Mieterwechsel: Checkliste für Vermieter von der Kündigung bis zum Einzug
Ein Mieterwechsel ist für Vermieter zwei Vorgänge gleichzeitig: ein Mietverhältnis sauber beenden und ein neues sauber beginnen. Die meisten Kosten entstehen in der Lücke dazwischen — durch Leerstand, durch eine Wohnungsübergabe ohne Beweis und durch Fristen, die während der Neuvermietung unbemerkt ablaufen.
Checkliste Mieterwechsel
Tragen Sie den Auszugstermin des bisherigen und den Einzugstermin des neuen Mieters ein — die Checkliste rechnet daraus die Termine für jeden Schritt. Häkchen und Daten bleiben in Ihrem Browser gespeichert, Sie können also jederzeit weitermachen.
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1. Die Kündigung ist da: prüfen und bestätigen
Worum es geht: Mieter kündigen einen unbefristeten Mietvertrag mit drei Monaten Frist. Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats ein, zählt dieser Monat mit (§ 573c BGB). Sie muss schriftlich und eigenhändig unterschrieben sein (§ 568 BGB) — eine E-Mail beendet das Mietverhältnis nicht.
Was Vermieter jetzt tun sollten: den Eingang schriftlich bestätigen und darin das Datum nennen, zu dem das Mietverhältnis endet. In dieselbe Bestätigung gehört ein Satz, dass einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über dieses Datum hinaus widersprochen wird. Hintergrund ist § 545 BGB: Bleibt der Mieter nach Vertragsende wohnen und widerspricht der Vermieter nicht innerhalb von zwei Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit.
Der häufigste Fehler: Eine formunwirksame Kündigung stillschweigend hinzunehmen und parallel neu zu vermieten. Kommt der Mieter später doch nicht aus der Wohnung, hat der Vermieter zwei Verträge für eine Wohnung.
Weiterlesen: Kündigungsfristen im Mietrecht · Kündigungsfristen-Rechner · Mietaufhebungsvertrag
2. Nachmieter: was Vermieter müssen — und was nicht
Kaum ein Punkt beim Mieterwechsel wird so oft falsch eingeschätzt. Viele Mieter gehen davon aus, dass sie mit drei Nachmietern vorzeitig aus dem Vertrag kommen. Das stimmt nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht.
| Regelung im Mietvertrag | Was sie für den Vermieter bedeutet |
|---|---|
| Keine Nachmieterklausel | Der Vermieter muss keinen Nachmieter akzeptieren. Der Mieter bleibt an die Kündigungsfrist gebunden. |
| Unechte Nachmieterklausel | Der Mieter darf vorzeitig ausziehen, wenn er einen geeigneten Nachmieter benennt. Einen Vertrag mit ihm schließen muss der Vermieter nicht. |
| Echte Nachmieterklausel | Der Vermieter muss einen geeigneten Nachmieter in den Vertrag eintreten lassen. Ablehnen darf er nur aus sachlichen Gründen, vor allem bei fehlender Zahlungsfähigkeit. |
Lehnt der Vermieter bei einer Nachmieterklausel einen zumutbaren Nachmieter ohne sachlichen Grund ab, schuldet der ausziehende Mieter ab dem Zeitpunkt, zu dem der Nachmieter eingezogen wäre, keine Miete mehr. Die Prüfung sollte deshalb genauso sorgfältig laufen wie bei jedem anderen Bewerber: Mieterselbstauskunft, Einkommensnachweis und gegebenenfalls eine SCHUFA-Auskunft.
Nachmieter übernimmt den Vertrag — oder neuer Mietvertrag?
