Die Nebenkostenabrechnung ist einer der häufigsten Streitpunkte im Mietverhältnis. Diese Übersicht zeigt, was umgelegt werden darf, welche Fristen gelten und wie sich die Abrechnung prüfen lässt — und bündelt alle Artikel, Rechner und Begriffe für Mieter und Vermieter.
Welche Nebenkosten dürfen auf Mieter umgelegt werden — und welche nicht? Die vollständige Übersicht nach § 556 BGB und Betriebskostenverordnung.
Wie rechnen Vermieter Nebenkosten korrekt ab? Umlageschlüssel nach § 556a BGB, die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB, Pflichtangaben und CO2-Aufteilung — mit Rechenbeispiel.
Von falschen Umlageschlüsseln bis verpassten Fristen: die häufigsten Fehler, die Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung machen — und wie man sie vermeidet.
Pauschale oder Vorauszahlung: Wann eine Nebenkostenerhöhung wirksam wird, welche Form § 560 BGB verlangt, warum ein Sicherheitszuschlag unzulässig ist — mit Rechenbeispiel und Musterformulierung.
Darf der Vermieter die Kaution einbehalten, bis die Nebenkostenabrechnung vorliegt? Wie hoch der Einbehalt sein darf, welche Fristen gelten und wann der volle Rückzahlungsanspruch entsteht.
Nebenkosten und Betriebskosten meinen im Mietrecht dasselbe: laufende Kosten, die durch den Gebrauch des Gebäudes entstehen. Umgelegt werden dürfen sie nur, wenn der Mietvertrag es vereinbart und die Kostenart in der Betriebskostenverordnung genannt ist (§ 2 BetrKV). Typische Positionen sind Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Hausmeister, Gebäudereinigung, Aufzug und Gebäudeversicherung. Nicht umlagefähig sind Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Eine Übersicht mit Beispielen gibt der Artikel Umlagefähige Nebenkosten.
| Modell | Wie es funktioniert | Abrechnung nötig? | Anpassung |
|---|---|---|---|
| Vorauszahlung | Monatlicher Abschlag, am Jahresende wird nach tatsächlichen Kosten abgerechnet | Ja — Nachzahlung oder Guthaben | Nach jeder Abrechnung auf angemessene Höhe (§ 560 Abs. 4 BGB) |
| Pauschale | Fester Betrag, der die Nebenkosten abdeckt — ohne Abrechnung | Nein | Nur bei vertraglicher Vereinbarung oder nach § 560 BGB bei gestiegenen Kosten |
| Bruttowarmmiete / Inklusivmiete | Alle Kosten stecken in einer Miete | Nein (bei Heizkosten gilt trotzdem die HeizkostenV) | Wie bei einer normalen Mieterhöhung |
Heizung, Energie und CO2-Kosten sind im Hub Energie & Heizung gebündelt. Am Mietende hilft der Hub Auszug & Wohnungsübergabe weiter. Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung.
Für Vermieter: Kosten nach Wohnfläche, Personenzahl oder Einheiten umlegen und Nachzahlung oder Guthaben berechnen.
Öffnen →Kostenposition wählen und sehen, ob sie nach § 2 BetrKV umlagefähig ist — mit Gesetzesverweis.
Öffnen →Verteilung nach HeizkostenV nachrechnen und erkennen, ob ein Kürzungsrecht greift.
Öffnen →Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter nach dem Stufenmodell.
Öffnen →Wohnfläche nach WoFlV — die Größe, nach der viele Kosten verteilt werden.
Öffnen →Leichtes Heizöl kostet 49,6 % mehr als vor einem Jahr, Erdgas 2,9 % weniger. Was die Preise für Vorauszahlung und Heizkostenabrechnung bedeuten — und was Mieter und Vermieter vor der Heizperiode tun können.
Bevor Sie gehen
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