Wohnung vermieten: der Ablauf in neun Schritten
Eine Wohnung zu vermieten ist keine einzelne Entscheidung, sondern eine Kette von neun. Jede davon hat einen Punkt, an dem es teuer wird — und die teuersten liegen fast alle vor der Schlüsselübergabe, nicht danach. Diese Übersicht geht die Kette der Reihe nach durch.
1. Rechnen, bevor inseriert wird
Worum es geht: Ob sich die Vermietung trägt, entscheidet nicht die Miete, sondern der Überschuss. Vom Mietertrag gehen dauerhaft ab: nicht umlagefähige Betriebskosten, Erhaltungsrücklage, Verwaltung, Leerstands- und Mietausfallrisiko, bei finanzierten Objekten der Kapitaldienst.
Der häufigste Fehler: Mit dem Hausgeld zu rechnen statt mit dem nicht umlagefähigen Anteil daran — der liegt bei Eigentumswohnungen häufig bei einem Fünftel bis einem Drittel und bleibt in jedem Fall beim Eigentümer.
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2. Die Miete festlegen
Worum es geht: Die zulässige Miete ergibt sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete, in angespannten Wohnungsmärkten zusätzlich begrenzt durch die Mietpreisbremse. Daneben steht die Wahl der Mietform: Festmiete, Staffelmiete oder Indexmiete mit Kopplung an den Verbraucherpreisindex.
Der häufigste Fehler: Die Wohnfläche aus dem Exposé des Verkäufers zu übernehmen. Sie ist die Bezugsgröße für Miete, Nebenkostenschlüssel und spätere Mieterhöhungen — und stimmt erstaunlich oft nicht.
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3. Inserat und Besichtigung
Worum es geht: Die Anzeige ist schon Vertragsanbahnung. Was darin steht, kann später Vertragsinhalt werden — und was fehlt, kostet Geld. Drei Ebenen sind zu unterscheiden.
Erstens die Pflichtangaben. Aus dem Energieausweis gehören in jede kommerzielle Anzeige: Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch), der Energiekennwert, der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr und die Effizienzklasse. Fehlen sie, ist das eine Ordnungswidrigkeit und kann mit Bußgeld geahndet werden. Der Ausweis gilt für das Gebäude, nicht für die einzelne Wohnung — bei einer Eigentumswohnung kommt er von der Verwaltung.
Zweitens die Angaben, für die Sie einstehen. Die wichtigste ist die Wohnfläche. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent nach unten ab, gilt das als Mangel: Der Mieter kann die Miete mindern, und zwar rückwirkend. Die Zahl aus dem Verkaufsexposé des Voreigentümers ungeprüft zu übernehmen, ist deshalb der teuerste Kopiervorgang der ganzen Vermietung. Wie richtig gerechnet wird — Balkon zu einem Viertel, Dachschrägen anteilig —, steht unter Wohnflächenberechnung nach WoFlV; nachrechnen lässt es sich mit dem Wohnflächenrechner.
In Gebieten mit Mietpreisbremse kommt eine Auskunftspflicht hinzu: Über die Vormiete und die Gründe für eine zulässige Überschreitung ist unaufgefordert und vor Vertragsschluss zu informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Wer das versäumt, kann sich später nicht auf die Ausnahme berufen und muss auf das zulässige Niveau zurück.
Drittens die Formulierung. Anzeigentexte dürfen nicht nach Merkmalen selektieren, die das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz schützt — Herkunft, Religion, Geschlecht, Behinderung, Alter. Sätze wie „nur an Deutsche” sind unzulässig und ein Bußgeldrisiko; auch die Vorauswahl nach solchen Merkmalen im Hintergrund bleibt es. Zulässig sind dagegen Angaben zur Wohnung selbst und sachliche Anforderungen an die Zahlungsfähigkeit. Ebenfalls heikel: Fotos, auf denen Einrichtung oder persönliche Gegenstände des noch wohnenden Vormieters zu sehen sind — dafür braucht es dessen Einwilligung.