Auch ohne Pflicht kann ein vom Mieter gesuchter Nachmieter für den Vermieter praktisch sein: kein Leerstand, keine eigene Suche. Offen bleibt die Form.
| Vertragsübernahme | Neuer Mietvertrag | |
|---|---|---|
| Miethöhe | bleibt, wie sie ist | neu festlegbar (in Grenzen der Mietpreisbremse) |
| Vertragsklauseln | alte Klauseln gelten weiter, auch unwirksame | aktuelle Vorlage, geprüfte Klauseln |
| Kaution | kann nach Vereinbarung weiterlaufen | alte Kaution abrechnen, neue anlegen |
| Wohnungszustand | Streit über Altschäden zwischen drei Parteien | klare Trennung durch zwei Protokolle |
| Zustimmung | alle drei Beteiligten | Vermieter und neuer Mieter |
Für Vermieter ist der neue Mietvertrag fast immer die bessere Wahl. Die Vertragsübernahme lohnt sich vor allem, wenn der alte Vertrag gut und die Miete aktuell ist — und alle drei Beteiligten sich über den Zustand der Wohnung einig sind.
3. Neu vermieten, solange der alte Mieter noch wohnt
Worum es geht: Zwischen Kündigung und Auszug liegen meist drei Monate. Das reicht für Inserat, Besichtigungen, Auswahl und Vertrag — wenn die Suche sofort beginnt. Nach einer Kündigung muss der Mieter Besichtigungen durch Mietinteressenten dulden, sofern sie rechtzeitig angekündigt werden, zu üblichen Tageszeiten stattfinden und zumutbar bleiben.
Was es kostet, wenn nicht: Ein Monat Leerstand bei 900 Euro Kaltmiete und 250 Euro Betriebskosten kostet 1.150 Euro — denn während des Leerstands trägt der Vermieter auch die Betriebskosten der Wohnung selbst. Hinzu kommen Heizung, Renovierung und Inserat.
Der häufigste Fehler: Die Miethöhe aus dem alten Vertrag unverändert zu übernehmen, ohne sie neu zu prüfen — oder umgekehrt in einem Gebiet mit Mietpreisbremse zu erhöhen, ohne die Vormiete offenzulegen (§ 556g Abs. 1a BGB).
Weiterlesen: Wohnung vermieten: der Ablauf in neun Schritten · Mietinteressenten-Anfragen managen · Wie viel Miete kann ich verlangen? · Mietpreisbremse einfach erklärt · Exposé-Generator
4. Wohnungsübergabe beim Mieterwechsel
Die Wohnungsübergabe ist beim Mieterwechsel der Moment, an dem sich entscheidet, ob Schäden später abgerechnet werden können. Rechtlich gibt es keine Pflicht zum Protokoll — praktisch trägt ohne Protokoll der Vermieter die Beweislast für jeden Schaden, den er von der Kaution abziehen will.
Vorabbegehung: zwei bis drei Wochen vorher
Eine gemeinsame Begehung vor dem Auszug klärt, was bis zur Übergabe noch passieren muss: Rückbau eigener Einbauten, Dübellöcher, Schäden, die der Mieter selbst beheben kann. Was dort vereinbart wird, gehört schriftlich festgehalten — sonst steht am Übergabetag Aussage gegen Aussage.
Am Übergabetag: was ins Protokoll gehört
- Zustand jedes Raums — Wände, Böden, Türen, Fenster, Sanitär — mit Fotos
- Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung, jeweils mit Zählernummer
- Anzahl der zurückgegebenen Schlüssel
- Strittige Punkte ausdrücklich als „vom Mieter bestritten” vermerken
- Neue Anschrift des Mieters für die Kautionsabrechnung
Die Wohnung muss mindestens besenrein übergeben werden. Ob Schönheitsreparaturen geschuldet sind, hängt allein von der Wirksamkeit der Klausel im Mietvertrag ab — siehe Schönheitsreparaturen und Mietkaution. Eine vollständige Raum-für-Raum-Vorlage und eine kostenlose Protokoll-App stehen unter Wohnungsübergabeprotokoll.
Auszug und Einzug am selben Tag?
