Mietkaution: Wann ist sie fällig und wie wird sie gezahlt?
Die Kaution wird oft schon beim Unterschreiben des Mietvertrags eingefordert — mitunter sogar als Bedingung dafür, den Zuschlag überhaupt zu bekommen. Das Gesetz sieht einen anderen Zeitpunkt vor, und der liegt später.
Der gesetzliche Fälligkeitszeitpunkt
§ 551 Abs. 2 BGB regelt zwei Dinge zugleich: das Recht auf Ratenzahlung und den Zeitpunkt der Fälligkeit.
Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Entscheidend ist das Wort „Beginn”. Gemeint ist der vereinbarte Mietbeginn, nicht der Tag der Vertragsunterzeichnung. Wird der Vertrag im August für ein Mietverhältnis ab dem 1. Oktober geschlossen, ist die erste Rate am 1. Oktober fällig — nicht im August.
Diese Regelung ist zugunsten des Mieters zwingend (§ 551 Abs. 4 BGB). Eine Vertragsklausel, die eine frühere Fälligkeit vorsieht, ist insoweit unwirksam. Der Mieter kann sich also auch dann auf den gesetzlichen Termin berufen, wenn er etwas anderes unterschrieben hat.
Drei Raten, nicht eine
Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Er muss das nicht begründen und nicht beantragen — es ist sein gesetzliches Recht.
| Rate | Fälligkeit |
|---|---|
| 1. Rate | zu Beginn des Mietverhältnisses |
| 2. Rate | mit der zweiten Mietzahlung |
| 3. Rate | mit der dritten Mietzahlung |
Auch hier gilt: Klauseln, die eine Zahlung in einer Summe vorschreiben, sind unwirksam. Der Mieter darf trotzdem in Raten zahlen. Ausführlich dazu Vermieter verlangt Mietkaution ohne 3 Raten: Ist das zulässig?
Selbstverständlich kann der Mieter freiwillig alles auf einmal zahlen — viele tun das aus praktischen Gründen. Verlangen kann der Vermieter es nicht.
Der Streitfall: Schlüssel gegen Kaution
Immer wieder machen Vermieter die Übergabe der Wohnung davon abhängig, dass die Kaution vollständig eingegangen ist. Rechtlich ist das heikel.
Die Überlassung der Mietsache ist die Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 BGB. Ihr steht die Kautionszahlung als Nebenpflicht gegenüber. Ein Zurückbehaltungsrecht an der Hauptleistung wegen einer offenen Nebenpflicht ist nur in engen Grenzen denkbar — und scheitert im Regelfall schon daran, dass die erste Rate erst zu Mietbeginn fällig wird.
Praktisch heißt das:
- Vor Mietbeginn kann der Vermieter die Kaution nicht verlangen und die Übergabe erst recht nicht davon abhängig machen.
- Bei Mietbeginn ist lediglich die erste Rate fällig. Ist nur sie offen, rechtfertigt das die Verweigerung der Schlüsselübergabe in aller Regel nicht.
- Zahlt der Mieter dauerhaft nicht, stehen dem Vermieter andere Wege offen — dazu unten.
Für Vermieter ist der pragmatische Weg meist der bessere: Übergabe wie vereinbart, Kautionszahlung schriftlich anmahnen. Eine verweigerte Übergabe kann Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen, etwa für Hotelkosten oder eine verlängerte Doppelmiete.
Wenn die Kaution nicht gezahlt wird
Bleibt die Kaution aus, hat der Vermieter durchaus wirksame Instrumente:
Zahlungsklage. Der Anspruch auf die Kaution ist einklagbar wie jede andere Forderung.
Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB. Erreicht der Kautionsrückstand einen Betrag, der zwei Monatsmieten entspricht, kann der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen. Bezugsgröße ist die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten. Eine vorherige Abmahnung ist dafür nicht erforderlich.
Wichtig: Anders als beim Mietrückstand wird diese Kündigung nicht durch eine nachträgliche Zahlung unwirksam. Die Schonfristzahlung, die bei Mietschulden greift, gilt hier nicht. Zahlt der Mieter nach Zugang der Kündigung, bleibt sie wirksam — ein für viele Mieter überraschend scharfes Instrument.
Zahlungsweg und Nachweis
Überweisung ist der Regelfall und aus Beweisgründen dringend zu empfehlen. Der Verwendungszweck sollte eindeutig sein: „Mietkaution, [Anschrift], [Rate x von 3]”. Eine unklare Zuordnung führt sonst dazu, dass die Zahlung später als Mietzahlung verbucht wird.
Barzahlung ist zulässig, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht — aber riskant. Ohne Quittung mit Datum, Betrag, Verwendungszweck und Unterschrift lässt sich die Zahlung im Streitfall kaum belegen. Die Beweislast liegt beim Mieter.
Kautionsbürgschaft, Verpfändung eines Sparbuchs oder ein Treuhandmodell sind mögliche Alternativen — allerdings nur, wenn sich beide Seiten darauf einigen. Ein einseitiges Bestimmungsrecht gibt es nicht: Der Mieter kann keine Bürgschaft aufzwingen, der Vermieter keine Barkaution.
Und danach: die Anlagepflicht
Mit dem Eingang der Kaution beginnt die Pflicht des Vermieters aus § 551 Abs. 3 BGB: Er muss den Betrag getrennt von seinem eigenen Vermögen und zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Der Mieter kann die Anlage jederzeit nachweisen lassen und die Zahlung der Kaution bis zur Benennung eines geeigneten Kontos zurückhalten. Praktische Umsetzung unter Mietkautionskonto eröffnen.
Häufige Fragen
Wann ist die Mietkaution fällig?
Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, also mit dem vereinbarten Mietbeginn — nicht bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrags. Die beiden weiteren Raten werden jeweils mit den folgenden Mietzahlungen fällig.
Darf der Vermieter die Schlüsselübergabe von der Kautionszahlung abhängig machen?
Das ist umstritten und in aller Regel nicht durchsetzbar. Die Überlassung der Wohnung ist die Hauptpflicht des Vermieters. Ist lediglich die erste Kautionsrate offen, rechtfertigt das eine Verweigerung der Schlüsselübergabe im Normalfall nicht — insbesondere dann nicht, wenn die Kaution erst mit Mietbeginn fällig wird.
Muss der Vermieter eine Barzahlung der Kaution annehmen?
Üblich ist die Überweisung, und viele Mietverträge sehen sie ausdrücklich vor. Wird bar gezahlt, sollte der Mieter unbedingt eine Quittung mit Datum, Betrag, Verwendungszweck und Unterschrift verlangen — ohne Beleg ist die Zahlung im Streitfall kaum nachweisbar.
Kann der Vermieter kündigen, wenn die Kaution nicht gezahlt wird?
Ja. Erreicht der Kautionsrückstand zwei Nettokaltmieten, ist nach § 569 Abs. 2a BGB eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung möglich. Anders als beim Mietrückstand wird diese Kündigung durch eine nachträgliche Zahlung nicht unwirksam.
Quellen
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags — Bundesministerium der Justiz