Die Stufen im Überblick
- Indexanstieg real: der nominale Anstieg abzüglich Inflation.
- Marktpreis real: zusätzlich ohne den Qualitätseffekt, also ohne Wertzuwachs durch bessere Ausstattung oder größere Flächen.
- Nach Transaktionskosten: Kaufnebenkosten und Verkaufskosten, auf die Haltedauer verteilt.
- Nach laufenden Kosten und mit Miete: der Zahlungsstrom über alle Jahre als interner Zinsfuß, real gerechnet.
Rechnerisch wird ein Zahlungsstrom gebildet: im Jahr 0 Kaufpreis plus Nebenkosten, in jedem Jahr Miete abzüglich laufender Kosten (diese als Anteil des jeweiligen Objektwerts), am Ende der Verkaufserlös abzüglich Verkaufskosten. Der interne Zinsfuß dieses Stroms ist die nominale Gesamtrendite, die Inflation wird zum Schluss herausgerechnet.
Was der Rechner offenlässt
Steuern fehlen bewusst: Bei Vermietung wirken Abschreibung und Zinsabzug, der Verkaufsgewinn ist bei Selbstnutzung meist steuerfrei und bei vermieteten Objekten nach zehn Jahren Haltefrist. Beides ändert das Ergebnis erheblich. Auch Leerstand, Mietausfall und der Verkauf unter Marktpreis sind nicht abgebildet. Wie die Rendite mit Kredit, Zins und Tilgung aussieht, zeigt der Cashflow-Rechner. Wie stark ein Kredit schwankt, zeigt der Hebel-Simulator.
Häufige Fragen
Was bedeutet reale Rendite bei einer Immobilie?
Die reale Rendite ist die Rendite nach Abzug der Inflation. Steigt ein Objekt nominal um 3 % pro Jahr, die Preise insgesamt aber um 2 %, bleiben real rund 1 % Wertzuwachs. Erst diese Größe sagt, ob Ihre Kaufkraft gewachsen ist.
Was ist der Qualitätseffekt in Hauspreisindizes?
Hauspreisindizes sollen die Preisentwicklung vergleichbarer Objekte messen. Wenn Wohnungen über die Jahre größer, besser ausgestattet oder modernisiert werden, steigt der Preis auch durch diese Verbesserung und nicht nur durch den Markt. Dimson und andere schätzen den Effekt für elf Länder über 1900 bis 2017 auf rund 1,5 % pro Jahr. Kommer und Bartosch setzen für die letzten rund 20 Jahre konservativ 0,5 % an. Der Rechner lässt Ihnen die Wahl.
Warum sind die laufenden Kosten als Prozent des Objektwerts angesetzt?
Instandhaltung, Versicherung und nicht umlagefähige Kosten wachsen grob mit dem Wert und dem Alter des Gebäudes. Kommer und Bartosch nennen rund 1,5 % des Marktwerts pro Jahr für Selbstnutzer. Bei Vermietung sind Grundsteuer und Versicherung teilweise umlagefähig, der Wert kann dann niedriger liegen. Die Instandhaltung ist der größte Posten.
Warum ist das Ergebnis vor Steuern und ohne Kredit?
Damit sichtbar wird, was die Immobilie selbst erwirtschaftet. Steuern hängen von Ihrem Steuersatz, der Haltedauer und der Nutzung ab, der Kredit von Ihrer Finanzierung. Den Krediteffekt zeigt der Hebel-Simulator, die Steuerwirkung der Cashflow-Rechner.
Gilt der Rechner auch für selbstgenutzte Immobilien?
Ja. Tragen Sie als Miete die ersparte Nettokaltmiete ein, die Sie für eine vergleichbare Wohnung zahlen müssten. Dann ist das Ergebnis die Rendite, die Ihr eingesetztes Kapital durch die Nutzung erbringt. Ein Vergleich mit Mieten plus ETF-Sparplan braucht zusätzlich Annahmen zur Aktienrendite.