Eine direkte Übergabe vom alten an den neuen Mieter spart jeden Tag Leerstand. Das Risiko liegt in der Zuordnung: Ein Kratzer im Parkett, der erst beim Einzug auffällt, lässt sich keinem Mieter mehr sicher zuordnen. Wer direkt übergibt, sollte deshalb zwei Protokolle anfertigen — erst das Auszugsprotokoll mit dem alten Mieter, dann das Einzugsprotokoll mit dem neuen, beide mit eigenen Fotos und Zählerständen.
Wichtig: Mit der Rückgabe der Wohnung beginnt die Sechsmonatsfrist des § 548 BGB. Wer Schäden geltend machen will, muss das innerhalb dieser Zeit tun — eine laufende Neuvermietung hält die Frist nicht an.
Weiterlesen: Wohnungsübergabeprotokoll · Zeitwert-Rechner für Abnutzung · Kaution-Schäden-Simulator · Die 10 größten Fehler beim Auszug
5. Zwischen den Mietern: Renovierung und Leerstand
Worum es geht: Eine Pflicht, nach jedem Auszug zu renovieren, gibt es nicht. Der Vermieter schuldet eine Wohnung in vertragsgemäßem Zustand. Die Entscheidung wirkt aber nach: Wird eine Wohnung unrenoviert übergeben, ohne dass der neue Mieter einen angemessenen Ausgleich erhält, lassen sich die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf ihn übertragen — dann streicht beim nächsten Auszug der Vermieter.
Außerdem in dieser Phase: Zählerstände an die Versorger melden und klären, wer Strom und Gas während des Leerstands bezieht; die Heizung im Winter frostfrei halten; fehlende Schlüssel ernst nehmen — bei einer Schließanlage kann der Austausch des Zylinders teurer werden als die Renovierung.
Steuerlich: Renovierungskosten zwischen zwei Mietern sind in der Regel sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Anders in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Übersteigen die Maßnahmen dort 15 Prozent der Gebäudekosten, werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Weiterlesen: Renovierung zwischen Mieterwechsel · Anlage V ausfüllen
6. Der neue Mieter zieht ein
Worum es geht: Drei Dinge müssen am Anfang des neuen Mietverhältnisses stimmen: das Einzugsprotokoll, die Kaution und die Wohnungsgeberbestätigung. Die erste von höchstens drei Kautionsraten wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Abs. 2 BGB), und die Kaution gehört auf ein vom eigenen Vermögen getrenntes Konto. Die Wohnungsgeberbestätigung braucht der neue Mieter, um sich innerhalb von zwei Wochen beim Einwohnermeldeamt anzumelden.
Der häufigste Fehler: Das Kautionskonto des alten Mieters für den neuen weiterzuverwenden. Jede Kaution gehört einem Mieter — die alte wird abgerechnet, die neue getrennt angelegt.
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Weiterlesen: Mietkaution: Fälligkeit und Zahlung · Kautionskonto-Anbieter im Vergleich · Wohnungsgeberbestätigung · Mietvertrags-Checkliste für Vermieter
7. Abrechnen mit dem bisherigen Mieter
Die Kaution
Der Vermieter muss die Kaution nicht am Übergabetag auszahlen. Ihm steht eine angemessene Prüfungsfrist zu; in der Praxis gelten meist drei bis sechs Monate als angemessen. Abziehen darf er nur echte Schäden, keine normale Abnutzung (§ 538 BGB). Für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil länger einbehalten, nicht die ganze Kaution.
Die Nebenkosten des Wechseljahres
Im Jahr des Mieterwechsels teilen sich zwei Mieter eine Abrechnungsperiode. Wie aufgeteilt wird, hängt von der Kostenart ab:
| Kostenart | Aufteilung |
|---|---|
| Grundsteuer, Versicherung, Hausreinigung | zeitanteilig nach Tagen |
| Heizung | nach Zwischenablesung (Heizkostenverordnung); ohne Ablesung nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig |
| Warmwasser ohne Ablesung | zeitanteilig |
| Wasser, Strom mit eigenem Zähler | nach Zählerständen aus den Protokollen |
Beispiel: Die Grundsteuer beträgt 900 Euro im Jahr, der alte Mieter zieht zum 30. Juni aus. Auf ihn entfallen 181 von 365 Tagen, also 446,30 Euro; der neue Mieter trägt ab dem 1. Juli die übrigen 453,70 Euro.
