Fall belastbar.

Was die Fläche für Miethöhe und Kaution bedeutet

Die Kette ist kurz: Die Nettokaltmiete ergibt sich in der Praxis aus Fläche mal Quadratmeterpreis, und die Kaution darf nach § 551 BGB höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Eine um 8 % zu groß angegebene Wohnung führt damit zu einer um 8 % zu hohen Miete — und zu einer entsprechend überhöhten Sicherheit, die über die gesamte Mietzeit gebunden bleibt. Bei 1.150 € Kaltmiete sind das rund 255 € Kaution zu viel. Die zulässige Höhe rechnet der Mietkautionsrechner aus.

Auch die Einordnung in den Mietspiegel läuft über die Fläche: Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in Euro pro Quadratmeter und nach Flächenklassen ausgewiesen. Eine falsche Fläche kann eine Wohnung deshalb in die falsche Klasse setzen — mit Folgen für jede Mieterhöhung, die darauf gestützt wird.

Was zu tun ist

Als Kaufinteressent: Beim zweiten Besichtigungstermin selbst messen, raumweise und mit getrennter Erfassung der Dachschrägenzonen. Nach der Berechnungsgrundlage fragen — die Antwort „das steht so in den Unterlagen” ist ein Warnsignal. Bei Abweichungen über 5 % vor dem Notartermin eine Beschaffenheitsvereinbarung in den Vertragsentwurf aufnehmen lassen und den Kaufpreis nachverhandeln, solange noch Zeit dafür ist.

Als Verkäufer: Ein Aufmaß vor der Vermarktung kostet wenig und nimmt der späteren Diskussion die Grundlage. Eine belastbare, etwas kleinere Zahl trägt besser als eine großzügige, die im Finanzierungsprozess des Käufers kippt.

Als Mieter: Fläche nachmessen und mit dem Wohnflächenrechner gegenrechnen. Bei der Nebenkostenabrechnung nicht nur die eigene Fläche prüfen, sondern die angesetzte Gesamtfläche anfordern und die Verhältnisrechnung nachvollziehen. Bei mehr als 10 % Abweichung nach unten kommt zusätzlich eine Mietminderung in Betracht — die Voraussetzungen dafür stehen im Ratgeber Wohnflächenberechnung.

Als Vermieter: Die Flächenangabe ist die Zahl im Mietvertrag mit dem größten Fehlerpotenzial, weil sie gleichzeitig auf Miete, Nebenkostenumlage, Mieterhöhungsspielraum und Kautionshöhe wirkt. Ein einmaliges Aufmaß aller Einheiten mit Angabe des Regelwerks ist die günstigste Absicherung, die es in diesem Bereich gibt — und sie zahlt sich beim ersten Widerspruch gegen eine Nebenkostenabrechnung aus. Wo eine belastbare Zahl fehlt, ist keine Angabe im Mietvertrag das kleinere Risiko als eine zu hohe.

Fazit

Die Wohnfläche ist keine Messgröße, sondern eine Rechengröße — und sie wird fast nie neu gerechnet, sondern weitergereicht. Wer sie überprüft, tut das an der Stelle, an der sie für ihn zählt: Der Käufer prüft vor dem Notartermin, weil danach die Beschaffenheitsvereinbarung fehlt. Der Mieter prüft bei der Nebenkostenabrechnung, und zwar im Verhältnis zur Gesamtfläche, nicht absolut. Der Vermieter prüft einmal gründlich, statt bei jedem Widerspruch neu zu argumentieren.

Der Aufwand ist in allen drei Fällen derselbe: eine Stunde Messen und ein Durchlauf durch den Wohnflächenrechner.

Häufige Fragen