Einwendungsfrist
Die Einwendungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gibt dem Mieter zwölf Monate ab Zugang der Betriebskostenabrechnung, um inhaltliche Einwendungen zu erheben. Danach ist er damit ausgeschlossen — auch mit berechtigten.
Sie ist das Gegenstück zur Abrechnungsfrist des Vermieters: Beide Seiten haben je zwölf Monate.
Wofür sie gilt — und wofür nicht
Erfasst sind inhaltliche Einwendungen: nicht umlagefähige Positionen, Rechenfehler, falscher Umlageschlüssel, überhöhte Ansätze, Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, falsche Wohnfläche.
Nicht erfasst sind formelle Mängel. Fehlen der Abrechnung die Mindestangaben — Zusammenstellung der Gesamtkosten, Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels, Berechnung des Anteils, Abzug der Vorauszahlungen —, ist sie gar keine Abrechnung im Rechtssinn. Die Einwendungsfrist beginnt dann nicht zu laufen, und der Vermieter hat zugleich seine eigene Frist nicht gewahrt.
Ausnahme: Verspätung ohne eigenes Verschulden
Die Frist gilt nicht, wenn der Mieter die Verspätung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). Typischer Fall: Der Vermieter verweigert die Belegeinsicht, ohne die sich die Abrechnung nicht prüfen lässt. Der Mieter muss dann unverzüglich nach Wegfall des Hindernisses reagieren.
Gehemmt wird die Frist dadurch nicht — sie ist eine Ausschlussfrist. Wer Einsicht braucht, sollte sie deshalb frühzeitig und schriftlich verlangen, nicht erst kurz vor Fristablauf. Bis zur Einsicht darf der Mieter eine Nachzahlung zurückhalten.
Form des Widerspruchs
Der Einwand ist formfrei, sollte aber in Textform erfolgen und die beanstandeten Positionen konkret benennen. Ein pauschales „Ich widerspreche der Abrechnung” wahrt die Frist zwar, hilft in der Sache aber nicht weiter.
Praktische Empfehlung
Für Mieter: Abrechnung bei Zugang prüfen, Zugangsdatum notieren und einen Kalendereintrag elf Monate später als Rückversicherung setzen.
Für Vermieter: Zugang dokumentieren — ohne Zugangsnachweis lässt sich weder die eigene Frist noch der Ablauf der Einwendungsfrist belegen.
Häufige Fragen
Was passiert nach Ablauf der zwölf Monate?
Der Mieter kann die Abrechnung inhaltlich nicht mehr angreifen. Eine Nachzahlung bleibt fällig, auch wenn sie sachlich zu hoch war. Bereits Gezahltes lässt sich dann ebenfalls nicht mehr zurückfordern.
Gilt die Frist auch für ein Guthaben?
Die Einwendungsfrist betrifft Einwendungen gegen die Abrechnung. Der Anspruch auf Auszahlung eines Guthabens verjährt eigenständig in drei Jahren.
Muss ich trotz Widerspruch zahlen?
Bei ernsthaften Zweifeln empfiehlt sich die Zahlung unter Vorbehalt: Sie vermeidet einen Rückstand und hält die Rückforderung offen.