So rechnet der Rechner
- Restzahlungen des Darlehens. Aus Restschuld, Sollzins und Monatsrate wird bis zum Ende der Zinsbindung berechnet, was die Bank noch erhalten würde: alle Raten plus die dann noch offene Restschuld.
- Abzinsung. Diese Zahlungen werden mit dem Wiederanlagezins zuzüglich des Abschlags auf heute abgezinst. Das ist der Wert, den die Bank durch die Rückzahlung sofort erhält und neu anlegen kann.
- Differenz. Ist der Barwert höher als die Restschuld, entsteht der Zinsschaden. Liegt der Wiederanlagezins über dem Sollzins, ist die Entschädigung null.
- Anpassungen. Frei tilgbare Beträge mindern die Bemessungsgrundlage. Fällt der Zehn-Jahres-Zeitpunkt nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB in die Zinsbindung, rechnet der Rechner nur bis dahin. Ein Bearbeitungsentgelt wird addiert.
Beispiel
| Annahmen (Restschuld 200.000 €, Sollzins 3,5 %, Rate 1.100 €, 6 Jahre Restlaufzeit) | Wiederanlagezins | Schätzung |
|---|---|---|
| Marktzins deutlich niedrigerohne Abschlag | 2,5 % | ca. 10.100 € |
| Marktzins nahe am Vertragszinsohne Abschlag | 3,3 % | ca. 2.000 € |
| Marktzins über dem Vertragszinskein Schaden | 4,0 % | 0 € |
Die Zahlen sind Rechenbeispiele, keine Marktdaten. Je größer die Differenz zwischen Sollzins und Wiederanlagezins und je länger die Restlaufzeit, desto höher fällt die Entschädigung aus.
Wann Sie keine Entschädigung zahlen
- Ende der Zinsbindung: Kündigung mit einem Monat Frist zum Ablauf der Zinsbindung (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
- Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang: Kündigung mit sechs Monaten Frist, unabhängig von der Zinsbindung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
- Variabler Zins: Kündigung mit drei Monaten Frist, jederzeit (§ 489 Abs. 2 BGB).
- Unzureichende Vertragsangaben: Fehlen Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung, kann der Anspruch ausgeschlossen sein (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Wann eine Entschädigung fällig wird
Wer vor Ende der Zinsbindung und vor Ablauf von zehn Jahren zurückzahlen will, braucht in der Regel ein berechtigtes Interesse (§ 490 Abs. 2 BGB). Dazu zählt insbesondere der Verkauf der beliehenen Immobilie. Die Bank kann dann den Schaden ersetzt verlangen, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Eine Umschuldung allein wegen niedrigerer Zinsen gilt nach der Rechtsprechung in der Regel nicht als berechtigtes Interesse.
Häufige Fragen
Wie genau ist die Schätzung des Rechners?
Der Rechner bildet die Aktiv-Passiv-Methode vereinfacht nach: Er zinst die restlichen Zahlungen des Darlehens mit dem von Ihnen eingegebenen Wiederanlagezins ab und vergleicht den Barwert mit der Restschuld. Welchen Zins die Bank tatsächlich ansetzt, hängt von ihren Refinanzierungsannahmen ab und ist von außen nicht nachprüfbar. Deshalb zeigt der Rechner eine Spanne. Verbindlich ist nur die Berechnung der Bank, und die dürfen Sie sich erläutern lassen.
Welchen Wiederanlagezins soll ich eingeben?
Banken legen den Zins zugrunde, den sie für eine laufzeitgleiche, sichere Anlage am Kapitalmarkt erhalten, in der Regel die Rendite von Hypothekenpfandbriefen oder Bundesanleihen mit der Restlaufzeit der Zinsbindung. Die Bundesbank veröffentlicht solche Umlaufrenditen. Liegt der Wert unter Ihrem Sollzins, entsteht ein Schaden. Liegt er darüber, wird keine Entschädigung fällig.
Wann ist die Kündigung ohne Entschädigung möglich?
Zum Ende der Zinsbindung mit einem Monat Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB) und in jedem Fall nach zehn Jahren seit dem vollständigen Empfang mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). In beiden Fällen ist keine Vorfälligkeitsentschädigung geschuldet. Der Rechner berücksichtigt den Zehn-Jahres-Zeitpunkt, wenn er vor dem Ende der Zinsbindung liegt.
Gibt es bei Immobilienkrediten eine Obergrenze für die Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Obergrenze von 1 Prozent des zurückgezahlten Betrags (0,5 Prozent bei höchstens einem Jahr Restlaufzeit) nach § 502 Abs. 3 BGB gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht für Immobiliardarlehen. Bei Immobilienkrediten gilt der Maßstab der Angemessenheit nach § 502 Abs. 1 BGB. Entschädigung kann ganz entfallen, wenn der Vertrag Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung nicht oder unzureichend enthält (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Was bedeutet der Abschlag für ersparte Kosten?
Zahlt der Kreditnehmer vorzeitig zurück, spart die Bank Verwaltungskosten und Risikokosten. Das mindert den ersatzfähigen Schaden. Wie hoch die Bank diese Posten ansetzt, ist nicht öffentlich. Der Rechner nutzt einen Abschlag als Zuschlag auf den Abzinsungssatz. Mit 0 eingegeben rechnet er ohne Abzug, mit höheren Werten sinkt die Schätzung.
Spielt ein Sondertilgungsrecht eine Rolle?
Ja. Was Sie im Rahmen eines vertraglichen Sondertilgungsrechts ohnehin ohne Entschädigung zurückzahlen dürfen, mindert den entschädigungspflichtigen Betrag. Tragen Sie diesen Betrag im Feld für frei tilgbare Beträge ein. Die Höhe steht im Darlehensvertrag, oft als Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr.
Ist die Entschädigung bei einer vermieteten Immobilie steuerlich absetzbar?
Das hängt vom Anlass ab und ist im Einzelfall zu klären. Der Rechner trifft dazu keine Aussage. Fragen Sie vor der Kündigung Ihren Steuerberater, besonders wenn die Immobilie verkauft wird.