Die Besichtigung: zwei Formate, zwei Ergebnisse
| Sammeltermin | Einzeltermine | |
|---|---|---|
| Zeitaufwand | gering | hoch, dafür planbar |
| Was Sie erfahren | fast nichts über den Einzelnen | Gesprächseindruck, Rückfragen, Unterlagen direkt |
| Wirkung auf Bewerber | Konkurrenzdruck, aber viele springen ab | ernsthaftes Interesse |
| Datenschutz | viele Bewerber sehen sich gegenseitig | unproblematisch |
Der Sammeltermin ist nicht per se falsch — bei zwanzig Anfragen auf eine Wohnung ist er praktisch unvermeidlich. Sinnvoll ist er als erste Stufe: breit besichtigen, dann drei bis fünf Bewerber zu einem zweiten, einzelnen Termin einladen und erst dort Unterlagen anfordern.
Was zum Termin gehört: ein Satz Grundrisse, der Energieausweis im Original, ein leerer Vordruck der Mieterselbstauskunft und eine Liste der Eckdaten, die erfahrungsgemäß gefragt werden — Nebenkostenhöhe, Heizungsart, Internetanschluss, Stellplatz, Kündigungsfristen, Kautionshöhe.
Der häufigste Fehler: Die Besichtigung als reiner Massentermin, ohne zweite Stufe. Sie liefert dann viele Bewerbungen und wenig Information — und die Auswahlentscheidung fällt anschließend nach Bauchgefühl statt nach Unterlagen.
Der zweithäufigste, und der mit Nachspiel: Die Unterlagen der abgelehnten Bewerber zu behalten. Selbstauskünfte, Gehaltsnachweise und Ausweiskopien derer, mit denen kein Mietvertrag zustande kommt, sind nach der Entscheidung zu vernichten beziehungsweise zu löschen — sie wurden für einen Zweck erhoben, der entfallen ist. Aus demselben Grund gehören Gehaltsnachweise erst in die engere Auswahl und nicht in die Massenbesichtigung.
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4. Den Mieter auswählen
Worum es geht: Der Schritt mit der größten Hebelwirkung. Zulässig ist, was für die Vermietung erforderlich ist: Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, und — sobald die Vermietung an diesen Bewerber ernsthaft ansteht — eine Bonitätsauskunft.
Der häufigste Fehler: Sich auf eine einzige Zahl zu verlassen. Ein SCHUFA-Score sagt nichts über das Verhältnis von Miete zu Einkommen; als Faustregel sollte die Warmmiete ein Drittel des Nettoeinkommens nicht wesentlich übersteigen. Unzulässig sind Fragen nach Schwangerschaft, Religion, Parteizugehörigkeit oder Kinderwunsch — Antworten darauf dürfen auch nicht erzwungen werden.
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5. Den Mietvertrag schließen
Worum es geht: Ein Wohnraummietvertrag ist formfrei wirksam, ab einer Laufzeit von mehr als einem Jahr aber schriftlich zu schließen, sonst gilt er als unbefristet. Inhaltlich entscheidend sind die Klauseln, die im Streitfall tragen müssen: Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen, Tierhaltung, Untervermietung und die Kautionsregelung.
Der häufigste Fehler: Eine alte Vorlage. Starre Fristenpläne bei Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturklauseln ohne Höchstgrenze sind von der Rechtsprechung gekippt worden — eine unwirksame Klausel fällt ersatzlos weg, und dann trägt der Vermieter, was er eigentlich abwälzen wollte.
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6. Die Kaution vereinbaren und anlegen
Worum es geht: Zulässig sind höchstens drei Nettokaltmieten. Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Mietbeginn. Die Anlage muss getrennt vom eigenen Vermögen erfolgen, verzinst und insolvenzfest — das ist die einzige echte technische Pflicht im gesamten Ablauf.
Der häufigste Fehler: Die Kaution auf dem eigenen Girokonto. Das verstößt gegen § 551 Abs. 3 BGB, gibt dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete und fällt spätestens bei der Abrechnung auf.
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7. Übergeben und dokumentieren
Worum es geht: Das Übergabeprotokoll ist die Beweisgrundlage für alles, was am Ende über die Kaution abgerechnet wird — Zählerstände, Zustand jedes Raums, Zahl der Schlüssel, Mängel mit Fotos. Dazu kommt die Wohnungsgeberbestätigung nach § 19 Bundesmeldegesetz, die der Mieter für die Anmeldung braucht.
