AfA-Rechner für Immobilien

Die Gebäudeabschreibung ist der größte Steuerposten einer vermieteten Immobilie — und der einzige, dem kein Geldabfluss gegenübersteht. Dieser Rechner ermittelt die Bemessungsgrundlage inklusive der anteiligen Kaufnebenkosten, kürzt das Anschaffungsjahr monatsgenau und rechnet auf Wunsch die degressive AfA samt optimalem Wechselzeitpunkt durch.

Wie die AfA berechnet wird

Der Rechenweg besteht aus zwei Schritten, und im ersten liegt der Fehler, der die meisten Überschlagsrechnungen zu niedrig ausfallen lässt.

Bemessungsgrundlage = (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × Gebäudeanteil

Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und die Maklerprovision sind Anschaffungsnebenkosten. Sie gehören zu den Anschaffungskosten und werden im selben Verhältnis wie der Kaufpreis auf Gebäude und Boden verteilt. Bei rund 10 % Nebenkosten erhöht das die Bemessungsgrundlage entsprechend — dauerhaft, über die gesamte Abschreibungsdauer. Wer nur den Kaufpreis ansetzt, verschenkt diesen Teil.

Abgezogen wird umgekehrt der Grund und Boden, denn er nutzt sich nicht ab. Für die Steuererklärung wird sein Anteil regelmäßig über die amtlichen Bodenrichtwerte hergeleitet. Der Wert im Rechner ist eine Annahme, mit der Sie Szenarien durchspielen können — er ersetzt keine Aufteilung gegenüber dem Finanzamt.

Jahres-AfA = Bemessungsgrundlage × AfA-Satz

Welcher Satz gilt — und warum nicht das Kaufjahr zählt

§ 7 Abs. 4 EStG knüpft den linearen Satz an das Fertigstellungsjahr des Gebäudes, nicht an das Jahr Ihres Kaufs:

• 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925 — 40 Jahre Abschreibungsdauer
• 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 — 50 Jahre
• 3 % bei Fertigstellung ab 2023 — 33⅓ Jahre

Wer 2026 ein Haus von 1990 kauft, schreibt also mit 2 % ab, obwohl das Gebäude bereits 36 Jahre alt ist. Der Zeitraum beginnt für Sie neu und bezieht sich auf Ihre eigenen Anschaffungskosten — die Abschreibung des Voreigentümers spielt keine Rolle. Dass ein altes Gebäude damit rechnerisch über 50 Jahre abgeschrieben wird, ist gewollt: Der Gesetzgeber typisiert hier, statt im Einzelfall zu prüfen.

Eine Ausnahme gibt es: Weist ein Gutachten eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nach, darf nach dieser abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Das kann die jährliche AfA deutlich erhöhen, verlangt aber eine belastbare Begründung.

Die degressive AfA für Neubauten

Für Wohngebäude mit Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 lässt § 7 Abs. 5a EStG die degressive Abschreibung zu: 5 % vom jeweiligen Restwert. Im ersten Jahr bringt das deutlich mehr als die linearen 3 %, danach sinkt der Betrag mit dem Restwert Jahr für Jahr.

Weil die Beträge fallen, wird der Wechsel zur linearen AfA irgendwann günstiger. Er ist nach § 7 Abs. 5a Sätze 7 und 8 ausdrücklich erlaubt: Ab dem Wechsel wird der verbliebene Restwert gleichmäßig auf die Restnutzungsdauer verteilt. Der Rechner simuliert beide Verläufe Jahr für Jahr und weist das Jahr aus, ab dem der lineare Betrag den degressiven übersteigt.

Maßgeblich für die Frist ist der angezeigte Baubeginn, nicht der Bauantrag — eine Abweichung von den sonstigen Förderregeln, die in der Praxis für Verwechslungen sorgt. Anders als die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist die degressive AfA nicht an Effizienzstandards oder Baukostengrenzen gebunden.

Das Anschaffungsjahr zählt monatsgenau

Im Jahr des Kaufs gibt es die AfA nur zeitanteilig: Für jeden vollen Monat vor der Anschaffung entfällt ein Zwölftel (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Bei Übergang im September bleiben vier Zwölftel der Jahres-AfA. Der fehlende Teil geht nicht verloren, er verschiebt sich ans Ende der Abschreibungsdauer.

Diese Regel gilt auch für die degressive AfA, weil § 7 Abs. 5a Satz 5 sie für entsprechend anwendbar erklärt. Das ist der Unterschied zur früheren Staffel-AfA nach § 7 Abs. 5 EStG, bei der Abs. 1 Satz 4 gerade nicht galt und deshalb auch bei einem Kauf im Dezember die volle Jahresrate zustand. Wer alte Erklärungen als Vorlage nimmt, rechnet hier leicht falsch.

Was die AfA im Gesamtbild bewirkt

Die AfA ist der einzige große Werbungskostenposten ohne Zahlung. Zusammen mit dem Zinsanteil der Finanzierung drückt sie das steuerliche Ergebnis in den ersten Jahren häufig ins Minus, obwohl die Immobilie Geld einbringt. Dieser Verlust aus Vermietung und Verpachtung mindert Ihr übriges zu versteuerndes Einkommen. Wie sich das auf den tatsächlichen monatlichen Überschuss auswirkt, rechnet der Cashflow-Rechner für Immobilien durch.

Nicht jede Ausgabe rund um die Immobilie wird abgeschrieben — vieles ist sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Wo die Grenze verläuft und wann aus Renovierung anschaffungsnaher Herstellungsaufwand wird, behandelt Renovierung und Sanierung als Kapitalanlage. Wie AfA, Zinsen und laufende Kosten in der Steuererklärung eingetragen werden, zeigt Anlage V: Mieteinnahmen versteuern.

Häufige Fragen