Betriebskostenvorauszahlung
Die Betriebskostenvorauszahlung ist ein monatlicher Abschlag auf die tatsächlich anfallenden Betriebskosten. Neben der Betriebskostenpauschale ist sie eine der beiden Gestaltungen, die das Gesetz zulässt (§ 556 Abs. 2 BGB), und in der Praxis die übliche. Für Vermieter ist sie die sicherere Variante, weil das Kostenrisiko beim Mieter verbleibt.
Das Prinzip
Voraussetzung ist, dass die Betriebskosten im Mietvertrag auf den Mieter umgelegt sind. Der Mieter zahlt dann monatlich einen geschätzten Betrag zusammen mit der Miete. Nach Ablauf des Abrechnungszeitraums rechnet der Vermieter ab: Die tatsächlichen Kosten werden den geleisteten Vorauszahlungen gegenübergestellt. Es ergibt sich eine Nachzahlung oder ein Guthaben.
Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen (§ 556 Abs. 3 BGB). Ein Guthaben bleibt dem Mieter auch bei verspäteter Abrechnung.
Bei Heizung und Warmwasser ist die Vorauszahlung der Regelfall: Sie müssen nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden, eine Pauschale ist dafür ausgeschlossen.
Anpassung nach der Abrechnung
Nach § 560 Abs. 4 BGB darf jede Partei die Vorauszahlung nach einer Abrechnung auf eine angemessene Höhe anpassen. Dafür ist keine Vertragsklausel erforderlich, das ist der zentrale Unterschied zur Pauschale.
Voraussetzungen:
- Es liegt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor.
- Die Anpassung ist angemessen, orientiert sich also am tatsächlichen Verbrauch des Vorjahres.
- Sie erfolgt in Textform und wirkt für die Zukunft.
Ein pauschaler Sicherheitszuschlag darüber hinaus ist unzulässig. Absehbare Kostensteigerungen dürfen allerdings berücksichtigt werden. Wie Vermieter die Höhe herleiten, steht in Nebenkostenerhöhung: Welche Fristen gelten?
Auch der Mieter kann eine Herabsetzung verlangen, wenn die Abrechnung wiederholt hohe Guthaben ergibt.
Angemessene Höhe
Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB). Zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen führen zu hohen Nachforderungen, die Mieter oft nicht auf einmal aufbringen können, mit Stundungsbedarf oder Zahlungsausfall als Folge. Die Nachforderung selbst bleibt trotz des zu niedrigen Ansatzes bestehen. Zu hoch angesetzte binden Liquidität des Mieters ohne Verzinsung.
Für Vermieter ist eine realistische Kalkulation deshalb keine Formalie, sondern Ausfallvorsorge. Als Orientierung für übliche Werte dient der Betriebskostenspiegel.
Vorauszahlung und Mietkaution
Die Vorauszahlung wirkt sich an zwei Stellen auf die Kaution aus:
- Höhe: Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen, gerechnet ohne die als Vorauszahlung oder Pauschale ausgewiesenen Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Näheres unter § 551 BGB.
- Verrechnung: Eine Nachzahlung ist eine Geldforderung des Vermieters. Er darf sie während des laufenden Mietverhältnisses aber nicht ohne Weiteres mit der Kaution verrechnen. Wie das am Mietende läuft, steht in Kaution und Nebenkostenabrechnung: Einbehalt.
Im Zahlungsverzug zählen die Vorauszahlungen als Teil der Gesamtmiete mit, siehe Zahlungsverzug.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter die Vorauszahlung ohne Abrechnung erhöhen?
Nein. § 560 Abs. 4 BGB setzt eine vorliegende, ordnungsgemäße Abrechnung voraus. Ohne sie ist eine Anpassung unwirksam.
Muss ich Vorauszahlungen weiterzahlen, wenn nicht abgerechnet wird?
Hat der Vermieter die Abrechnung nicht fristgerecht vorgelegt, kann der Mieter laufende Vorauszahlungen zurückhalten, bis die Abrechnung vorliegt. Nach Mietende kann er die gezahlten Vorauszahlungen zurückfordern, wenn der Vermieter nicht mehr abrechnen darf.
Was ist der Unterschied zur Pauschale?
Über eine Pauschale wird nicht abgerechnet. Sie kann nur erhöht werden, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich vorsieht. Bei Vorauszahlungen genügt die Abrechnung als Grundlage der Anpassung.
Muss ich eine hohe Nachzahlung sofort in einer Summe zahlen?
Die Nachzahlung ist nach einer angemessenen Prüffrist fällig. Der Mieter kann Ratenzahlung vorschlagen, einen Anspruch darauf hat er nicht. Der Vermieter kann die Nachzahlung nur verlangen, wenn die Abrechnung rechtzeitig vorlag und formell ordnungsgemäß ist.
Zählen die Vorauszahlungen bei der Kaution mit?
Nein. Die Kaution ist auf höchstens drei Monatsmieten ohne die als Vorauszahlung oder Pauschale ausgewiesenen Betriebskosten begrenzt (§ 551 Abs. 1 BGB), maßgeblich ist also die Nettokaltmiete.
Quellen
- Primärquelle § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 560 BGB – Veränderungen von Betriebskosten — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle Heizkostenverordnung (HeizkostenV) — Bundesministerium der Justiz