Die Wohnfläche steht im Mietvertrag, ist aber oft nicht die, die man nachmisst: Es wird anders gerechnet, ein Balkon voll angesetzt oder eine Dachschräge nicht abgezogen. Für die Folgen gibt es drei verschiedene Maßstäbe, und genau da liegen die Fehler.
Drei Rechtsfolgen, drei Maßstäbe
- Mietminderung: erst ab mehr als 10 % Unterschreitung, dann aber um den vollen Prozentsatz der Abweichung, bezogen auf die Bruttomiete.
- Mieterhöhung: gerechnet wird mit der tatsächlichen Fläche. Die 10-Prozent-Toleranz spielt keine Rolle, in beide Richtungen.
- Nebenkostenabrechnung: auch hier zählt die tatsächliche Fläche, soweit der Vertrag nichts anderes festlegt.
Was die Rückforderung begrenzt
Zu viel gezahlte Miete lässt sich zurückverlangen, aber nicht unbegrenzt. Die Regelverjährung beträgt drei Jahre und beginnt erst mit dem Ende des Jahres, in dem Sie von der Abweichung erfahren haben. Haben Sie also erst in diesem Jahr nachgemessen, sind auch ältere Monate noch offen, längstens aber zehn Jahre zurück. Wer es seit Langem weiß und nichts unternommen hat, verliert die älteren Monate. Der Rechner bildet beides ab und nennt den ersten Monat, der noch zählt.
Praktische Hinweise
- Messen Sie nach der Wohnflächenverordnung nach. Eine nach DIN 277 oder „über alles“ ermittelte Zahl führt in die Irre.
- Die Minderung richtet sich nach dem, was im Vertrag steht. Fehlt eine Flächenangabe, gibt es keine Schwelle.
- Schreiben Sie dem Vermieter, bevor Sie mindern: Abweichung, Rechenweg, Zahlungsweg. Mindern ohne Anzeige birgt das Risiko einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Häufige Fragen
Ab wann darf ich die Miete wegen einer zu kleinen Wohnung mindern?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein Mangel vor, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten liegt (VIII ZR 295/03). Bis einschließlich 10 % gilt die Abweichung als unerheblich. Maßgeblich ist, was im Vertrag steht, nicht was Sie nach Gefühl erwartet haben.
Um wie viel Prozent darf ich mindern?
Die Miete mindert sich um den Prozentsatz der Flächenabweichung, nicht nur um den Teil über 10 %. Bei 12,5 % zu wenig Fläche sind es 12,5 %. Bezugsgröße ist die Bruttomiete, also Kaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale (BGH VIII ZR 155/04).
Kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Ja, grundsätzlich als Bereicherungsanspruch. Er verjährt nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstand und Sie von der Abweichung wussten (§§ 195, 199 BGB). Ohne Kenntnis greift spätestens nach zehn Jahren die Höchstfrist. Der Rechner kürzt den Zeitraum entsprechend.
Gilt die 10-Prozent-Grenze auch bei der Mieterhöhung?
Nein. Für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zählt die tatsächliche Wohnfläche. Die 10-Prozent-Toleranz hat der Bundesgerichtshof dort aufgegeben (VIII ZR 266/14). Ist die Wohnung größer als im Vertrag angegeben, darf der Vermieter mit der größeren Fläche rechnen. Die Kappungsgrenze bleibt davon unberührt.
Welche Fläche gilt in der Nebenkostenabrechnung?
Auch dort die tatsächliche Fläche, wenn der Vertrag nichts anderes bestimmt (VIII ZR 220/17). Eine falsche Vertragsfläche lässt sich also nicht einfach fortschreiben. Weicht die Fläche ab, ändern sich bei einer Umlage nach Quadratmetern die Anteile aller Mieter im Haus.
Was ist, wenn im Vertrag „ca.“ vor der Fläche steht?
Der Zusatz ändert an der 10-Prozent-Schwelle nichts (BGH VIII ZR 306/09). Wer die Fläche bei Vertragsschluss selbst kannte und trotzdem unterschrieb, kann seine Rechte nach § 536b BGB verlieren. Das ist die Ausnahme und im Einzelfall zu prüfen.
