So wird gerechnet
Eigenkapitalrendite = (Wertänderung − Zinsen + Netto-Mietertrag) ÷ Eigenkapital
Beispiel mit den Voreinstellungen: Objektwert 100, Eigenkapital 20, Kredit 80 zu 5 %, also 4 Zinsen pro Jahr. Steigt der Wert um 10, bleiben nach Zinsen 6 übrig, das sind 30 % auf 20 Eigenkapital. Fällt er um 10, sind es −14, also −70 %. Der Hebelfaktor beträgt hier 5 (100 ÷ 20). Mit jedem Prozentpunkt weniger Eigenkapital steigt er.
Was der Simulator nicht zeigt
Er betrachtet ein Jahr und nur den Preis. Über längere Zeiträume tilgen Sie, die Miete steigt und der Zins wird neu verhandelt. Auch die Steuer verändert das Bild, etwa durch Zinsabzug und Abschreibung. Wie sich ein konkretes Objekt über die Zinsbindung trägt, rechnet der Cashflow-Rechner durch. Ob die Gesamtrendite nach Kosten und Inflation über dem Kreditzins liegt, zeigt der Reale-Rendite-Rechner.
Zur Einordnung: Gerd Kommer und Maximilian Bartosch halten die Annahme, Fremdkapital erhöhe die Eigenkapitalrendite systematisch, für nicht belegt. Es erhöhe vor allem das Risiko. Diese Einschätzung ist eine Position und keine Gewissheit. Kommer ist selbst Anbieter von ETFs und Vermögensverwaltung.
Häufige Fragen
Warum verstärkt der Kredit Verluste stärker als Gewinne?
Weil die Zinsen in jedem Szenario anfallen und die Wertänderung nur auf das Eigenkapital durchschlägt. Bei 20 % Eigenkapital und 5 % Zins gewinnt das Eigenkapital bei einem Objektwertplus von 10 % rund 30 %, bei einem Minus von 10 % verliert es rund 70 %. Der Hebel wirkt symmetrisch auf die Wertänderung, die Zinsen belasten aber immer.
Heißt das, dass Fremdkapital sich nie lohnt?
Nein. Der Simulator zeigt nur eine Preisbetrachtung über ein Jahr. Mieteinnahmen, Steuereffekte und die Tilgung ändern das Bild, ebenso ein längerer Zeitraum. Der Hebel erhöht aber immer die Schwankung der Eigenkapitalrendite. Ob er sich im Durchschnitt auszahlt, hängt davon ab, ob die Gesamtrendite des Objekts über dem Kreditzins liegt. Genau das prüft der Reale-Rendite-Rechner.
Warum fehlen Mieteinnahmen in der Voreinstellung?
Damit die Rechnung dem Zahlenbeispiel von Kommer und Bartosch entspricht und die Hebelwirkung auf den Preis isoliert sichtbar wird. Unter „Netto-Mietertrag“ können Sie einen Wert eintragen, um den Effekt der Miete zu sehen. Der Wert gilt nach Abzug aller nicht umlagefähigen Kosten.
Welche Wertverluste hat es in Deutschland gegeben?
Nach Kommer und Bartosch fielen die realen, also inflationsbereinigten Wohnimmobilienpreise in Deutschland bis März 2010 um 31 % gegenüber dem Höchststand. Nominal fielen die Preise deutlich weniger. Für die Hebelwirkung ist der nominale Rückgang maßgeblich, weil der Kredit nominal zurückzuzahlen ist.
