Was in jede Modernisierungsankündigung gehört
Die Ankündigung ist die Voraussetzung dafür, dass der Mieter die Arbeiten dulden muss und dass sich später eine Mieterhöhung durchsetzen lässt. Nach § 555c BGB muss sie spätestens drei Monate vor Beginn in Textform zugehen und enthalten:
- Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in den wesentlichen Zügen
- Voraussichtlichen Beginn und voraussichtliche Dauer
- Die zu erwartende Mieterhöhung, wenn eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten
- Den Hinweis auf Form und Frist des Härteeinwands. Das Gesetz formuliert ihn als „soll“; fehlt er, ist der Mieter bei der Mitteilung weder an Frist noch an Form gebunden
Bei energetischen Maßnahmen darf sich der Vermieter auf allgemein anerkannte Pauschalwerte beziehen, etwa für die Qualität von Bauteilen. Der Generator bietet dafür ein eigenes Feld.
Typische Fehler
- Zu kurze Frist: Weniger als drei Monate zwischen Zugang und Baubeginn. Dann ist der Zeitplan nicht haltbar, und die Maßnahme kann sich verschieben.
- Zu vage Beschreibung: „Sanierung der Fassade“ genügt nicht. Der Mieter muss einschätzen können, was auf ihn zukommt.
- Fehlende Angabe der künftigen Betriebskosten bei geplanter Mieterhöhung nach § 559 BGB.
- Nicht nachweisbarer Zugang: Wenn der Mieter bestreitet, die Ankündigung erhalten zu haben, muss der Vermieter den Zugang belegen können.
Vom Schreiben zur Mieterhöhung
Die Ankündigung ist der erste Schritt. Die Mieterhöhung selbst verlangt der Vermieter erst nach Abschluss der Arbeiten in einer gesonderten Erklärung nach § 559b BGB. Weicht die tatsächliche Erhöhung um mehr als 10 % von der angekündigten ab, verschiebt sich der Beginn der Zahlungspflicht um sechs Monate. Eine realistische Schätzung in der Ankündigung ist deshalb wichtig. Wie die Umlage berechnet wird, zeigt der Artikel zu § 559 BGB.
Hinweis: Die Vorlage bildet die gesetzlichen Mindestangaben ab. Sie ersetzt keine Rechtsberatung. Bei größeren Maßnahmen, Mieterhöhungen oder bereits bestehenden Streitigkeiten lohnt sich die Prüfung durch einen Fachanwalt oder den Eigentümerverband.
Quellen
- Primärquelle§ 555c BGB – Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen— Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle§ 555d BGB – Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist— Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle§ 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen— Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle§ 559c BGB – Vereinfachtes Verfahren— Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle§ 126b BGB – Textform— Bundesministerium der Justiz
