Textform
Textform nach § 126b BGB bedeutet: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, aus der die Person des Erklärenden hervorgeht. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Eine E-Mail genügt, ein Telefonat nicht.
Die drei Formstufen im Vergleich
| Form | Anforderung | Typisches Beispiel im Mietrecht |
|---|---|---|
| Textform (§ 126b BGB) | lesbar, dauerhaft, Erklärender erkennbar | Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung, Modernisierungsankündigung |
| Schriftform (§ 126 BGB) | eigenhändige Unterschrift im Original | Kündigung des Mietverhältnisses, Mietvertrag über mehr als ein Jahr |
| Formfrei | keine Vorgabe | Mängelanzeige, Stundungsvereinbarung |
Wo das Mietrecht welche Form verlangt
Textform genügt bei der Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete, der Modernisierungsankündigung, der Betriebskostenabrechnung und der Anpassung von Vorauszahlungen oder Pauschalen.
Schriftform ist zwingend bei der Kündigung des Mietverhältnisses — durch beide Seiten. Eine Kündigung per E-Mail oder Messenger ist unwirksam, selbst wenn sie zugeht und der Empfänger sie zur Kenntnis nimmt. Ebenso bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr; wird die Form dort verfehlt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Formfrei sind Mängelanzeigen, Stundungs- und Ratenvereinbarungen sowie der Vorbehalt bei einer Zahlung. Aus Beweisgründen empfiehlt sich trotzdem immer die Textform.
Der praktische Punkt: Beweisbarkeit
Formfrei heißt nicht folgenlos. Wer eine Mängelanzeige nur telefonisch macht, kann im Streit nicht belegen, ab wann der Vermieter Kenntnis hatte — und damit auch nicht, ab wann die Minderung greift.
Die Faustregel: Alles, was Fristen auslöst oder Rechte begründet, gehört mindestens in Textform.
Häufige Fragen
Reicht eine E-Mail für eine Mieterhöhung?
Ja. Für das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB genügt Textform; eine Unterschrift ist nicht nötig. Der Erklärende muss aber erkennbar sein.
Kann ich meine Wohnung per E-Mail kündigen?
Nein. Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf nach § 568 BGB der Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift im Original.
Genügt eine qualifizierte elektronische Signatur für die Kündigung?
Bei der Wohnraumkündigung ist die elektronische Form gesetzlich ausgeschlossen. Ein per E-Mail übermitteltes signiertes Dokument ersetzt die Schriftform hier nicht.