So rechnet der Rechner
- Kosten abzüglich Zuschüssen. Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten und Kosten, die der Mieter oder ein Dritter getragen hat, gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten (§ 559a Abs. 1 und 3).
- Abzug des Instandhaltungsanteils. Im Regelverfahren schätzen Sie ihn selbst, im vereinfachten Verfahren gelten pauschal 30 % (§ 559 Abs. 2, § 559c Abs. 1).
- 8 % pro Jahr. Von diesem Betrag werden 8 % auf die Jahresmiete umgelegt. Eine Zinsermäßigung aus öffentlichen Darlehen mindert den Jahresbetrag (§ 559a Abs. 2, nur im Regelverfahren).
- Kappung. Die monatliche Miete darf in sechs Jahren um höchstens 3 € je m² steigen, bei einer Miete unter 7 € je m² um höchstens 2 €. Frühere Modernisierungsumlagen der letzten sechs Jahre werden angerechnet (§ 559 Abs. 3a).
Drei Beispiele
| Fall (60 m², Miete 480 €) | Umlagefähig | Pro Jahr | Zulässig pro Monat |
|---|---|---|---|
| Neue Fenster, Regelverfahren12.000 € Kosten, 2.000 € Instandhaltung geschätzt | 10.000 € | 800 € | 66,67 € |
| Fassadendämmung und Fenster40.000 € Kosten, 10.000 € Instandhaltung; Kappung greift (3 € × 60 m²) | 30.000 € | 2.400 € | 180,00 €statt 200,00 € |
| Badmodernisierung, vereinfachtes Verfahren8.000 € Kosten, pauschal 30 % Abzug | 5.600 € | 448 € | 37,33 € |
Im zweiten Fall liegen die Kosten über der Kappung: Die 20 € Differenz im Monat sind innerhalb der sechs Jahre nicht umlegbar. Je teurer die Maßnahme im Verhältnis zur Wohnfläche, desto eher greift die Kappung und desto weniger zählt der genaue Instandhaltungsanteil.
Welche Maßnahmen sind umlagefähig?
Nur Modernisierung nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB berechtigt zur Umlage (§ 559 Abs. 1). Die Einordnung im Einzelfall kann im Streit entscheiden, die folgende Übersicht gibt die übliche Linie wieder:
| Maßnahme | Einordnung |
|---|---|
| Dämmung von Fassade, Dach oder Kellerdecke | Energetische Modernisierung. Ist der Putz ohnehin fällig, gehört ein Teil der Kosten zur Instandhaltung. |
| Fenster mit Dreifachverglasung statt alter Fenster | Energetische Modernisierung. Abzug, soweit die alten Fenster ohnehin erneuert werden mussten. |
| Aufzug oder Balkon nachträglich | Erhöhung des Gebrauchswerts, in der Regel ohne Instandhaltungsanteil. |
| Bad modernisiert (z. B. bodengleiche Dusche) | Verbessert die Wohnverhältnisse. Der Austausch gleichwertiger Armaturen wäre dagegen Instandhaltung. |
| Streichen, Tapezieren, Reparaturen | Keine Modernisierung, keine Umlage nach § 559. |
| Dachgeschossausbau zu neuer Wohnung | Schaffung neuen Wohnraums (§ 555b Nr. 7), nicht nach § 559 umlagefähig. |
| Einbau einer neuen Heizung | Eigene Regel nach § 559e, hier nicht abgebildet. |
Regelverfahren oder vereinfachtes Verfahren?
Das vereinfachte Verfahren lohnt sich bei Kosten bis 10.000 € je Wohnung, wenn die Schätzung des Instandhaltungsanteils streitanfällig wäre oder ohnehin unter 30 % läge. Es hat aber einen Preis: Härteeinwand und Anrechnung zinsverbilligter Darlehen entfallen, und fünf Jahre lang ist keine weitere Erhöhung nach § 559 möglich. Die 10.000-€-Grenze sinkt außerdem um Kosten, die in den letzten fünf Jahren schon in einem Verfahren nach § 559, § 559c oder § 559e geltend gemacht wurden. Wer mehr als 10.000 € investiert hat, bleibt im Regelverfahren.
Für Mieter: Die Erhöhung prüfen
Wer eine Erhöhung nach Modernisierung erhält, kann mit dem Rechner schnell einschätzen, ob die Summe plausibel ist. Diese Punkte sollten Sie danach abhaken:
- Wurde die Maßnahme rechtzeitig in Textform angekündigt? Sonst verschiebt sich der Zahlungsbeginn um sechs Monate.
- Ist ein Instandhaltungsanteil abgezogen, wenn Bauteile ohnehin fällig waren? Im vereinfachten Verfahren sind es pauschal 30 %.
- Sind Zuschüsse und Fördermittel berücksichtigt?
- Hält die Erhöhung die Kappung ein, auch zusammen mit früheren Umlagen der letzten sechs Jahre?
- Bedeutet die Erhöhung für Sie eine Härte? Teilen Sie die Gründe rechtzeitig mit (§ 559 Abs. 4). Das Rechenergebnis allein sagt dazu nichts.
Was nach der Berechnung kommt
- Die Maßnahme muss spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden, mit dem erwarteten Erhöhungsbetrag (§ 555c BGB).
- Die Erhöhung wird dem Mieter in Textform erklärt und muss berechnet und erläutert sein (§ 559b Abs. 1).
