Ausschlussfrist
Eine Ausschlussfrist lässt ein Recht mit ihrem Ablauf erlöschen — automatisch und endgültig. Sie ist von der Verjährung zu unterscheiden, die lediglich eine Einrede begründet.
Der Unterschied zur Verjährung
| Ausschlussfrist | Verjährung | |
|---|---|---|
| Wirkung | Recht erlischt | Recht bleibt, wird aber undurchsetzbar |
| Geltendmachung | wirkt von selbst | muss eingewendet werden |
| Hemmung | grundsätzlich nicht möglich | durch Verhandlungen, Klage, Stundung |
| Freiwillige Zahlung | ohne Rechtsgrund, rückforderbar | wirksam, nicht rückforderbar |
Praktisch heißt das: Ein Gericht berücksichtigt eine Ausschlussfrist von Amts wegen. Eine verjährte Forderung dagegen wird zugesprochen, wenn sich der Schuldner nicht darauf beruft.
Ausschlussfristen im Mietrecht
§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB — die wichtigste: Rechnet der Vermieter nicht binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums ab, ist die Nachforderung ausgeschlossen. Ein Guthaben zugunsten des Mieters bleibt davon unberührt.
§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB — das Gegenstück: Der Mieter muss Einwendungen gegen die Abrechnung binnen zwölf Monaten ab Zugang erheben. Danach ist er auch mit berechtigten Einwänden ausgeschlossen.
§ 548 BGB — Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe. Das ist zwar formal eine Verjährungs-, wegen ihrer Kürze aber praktisch eine ähnlich scharfe Frist.
Die einzige Ausnahme
Beide Zwölf-Monats-Fristen greifen nicht, wenn die betreffende Partei die Verspätung nicht zu vertreten hat. Der Maßstab ist eng: Nur Umstände außerhalb des eigenen Einflussbereichs zählen — etwa ein verspäteter Gebührenbescheid der Kommune. Personalmangel, Verwalterwechsel oder Vergessen genügen nicht.
Und selbst dann muss unverzüglich nach Wegfall des Hindernisses gehandelt werden.
Häufige Fragen
Kann eine Ausschlussfrist verlängert werden?
Nicht einseitig. Eine Vereinbarung zulasten des Mieters ist unwirksam, weil § 556 Abs. 4 BGB abweichende Regelungen zu seinen Ungunsten verbietet.
Hemmen Verhandlungen die Ausschlussfrist?
Nein. Anders als bei der Verjährung ändern Verhandlungen an ihrem Lauf nichts.
Muss ich mich auf die Frist berufen?
Nein. Sie wirkt von selbst — auch dann, wenn niemand sie erwähnt.