Wie der Cashflow berechnet wird
Der Rechner geht in drei Schritten vor. Zuerst die reine Zahlungsebene:
Cashflow vor Steuern = Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Annuität
Die Annuität ist die Jahresrate an die Bank, also Darlehenssumme × (Sollzins + anfängliche Tilgung). Die Darlehenssumme ist dabei nicht der Kaufpreis, sondern die Gesamtinvestition abzüglich Eigenkapital — und die Gesamtinvestition schließt die Kaufnebenkosten ein. Das ist der Punkt, an dem viele Überschlagsrechnungen kippen: Wer 320.000 € Kaufpreis mit 80.000 € Eigenkapital finanziert, hat kein Darlehen von 240.000 €, sondern von rund 275.000 €, weil Grunderwerbsteuer, Notar und Makler zuerst das Eigenkapital aufzehren.
Im zweiten Schritt das steuerliche Ergebnis, das anders rechnet als die Zahlungsebene:
Steuerliches Ergebnis = Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Zinsanteil − AfA
Zwei Unterschiede fallen auf. Die Tilgung fehlt — sie ist eine Zahlung, aber kein Aufwand, weil im selben Moment Ihre Restschuld sinkt. Und die AfA kommt hinzu, obwohl kein Geld abfließt. Deshalb kann ein Objekt steuerlich Verlust machen und trotzdem Geld abwerfen — oder umgekehrt.
Im dritten Schritt wird das steuerliche Ergebnis mit Ihrem persönlichen Steuersatz bewertet. Ist es negativ, mindert dieser Verlust aus Vermietung und Verpachtung Ihr übriges zu versteuerndes Einkommen — Sie bekommen eine Erstattung, die den Cashflow nach Steuern über den vor Steuern hebt.
Warum die AfA-Bemessungsgrundlage nicht der Kaufpreis ist
Abgeschrieben wird nur das Gebäude. Grund und Boden nutzen sich nicht ab und bleiben außen vor, weshalb der Grundstücksanteil zuerst herausgerechnet wird. Was viele Rechner dann übersehen: Die anteiligen Kaufnebenkosten gehören zur Bemessungsgrundlage. Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten sind Anschaffungsnebenkosten und werden im selben Verhältnis auf Gebäude und Boden verteilt wie der Kaufpreis.
AfA-Bemessungsgrundlage = (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × Gebäudeanteil
Der Satz richtet sich nach dem Fertigstellungsjahr: 2 % für Gebäude ab 1925, 2,5 % für ältere und 3 % für Gebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden (§ 7 Abs. 4 EStG). Die Abschreibung allein — inklusive der degressiven AfA für Neubauten — rechnet der AfA-Rechner im Detail durch. Wie die Aufteilung zwischen Boden und Gebäude in der Steuererklärung sauber begründet wird und welche Kosten sofort abziehbar statt abzuschreiben sind, behandelt Anlage V: Mieteinnahmen versteuern.
Cashflow ist nicht gleich Ertrag
Ein negativer Cashflow bedeutet nicht automatisch ein schlechtes Geschäft. In der Annuität steckt die Tilgung, und die ist Vermögensaufbau: Sie zahlen sie an sich selbst. Der Rechner weist deshalb zusätzlich den Vermögenszuwachs aus — Cashflow nach Steuern plus Tilgungsanteil des ersten Jahres. Diese Zahl ist regelmäßig positiv, auch wenn monatlich Geld zugeschossen werden muss.
Entscheidend ist die Tragfähigkeit. Ein Zuschuss von 150 € im Monat ist etwas anderes als einer von 600 €, und beides muss neben der Instandhaltungsrücklage bestehen können. Wie hoch die nicht umlagefähigen Kosten realistisch anzusetzen sind, zeigt Instandsetzungskosten; welche Posten überhaupt auf den Mieter umgelegt werden dürfen, listet Umlagefähige Nebenkosten auf. Als Anhaltswert werden häufig 20 bis 30 € je Quadratmeter und Jahr angesetzt.
Was die Ein-Jahres-Betrachtung ausblendet
Der Rechner bildet das erste volle Vermietungsjahr ab. Über die Zinsbindung verschiebt sich das Verhältnis innerhalb der gleichbleibenden Annuität: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Für den Cashflow vor Steuern ändert das zunächst nichts, wohl aber für die Steuerwirkung — mit sinkendem Zinsabzug wird das steuerliche Ergebnis Jahr für Jahr besser und die Erstattung kleiner. Steigende Mieten wirken in dieselbe Richtung.
Nicht abgebildet sind das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung und Leerstand. Beides lässt sich nicht seriös schätzen, trifft aber genau den Puffer, den ein knapper Cashflow nicht hat. Wie viel Eigenkapital für eine tragfähige Finanzierung sinnvoll ist, behandelt Eigenkapital für den Immobilienkauf.
