Mietmangel
Ein Mietmangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung vom vertraglich geschuldeten abweicht und dadurch die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist (§ 536 BGB). Der Begriff ist der Ausgangspunkt für sämtliche Gewährleistungsrechte des Mieters.
Was den Maßstab bestimmt
Geschuldet ist nicht ein objektiv guter Zustand, sondern der vereinbarte. Maßgeblich sind:
- die ausdrücklichen Vereinbarungen im Mietvertrag,
- der Zustand bei Übergabe der Wohnung,
- bei technischen Fragen die zur Bauzeit geltenden Regeln — ein Altbau muss nicht den Standard eines Neubaus erreichen.
Daraus folgt: Nicht jede Unannehmlichkeit ist ein Mangel. Hellhörigkeit in einem Gebäude von 1955 ist nur dann mangelhaft, wenn der Schallschutz hinter dem damaligen Standard zurückbleibt.
Arten von Mängeln
Sachmangel — der praktische Regelfall: defekte Heizung, Schimmel, undichte Fenster, Wasserschaden, Ausfall des Aufzugs.
Rechtsmangel — ein Dritter kann Rechte an der Mietsache geltend machen, sodass der Mieter sie nicht vertragsgemäß nutzen kann.
Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft — der Vermieter hat eine bestimmte Beschaffenheit zugesagt, etwa eine Internetgeschwindigkeit oder eine ruhige Lage, die tatsächlich nicht besteht.
Umweltmangel — Beeinträchtigungen von außen, etwa Baulärm. Hier ist die Rechtslage strenger: Stammen sie von einem Nachbargrundstück, sind sie nur dann ein Mangel, wenn auch der Vermieter vom Verursacher Abhilfe verlangen könnte.
Die Erheblichkeitsschwelle
Nur ein nicht unerheblicher Mangel löst Rechte aus. Ein einzelner Kratzer im Parkett oder eine vorübergehende Störung von wenigen Stunden bleibt außer Betracht.
Welche Rechte daraus folgen
- Mängelbeseitigung verlangen — der Grundanspruch aus § 535 BGB.
- Mietminderung kraft Gesetzes ab Kenntnis des Vermieters.
- Zurückbehaltung eines weiteren Mietanteils als Druckmittel.
- Ersatzvornahme nach fruchtlosem Fristablauf, mit Kostenerstattung.
- Schadensersatz bei Verschulden des Vermieters.
- Fristlose Kündigung bei erheblicher Gesundheitsgefährdung oder völliger Unbrauchbarkeit.
Voraussetzung für alles: die unverzügliche Mängelanzeige.
Häufige Fragen
Ist Schimmel immer ein Mietmangel?
Nicht zwingend. Entscheidend ist die Ursache: Bauliche Mängel wie Wärmebrücken gehen zulasten des Vermieters, unzureichendes Lüften und Heizen zulasten des Mieters.
Verliere ich meine Rechte, wenn ich den Mangel bei Einzug kannte?
In der Regel ja. Nach § 536b BGB sind die Gewährleistungsrechte ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte.
Muss der Mieter kleine Reparaturen selbst zahlen?
Nur bei einer wirksamen Kleinreparaturklausel im Mietvertrag, die eine Höchstgrenze je Reparatur und eine Jahresobergrenze vorsieht.