Prolongation
Die Prolongation ist die Verlängerung eines Immobilienkredits bei der bisherigen Bank. Sie wird fällig, wenn die vereinbarte Zinsbindung endet, das Darlehen aber noch nicht vollständig getilgt ist. Die Restschuld bleibt bestehen; neu verhandelt werden Zinssatz, Zinsbindungsdauer und gegebenenfalls Tilgung.
Wie sie abläuft
Die Bank macht dem Kreditnehmer in der Regel einige Monate vor Ende der Zinsbindung ein Prolongationsangebot mit dem dann gültigen Marktzins. Nimmt er es an, läuft der Kredit mit den neuen Konditionen weiter. Der Vertrag wird dafür meist nur ergänzt, ein neues Darlehen ist nicht nötig.
Wichtig: Das erste Angebot ist ein Verhandlungsstart, kein Festpreis. Vergleichsangebote anderer Banken sind das stärkste Argument für bessere Konditionen.
Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen
| Weg | Was passiert | Typisch |
|---|---|---|
| Prolongation | Verlängerung bei der bisherigen Bank | wenig Aufwand, Grundschuld bleibt unverändert |
| Umschuldung | Ein anderes Institut löst die Restschuld ab | oft günstigerer Zins, dafür Wechselaufwand |
| Forward-Darlehen | Der Anschlusszins wird Monate oder Jahre vor Ablauf festgeschrieben | Schutz vor steigenden Zinsen, dafür Zinsaufschlag |
Bei einer Umschuldung muss die Grundschuld des alten Gläubigers abgetreten oder neu bestellt werden; das verursacht Kosten, die der Zinsvorteil ausgleichen sollte. Beim Forward-Darlehen hängt der Vorlauf vom Anbieter ab, häufig sind bis zu fünf Jahre möglich. Der Aufschlag steigt mit der Wartezeit.
Was Vermieter prüfen sollten
- Restschuld und Zinsbelastung: Ein höherer Zins als im Ausgangsvertrag drückt die Mietrendite und den Cashflow der Wohnung. Das vorab durchzurechnen verhindert böse Überraschungen.
- Tilgung: Bei höherem Zins sinkt die Tilgung, wenn die Rate gleich bleibt. Der Tilgungssatz sollte bewusst neu gewählt werden.
- Sondertilgung: Nach Ablauf der Zinsbindung ist eine Rückzahlung meist ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Wer Rücklagen oder Kautionsguthaben nicht für den Betrieb braucht, kann so die Restschuld senken.
- Zinsbindungsdauer: Lange Bindung gibt Planungssicherheit, kurze erhält die Flexibilität, etwa bei geplantem Verkauf.
- Frist: Wer die Entscheidung bis kurz vor Ablauf schiebt, hat kaum noch Verhandlungsspielraum.
Was passiert ohne Anschlussvereinbarung?
Läuft die Zinsbindung aus und es wird nichts vereinbart, läuft der Kredit meist zu einem variablen Zins weiter. Das Darlehen ist dann nach § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündbar. Die Rate bleibt häufig gleich, der Zins kann sich aber ändern. Auf Dauer ist das selten die beste Lösung.
Steuer
Die Schuldzinsen eines Kredits, der zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie dient, sind bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich als Werbungskosten abziehbar. Das gilt auch für den Zins nach der Prolongation. Die Details klärt im Einzelfall die Steuerberatung.
Häufige Fragen
Muss ich bei der alten Bank prolongieren?
Nein. Nach Ablauf der Zinsbindung kann der Kredit auch bei einer anderen Bank abgelöst werden. Bei der bisherigen Bank ist es nur der einfachere Weg.
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Spätestens 12 Monate vor Ende der Zinsbindung lohnt sich ein erster Überblick über die aktuellen Zinsen. Wer ein Forward-Darlehen erwägt, beginnt entsprechend früher.
Kostet die Prolongation etwas?
Banken berechnen dafür teils eine Gebühr oder sie ist im Zins enthalten. Das sollte vor der Zusage ausdrücklich erfragt werden.