Die Regel in § 560 Abs. 4 BGB
Haben Mieter und Vermieter Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, kann nach einer Abrechnung jede Seite durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Drei Punkte sind dabei entscheidend:
- Nach der Abrechnung: Die Anpassung knüpft an die tatsächlichen Kosten des abgerechneten Zeitraums an.
- Angemessene Höhe: Der neue Betrag soll die voraussichtlichen Kosten abdecken, nicht mehr und nicht deutlich weniger.
- Textform: Brief, E-Mail oder PDF genügen. Eine handschriftliche Unterschrift ist nicht erforderlich.
So kommen Sie auf den neuen Betrag
Nehmen Sie die auf den Mieter entfallenden Gesamtkosten aus der letzten Abrechnung und teilen Sie sie durch zwölf. Ein Beispiel: Laufen 2.520 € Betriebskosten auf, ergibt das 210 € im Monat. Wer bisher 180 € gezahlt hat, hat eine Nachzahlung von 360 € erlebt, und die Anpassung auf 210 € verhindert, dass sie sich im nächsten Jahr wiederholt. Die Kosten einzelner Positionen, etwa Heizung, haben sich häufig besonders stark verändert. Wie die Abrechnung aufgebaut ist, erklärt Nebenkosten abrechnen als Vermieter.
Vorauszahlung oder Pauschale?
Der Generator passt Vorauszahlungen an. Ist im Mietvertrag eine Pauschale vereinbart, gilt ein anderes Verfahren nach § 560 Abs. 1 BGB, bei dem die Erhöhung im Vertrag vorgesehen sein und der Grund der Erhöhung erläutert werden muss. Prüfen Sie deshalb zuerst im Mietvertrag, welche Variante dort steht.
Hinweis: Die Vorlage ersetzt keine Rechtsberatung. Gibt es Streit über die Abrechnung selbst, klären Sie diesen zuerst; die Anpassung der Vorauszahlung baut auf einer gültigen Abrechnung auf.
Quellen
- Primärquelle§ 560 BGB – Veränderungen von Betriebskosten— Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle§ 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten— Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle§ 126b BGB – Textform— Bundesministerium der Justiz