Die Kosten der Zwischenablesung selbst gehören nach der Rechtsprechung nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Ob der ausziehende Mieter sie trägt, hängt von einer ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag ab. Für beide Mieter gilt die gewöhnliche Frist: Die Abrechnung muss zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Weiterlesen: Mietkaution zurückzahlen · Mietkaution und Nebenkostenabrechnung · Wann darf der Vermieter auf die Kaution zugreifen? · Nebenkostenabrechnungs-Rechner
Häufige Fragen
Muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?
Nein, nicht ohne entsprechende Vereinbarung. Ohne Nachmieterklausel im Mietvertrag darf der Vermieter jeden vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen, und der Mieter bleibt an die reguläre Kündigungsfrist gebunden. Nur bei einer echten Nachmieterklausel muss er einen geeigneten Nachmieter übernehmen und darf ihn lediglich aus sachlichen Gründen ablehnen, etwa bei fehlender Zahlungsfähigkeit.
Wie lange hat der Vermieter nach dem Auszug Zeit, die Kaution abzurechnen?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Vermieter hat eine angemessene Prüfungsfrist; in der Praxis gelten meist drei bis sechs Monate als angemessen. Ansprüche wegen Schäden an der Wohnung verjähren allerdings schon sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung (§ 548 BGB) und müssen bis dahin geltend gemacht werden.
Wer zahlt die Nebenkosten im Jahr des Mieterwechsels?
Beide Mieter anteilig. Verbrauchsunabhängige Kosten wie Grundsteuer oder Versicherung werden nach Tagen aufgeteilt. Für die Heizkosten schreibt die Heizkostenverordnung bei einem Nutzerwechsel eine Zwischenablesung vor; ist sie nicht möglich, wird nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig verteilt. Die Kosten der Zwischenablesung selbst gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Darf der Vermieter die Wohnung vor dem Auszug Mietinteressenten zeigen?
Ja. Nach einer Kündigung muss der Mieter Besichtigungen durch Mietinteressenten dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden, zu üblichen Tageszeiten stattfinden und in einem zumutbaren Umfang bleiben. Ein eigener Schlüssel berechtigt den Vermieter aber nicht, die Wohnung ohne den Mieter zu betreten.
Muss die Wohnung nach jedem Mieterwechsel renoviert werden?
Nein. Der Vermieter schuldet eine Wohnung in vertragsgemäßem Zustand, keine frisch gestrichene. Wer allerdings unrenoviert übergibt und keinen angemessenen Ausgleich gewährt, kann die Schönheitsreparaturen später nicht wirksam auf den neuen Mieter übertragen — die Entscheidung beim Mieterwechsel wirkt also bis zum nächsten Auszug nach.
Kann die Kaution des alten Mieters auf den Nachmieter übergehen?
Nur, wenn der Nachmieter den bestehenden Mietvertrag übernimmt und alle drei Beteiligten das vereinbaren. Dann kann der Nachmieter dem Vormieter die Kaution erstatten, und das Kautionskonto läuft weiter. Bei einem neuen Mietvertrag rechnet der Vermieter die alte Kaution ab, und der neue Mieter leistet eine eigene Kaution.
Weiterführend
- Wohnung vermieten — der gesamte Ablauf in neun Schritten
- Auszug & Wohnungsübergabe — derselbe Vorgang aus Sicht des Mieters
- Wohnungsübergabeprotokoll — Vorlage und kostenlose App
- Mietkaution für Vermieter — Anlage, Verwaltung und Abrechnung der Kaution
- Software für Vermieter — welche Werkzeuge den Wechsel erleichtern