Erhaltungsaufwand
Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn etwas bereits Vorhandenes instand gesetzt, gewartet oder erneuert wird, ohne dass sich Wesensart oder Standard des Gebäudes ändern. Steuerlich ist er im Jahr der Zahlung sofort in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar — der wirksamste Unterschied zu Herstellungskosten, die nur über Jahrzehnte wirken.
Typische Fälle
- Austausch der Heizungsanlage gegen ein modernes Gerät
- Erneuerung von Fenstern, auch mit besserer Verglasung
- Fassadenanstrich, Dachneueindeckung
- Badrenovierung im vorhandenen Zuschnitt
- Erneuerung von Bodenbelägen und Elektroleitungen
- Dämmung von Fassade, Dach oder Kellerdecke
Der Grundsatz: Eine bloße Modernisierung auf zeitgemäßen Standard bleibt Erhaltungsaufwand. Erst eine Erweiterung der Substanz oder eine wesentliche Standardhebung führt zu Herstellungskosten.
Verteilung auf zwei bis fünf Jahre
Nach § 82b EStDV kann größerer Erhaltungsaufwand wahlweise gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Sinnvoll ist das, wenn der Sofortabzug in einem einzelnen Jahr steuerlich verpuffen würde — etwa weil ohnehin kaum steuerpflichtiges Einkommen anfällt.
Die 15-Prozent-Falle
Der wichtigste Stolperstein beim Immobilienerwerb: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), werden sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zwingend zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Drei Details:
- Maßgeblich ist der Gebäudeanteil, nicht der Gesamtkaufpreis.
- Die Frist läuft taggenau ab Übergang von Nutzen und Lasten.
- Die Grenze wirkt als Kippschalter: Wird sie überschritten, entfällt der Sofortabzug rückwirkend für alle betroffenen Maßnahmen — nicht nur für den übersteigenden Teil.
Ausgenommen sind Erweiterungen sowie jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten.
Häufige Fragen
Ist der Austausch der Heizung Erhaltungsaufwand?
In der Regel ja. Erst wenn zusammen mit Sanitär, Elektro und Fenstern mindestens drei von vier zentralen Bereichen deutlich gehoben werden, liegt eine Standardhebung vor.
Zählt die Rechnung oder die Zahlung?
Die Zahlung. Es gilt das Abflussprinzip — maßgeblich ist, wann das Geld geflossen ist.
Mindert eine Förderung den Abzug?
Ja. Zuschüsse, etwa aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude, mindern die abziehbaren Aufwendungen.