Betriebskostenvorauszahlung
Die Betriebskostenvorauszahlung ist ein monatlicher Abschlag auf die tatsächlich anfallenden Betriebskosten. Sie ist der gesetzliche Regelfall und für Vermieter die sicherste Gestaltung, weil das Kostenrisiko beim Mieter verbleibt.
Das Prinzip
Der Mieter zahlt monatlich einen geschätzten Betrag. Nach Ablauf des Abrechnungszeitraums rechnet der Vermieter ab: Die tatsächlichen Kosten werden den geleisteten Vorauszahlungen gegenübergestellt. Es ergibt sich eine Nachzahlung oder ein Guthaben.
Anpassung nach der Abrechnung
Nach § 560 Abs. 4 BGB darf jede Partei die Vorauszahlung nach einer Abrechnung auf eine angemessene Höhe anpassen. Dafür ist keine Vertragsklausel erforderlich — das ist der zentrale Unterschied zur Pauschale.
Voraussetzungen:
- Es liegt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor.
- Die Anpassung ist angemessen, orientiert sich also am tatsächlichen Verbrauch des Vorjahres.
- Sie erfolgt in Textform und wirkt für die Zukunft.
Ein pauschaler Sicherheitszuschlag darüber hinaus ist unzulässig. Absehbare Kostensteigerungen dürfen allerdings berücksichtigt werden.
Auch der Mieter kann eine Herabsetzung verlangen, wenn die Abrechnung wiederholt hohe Guthaben ergibt.
Angemessene Höhe
Zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen führen zu hohen Nachforderungen, die Mieter oft nicht auf einmal aufbringen können — mit Stundungsbedarf oder Zahlungsausfall als Folge. Zu hoch angesetzte binden Liquidität des Mieters ohne Verzinsung.
Für Vermieter ist eine realistische Kalkulation deshalb keine Formalie, sondern Ausfallvorsorge.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter die Vorauszahlung ohne Abrechnung erhöhen?
Nein. § 560 Abs. 4 BGB setzt eine vorliegende, ordnungsgemäße Abrechnung voraus. Ohne sie ist eine Anpassung unwirksam.
Muss ich Vorauszahlungen weiterzahlen, wenn nicht abgerechnet wird?
Der Mieter kann laufende Vorauszahlungen zurückhalten, bis der Vermieter die fällige Abrechnung vorlegt.
Was ist der Unterschied zur Pauschale?
Über eine Pauschale wird nicht abgerechnet. Sie kann nur erhöht werden, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich vorsieht — bei Vorauszahlungen genügt die Abrechnung.