Ein gutes Exposé beantwortet die Fragen, die sonst in zwanzig E-Mails einzeln kommen: Was kostet die Wohnung warm, ab wann ist sie frei, wie viel Kaution fällt an? Der Generator setzt aus Ihren Angaben ein fertiges PDF mit Fotos zusammen — und prüft dabei zwei Punkte, an denen private Inserate häufig scheitern: die Pflichtangaben aus dem Energieausweis und die gesetzliche Obergrenze der Kaution.
Ein Vermietungs-Exposé ist kürzer als eines für den Verkauf, muss aber dieselbe Aufgabe erfüllen: Interessenten sollen vor der Besichtigung entscheiden können, ob die Wohnung für sie infrage kommt. Das spart beiden Seiten Termine. Unverzichtbar sind:
Eckdaten: Zimmerzahl, Wohnfläche, Etage, Baujahr und der Termin, ab dem die Wohnung frei ist.
Kosten getrennt ausgewiesen: Kaltmiete, Nebenkosten- und Heizkostenvorauszahlung, daraus die Warmmiete, dazu Stellplatz und Kaution. Wer nur die Warmmiete nennt, bekommt Rückfragen — und Bewerber, die sich verrechnet haben.
Energieangaben: fünf Pflichtangaben aus dem Energieausweis, sobald einer vorliegt (siehe unten).
Fotos: ein aussagekräftiges Titelbild und je ein Foto der wichtigsten Räume, möglichst bei Tageslicht und im Querformat.
Pflichtangaben aus dem Energieausweis
Liegt zum Zeitpunkt der Anzeige ein Energieausweis vor, muss eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien nach § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, früher Gebäudeenergiegesetz, GEG) fünf Angaben enthalten:
die Art des Ausweises — Bedarfs- oder Verbrauchsausweis,
den Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh pro Quadratmeter und Jahr,
den wesentlichen Energieträger der Heizung,
das Baujahr des Gebäudes,
die Energieeffizienzklasse.
Die Pflicht trifft ausdrücklich auch den Vermieter selbst, nicht nur Makler. Fehlen die Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit, die nach § 108 GModG mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden kann. Unabhängig von der Anzeige muss der Ausweis Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Ausgenommen sind Baudenkmäler.
Der Generator prüft zusätzlich, ob Kennwert und Effizienzklasse zueinander passen. Weicht die Klasse von der Einteilung nach Anlage 10 ab, ist meist ein Wert falsch abgeschrieben. Ein Energieausweis gilt zehn Jahre — ist das Ablaufdatum eingetragen, weist der Generator auf einen abgelaufenen Ausweis hin.
Die Kaution gehört schon ins Exposé
Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Wer im Exposé mehr verlangt, schreckt nicht nur gut informierte Bewerber ab, sondern kann den überschießenden Teil später nicht durchsetzen. Wie sich die zulässige Höhe berechnet, zeigt der Mietkautionsrechner. Wo die Kaution anschließend getrennt vom eigenen Vermögen angelegt wird, vergleicht der Anbietervergleich für Kautionskonten.
Fotos und Adresse: was ins Exposé gehört — und was nicht
Ein Exposé wird an Unbekannte verschickt und landet oft in weitergeleiteten E-Mails. Zwei Angaben verdienen deshalb Zurückhaltung:
Die genaue Adresse. Ort und Stadtteil reichen für die Vorauswahl. Hausnummer und Etage lassen sich nach der ersten Kontaktaufnahme herausgeben — das schützt auch die jetzigen Bewohner.
Fotos einer bewohnten Wohnung. Die Einrichtung der jetzigen Mieter gehört zu deren Privatsphäre. Personen, Namensschilder, Post und Familienfotos haben im Exposé nichts verloren; wer die bewohnte Wohnung zeigen möchte, braucht das Einverständnis der Mieter.
Handyfotos enthalten außerdem oft den genauen Aufnahmeort. Der Generator entfernt diese Daten beim Einfügen, weil jedes Foto neu berechnet wird.
Müssen private Vermieter die Energieangaben ins Inserat schreiben?
Ja. § 87 GModG nennt ausdrücklich den Vermieter, nicht nur Makler. Voraussetzung ist, dass zum Zeitpunkt der Anzeige ein Energieausweis vorliegt und die Anzeige in kommerziellen Medien erscheint — dazu zählen Immobilienportale und Zeitungen, nicht aber ein Aushang am Schwarzen Brett.
Werden meine Fotos und Angaben hochgeladen?
Nein. Formular, Fotos und PDF entstehen vollständig in Ihrem Browser. Es wird nichts an unseren Server übertragen, und nach dem Schließen der Seite sind alle Angaben verworfen.
Wie hoch darf die Kaution im Exposé sein?
Höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Nebenkosten- und Heizkostenvorauszahlungen zählen nicht mit. Der Generator weist darauf hin, wenn der eingetragene Betrag darüber liegt.
Was, wenn noch kein Energieausweis vorliegt?
Dann entfallen die Pflichtangaben in der Anzeige. Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis Interessenten aber vorgelegt werden. Wer inseriert, sollte ihn deshalb vor dem ersten Termin beauftragen.
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