Für Einzelvermieter gibt es keine gesetzliche Formel für die Instandhaltungsrücklage. Die gängigen Faustregeln stammen aus der Wohnungswirtschaft und liefern für dasselbe Haus oft sehr unterschiedliche Werte. Der Rechner macht diese Spanne sichtbar und ergänzt sie um einen Plan nach Bauteilen.
So rechnet der Rechner
Petersche Formel: Herstellungskosten je Quadratmeter × 1,5 ÷ 80. Die Formel geht von einer Gebäudenutzungsdauer von 80 Jahren aus, in der Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5-Fachen der Herstellungskosten anfallen. Bei einer Eigentumswohnung bezieht sie sich nur auf das Gemeinschaftseigentum (etwa 70 % der Kosten).
Sätze der II. BV: 7,10 € je Quadratmeter und Jahr für Gebäude unter 22 Jahren, 9,00 € ab 22 Jahren, 11,50 € ab 32 Jahren, jeweils 1 € mehr mit Aufzug. Die Zahlen sind Höchstansätze für die Kostenmiete im geförderten Wohnungsbau (§ 28 Abs. 2 II. BV). Die Verordnung sieht eine Anpassung an die Preisentwicklung vor (§ 26 Abs. 4), der Rechner nutzt die Grundsätze ohne diese Anpassung. Für frei finanzierte Gebäude sind sie nur eine Orientierung und liegen bei heutigen Baukosten eher am unteren Rand.
Bauteilplan: Er teilt die Erneuerungskosten durch die Nutzungsdauer (was das Bauteil pro Jahr verbraucht) und durch die Restlaufzeit (was bis zur Erneuerung pro Jahr nötig wäre, wenn noch nichts angespart ist). Der zweite Wert ist bei Bestandsgebäuden oft der ehrlichere, weil er den Nachholbedarf zeigt.
Wie Sie die Ergebnisse lesen
- Liegt der Bauteilplan deutlich über den Faustformeln, steht ein Sanierungsstau an. Dann lohnt ein Blick auf Instandsetzungskosten.
- Liegt er deutlich darunter, ist das Gebäude entweder in gutem Zustand oder die Kostenschätzung zu knapp. Holen Sie Angebote ein.
- Die Rücklagenquote setzt die Rücklage ins Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete. Bei älteren Gebäuden sind zweistellige Werte keine Seltenheit.
Steuerlich wirkt erst die Ausgabe, nicht das Zurücklegen. Wo die Ausgaben in der Steuererklärung landen, zeigt Anlage V: Mieteinnahmen versteuern.
