Abrechnungszeitraum
Der Abrechnungszeitraum ist der Zeitraum, über den der Vermieter die Betriebskosten abrechnet. Er darf höchstens zwölf Monate umfassen und ist in der Praxis meist das Kalenderjahr.
Warum die Zwölf-Monats-Grenze bindet
Eine Abrechnung über einen längeren Zeitraum — etwa 14 oder 18 Monate — ist unwirksam. Der Mieter muss sie nicht ausgleichen, und die Abrechnungsfrist wird durch sie nicht gewahrt.
Ein kürzerer Zeitraum ist dagegen zulässig, etwa bei erstmaliger Vermietung eines Neubaus oder bei einer Umstellung des Abrechnungsjahres.
Auszug mitten im Jahr
Der praktisch wichtigste Punkt — und der am häufigsten missverstandene. Zieht ein Mieter im April aus, betrifft die letzte Abrechnung nur Januar bis April. Die Frist dafür beginnt aber erst mit dem Ende des regulären Abrechnungszeitraums, also zum Jahresende.
Der Vermieter muss also nicht sofort abrechnen. Er hat bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach Jahresende Zeit — im Beispiel bis zum 31. Dezember des Folgejahres, also gut 20 Monate nach dem Auszug.
Für die Kaution folgt daraus: Ein Einbehalt wegen der noch offenen Abrechnung ist zulässig, aber nur in angemessener Höhe und nicht länger als bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist.
Umstellung des Zeitraums
Der Vermieter darf den Abrechnungszeitraum umstellen, etwa vom Kalenderjahr auf ein abweichendes Wirtschaftsjahr. Dabei gilt:
- Es entsteht ein Rumpfzeitraum von weniger als zwölf Monaten, der gesondert abzurechnen ist.
- Für ihn läuft eine eigene Zwölf-Monats-Frist.
- Eine Umstellung darf nicht dazu dienen, die Abrechnungsfrist faktisch zu verlängern.
Häufige Fragen
Muss der Abrechnungszeitraum dem Kalenderjahr entsprechen?
Nein. Zulässig ist jeder Zwölf-Monats-Zeitraum, solange er einheitlich für alle Mieter des Gebäudes gilt.
Was, wenn die Abrechnung 13 Monate umfasst?
Sie ist unwirksam. Der Mieter schuldet keine Nachzahlung, und die Frist ist nicht gewahrt.
Wann beginnt die Abrechnungsfrist bei unterjährigem Einzug?
Ebenfalls mit dem Ende des regulären Abrechnungszeitraums. Für den Rumpfzeitraum des Einzugsjahres wird zusammen mit allen anderen Mietern abgerechnet.