- Der Mieter zahlt die höhere Miete ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung. Bei fehlerhafter Ankündigung oder mehr als 10 % Abweichung verlängert sich die Frist um sechs Monate (§ 559b Abs. 2).
- Ob die Kosten Modernisierung oder Instandhaltung sind, entscheidet im Streitfall der Einzelfall. Hilfe bietet der Ratgeber zur Modernisierungsmieterhöhung. Für die Ankündigung gibt es eine Vorlage zum Ausfüllen.
Heizungstausch: Für den Einbau einer Heizungsanlage gilt § 559e BGB mit 10 % Umlage nach Abzug der Fördermittel, pauschal 15 % Instandhaltungsabzug und einer Kappung von 0,50 € je m² in sechs Jahren. Dieser Fall ist im Rechner nicht abgebildet.
Häufige Fragen
Wie viel darf ich nach einer Modernisierung auf die Miete umlegen?
8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr (§ 559 Abs. 1 BGB). Davon ausgenommen sind Kosten, die ohnehin für Instandhaltung angefallen wären, sowie Zuschüsse und vom Mieter getragene Kosten. Zusätzlich greift die Kappung: höchstens 3 € je Quadratmeter Wohnfläche in sechs Jahren, bei einer Miete unter 7 € je Quadratmeter höchstens 2 €.
Wie schätze ich den Instandhaltungsanteil?
Der Instandhaltungsanteil ist der Betrag, den eine reine Reparatur oder Erneuerung ohnehin gekostet hätte. Er ist zu schätzen, dabei ist der Abnutzungsgrad des ersetzten Bauteils zu berücksichtigen (§ 559 Abs. 2 BGB). Ein 30 Jahre altes Fenster, das ohnehin fällig war, bringt einen hohen Abzug, ein erst zehn Jahre altes einen niedrigen. Wer sich die Schätzung sparen will, kann bei Kosten bis 10.000 € das vereinfachte Verfahren mit pauschal 30 % Abzug nutzen.
Wann gilt das vereinfachte Verfahren?
Wenn die Kosten für die Wohnung vor Abzug der Pauschale 10.000 € nicht übersteigen (§ 559c BGB). Dann werden pauschal 30 % als Instandhaltungsanteil abgezogen. Dafür sind Härteeinwand und Anrechnung zinsverbilligter Darlehen ausgeschlossen. Wer das Verfahren nutzt, kann fünf Jahre lang keine Mieterhöhung nach § 559 geltend machen. Hat er in den letzten fünf Jahren schon nach § 559, § 559c oder § 559e erhöht, mindert sich die Grenze um die damals geltend gemachten Kosten.
Was bedeutet die Kappung von 3 Euro je Quadratmeter?
Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete durch Umlagen nach § 559 um höchstens 3 € je Quadratmeter Wohnfläche steigen. Liegt die Miete vor der Erhöhung unter 7 € je Quadratmeter, sind es 2 €. Frühere Modernisierungsumlagen innerhalb der sechs Jahre zählen mit. Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558) und Betriebskostenanpassungen (§ 560) bleiben dabei außer Betracht.
Ab wann muss der Mieter die höhere Miete zahlen?
Mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung (§ 559b Abs. 2 BGB). Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Angekündigt werden muss die Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform (§ 555c BGB), mit dem erwarteten Erhöhungsbetrag.
Welche Maßnahmen sind überhaupt umlagefähig?
Nach § 559 Abs. 1 BGB Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6: energetische Modernisierung (Endenergie einsparen), Wassereinsparung, Erhöhung des Gebrauchswerts, dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse und Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Reine Instandhaltung, Schönheitsreparaturen und die Schaffung neuen Wohnraums (§ 555b Nr. 7) rechtfertigen keine Umlage nach § 559.
Wie kann ich als Mieter eine Modernisierungsumlage prüfen?
Die Erklärung muss berechnet und erläutert sein (§ 559b Abs. 1 BGB). Tragen Sie die Zahlen aus dem Schreiben in den Rechner ein: Kosten, Instandhaltungsabzug, Zuschüsse, Wohnfläche und Ihre Miete. Weicht das Ergebnis deutlich ab, lohnt die Nachfrage. Lassen sich die Zahlen nicht nachvollziehen, sollten Sie Einsicht in die Rechnungen und die Kostenaufstellung verlangen. Mieterverein oder Anwalt klären, ob die Maßnahme überhaupt umlagefähig war.
Gilt der Rechner auch für den Einbau einer Wärmepumpe oder Heizung?
Nicht vollständig. Für den Einbau einer Heizungsanlage gilt § 559e BGB: 10 Prozent der Kosten abzüglich Fördermittel, pauschal 15 Prozent Instandhaltungsabzug und eine eigene Kappung von 0,50 € je Quadratmeter in sechs Jahren. Dieser Fall ist im Rechner nicht abgebildet. Der Rechner zeigt dann nur die Umlage der übrigen Maßnahmen.
Wann ist die Mieterhöhung wegen Härte ausgeschlossen?
Wenn sie für den Mieter auch unter Berücksichtigung der künftigen Betriebskosten eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist (§ 559 Abs. 4 BGB). Der Mieter muss die Härtegründe rechtzeitig mitteilen. Das prüft der Rechner nicht. Er zeigt nur, was rechnerisch zulässig wäre.