Der häufigste Fehler: Nur beim Auszug zu protokollieren. Ohne Einzugsprotokoll lässt sich nicht belegen, welcher Schaden aus welcher Mietzeit stammt.
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8. Das laufende Mietverhältnis
Worum es geht: Der Alltag besteht aus drei wiederkehrenden Aufgaben — die Nebenkosten fristgerecht abrechnen, Mieterhöhungen prüfen und Erhaltungspflichten erfüllen, von der Heizung über Rauchmelder bis zur Verkehrssicherung im Winter.
Der häufigste Fehler: Die Abrechnungsfrist. Zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen — das Guthaben des Mieters bleibt dagegen bestehen. Wer eine Eigentumswohnung vermietet, darf dafür nicht auf die Jahresabrechnung der WEG warten.
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9. Steuer, und was am Ende bleibt
Worum es geht: Versteuert wird der Überschuss, nicht die Miete. Von den Einnahmen abziehbar sind Abschreibung, Finanzierungszinsen, Erhaltungsaufwand, Verwaltungskosten und alle nicht umlagefähigen Nebenkosten. Erklärt wird das über die Anlage V.
Der häufigste Fehler: Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten zu verwechseln. Sofort abziehbarer Aufwand wirkt im selben Jahr, Herstellungskosten verteilen sich über Jahrzehnte — und innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf kann eine zu große Sanierung den Sofortabzug ganz kippen.
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Wenn es schiefgeht
Die drei Fälle, die in der Praxis den meisten Schaden anrichten, haben jeweils einen eigenen Ablauf:
- Der Mieter zahlt nicht. Mahnung, Abmahnung, fristlose Kündigung bei zwei Monatsmieten Rückstand — und die Schonfristzahlung, die die Kündigung wieder aushebeln kann. Siehe Was tun bei Mietrückstand?
- Der Mieter zieht nicht aus. Ohne Räumungstitel geht nichts; Selbsthilfe ist unzulässig. Siehe Was tun bei Mietnomaden?
- Sie brauchen die Wohnung selbst. Eigenbedarf ist begründungspflichtig und angreifbar. Siehe Eigenbedarfskündigung und den Eigenbedarf-Prüfer.
Selbst verwalten oder verwalten lassen?
Eine Hausverwaltung kostet üblicherweise 20 bis 35 Euro je Wohnung und Monat und ist gegenüber dem Mieter nicht umlagefähig — sie geht unmittelbar von der Rendite ab. Bei einer einzelnen Wohnung mit stabilem Mietverhältnis lohnt sie selten. Ab etwa fünf Einheiten, bei großer Entfernung zum Objekt oder bei hoher Fluktuation kippt die Rechnung.
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Häufige Fragen
Muss ich eine Kaution verlangen?
Nein, eine Pflicht besteht nicht. Wer darauf verzichtet, steht bei Mietausfall oder Schäden allerdings ohne unmittelbare Sicherheit da und muss jede Forderung einzeln durchsetzen.
Darf ich die Wohnung möbliert teurer vermieten?
Ja, ein Möblierungszuschlag ist zulässig, muss aber nachvollziehbar kalkuliert sein — üblich ist die Ableitung aus dem Zeitwert der Einrichtung und ihrer Nutzungsdauer. In Gebieten mit Mietpreisbremse wird der Zuschlag zunehmend kritisch geprüft.
Was ist bei der Vermietung an Angehörige zu beachten?
Die Miete muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen, damit die Werbungskosten voll abziehbar bleiben, und das Mietverhältnis muss auch tatsächlich gelebt werden — Vertrag, Überweisung, Abrechnung wie unter Fremden.
Wie lange dauert eine Neuvermietung?
Zwischen Kündigung und Neueinzug liegen realistisch zwei bis drei Monate. Ein Monat Leerstand kostet eine volle Monatsmiete plus Inserats- und Renovierungskosten — das ist meist mehr, als eine Mieterhöhung im selben Jahr einbringt.
Weiterführend
- Mietkaution für Vermieter — der Kautionsteil im Detail
- Software für Vermieter — dieselben Schritte, nach Werkzeugen geordnet
- Mietvertrags-Checkliste — zwölf Punkte für den Vertrag
- Vermieterkonto — Zahlungsverkehr und Kautionen getrennt halten