Betriebskostenpauschale
Bei einer Betriebskostenpauschale zahlt der Mieter einen festen monatlichen Betrag, über den nicht abgerechnet wird. Das spart Verwaltungsaufwand — verlagert aber das Kostenrisiko auf den Vermieter.
Erhöhung nur mit Vertragsklausel
§ 560 Abs. 1 BGB erlaubt eine Erhöhung ausschließlich dann, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich vorsieht. Fehlt die Klausel, bleibt die Pauschale für die gesamte Vertragslaufzeit unverändert — auch wenn sich Grundsteuer, Müllgebühren und Versicherungsprämien vervielfachen.
Liegt eine wirksame Klausel vor, muss die Erhöhung:
- auf einer tatsächlichen Kostensteigerung beruhen,
- in Textform erklärt und nachvollziehbar begründet werden — welche Kostenart, um welchen Betrag, welcher Anteil entfällt auf den Mieter,
- ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang wirken.
Eine rückwirkende Erhöhung ist ausgeschlossen. Eine Erklärung, die nur den neuen Gesamtbetrag nennt, ist unwirksam.
Die Pflicht zur Senkung
§ 560 Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter, eine Ermäßigung der Betriebskosten weiterzugeben — und zwar unabhängig von einer Vertragsklausel und ohne dass der Mieter das verlangen müsste. Anders als die Erhöhung wirkt sie ab dem Zeitpunkt der Kostensenkung, also rückwirkend.
Heizkosten gehören nicht hinein
Die Heizkostenverordnung schreibt eine überwiegend verbrauchsabhängige Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten vor. Sie ist zwingendes Recht und geht dem Mietvertrag vor.
Wer Heizkosten in eine Pauschale einrechnet, riskiert ein Kürzungsrecht des Mieters von 15 Prozent auf den Heizkostenanteil. Ausnahmen bestehen nur eng — etwa bei Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt.
Häufige Fragen
Wie erkenne ich, ob ich eine Pauschale oder Vorauszahlungen habe?
Am einfachsten am Verhalten: Wird jährlich abgerechnet, liegen Vorauszahlungen vor — unabhängig davon, wie die Klausel überschrieben ist.
Kann ich als Mieter eine Abrechnung verlangen?
Bei einer echten Pauschale nicht. Der Verzicht auf die Abrechnung ist gerade ihr Wesensmerkmal.
Lohnt sich eine Pauschale für Vermieter?
Nur bei kleinen Einheiten oder Vermietung auf Zeit. Bei dauerhafter Vermietung sind Vorauszahlungen die robustere Wahl, weil Kostensteigerungen automatisch weitergegeben werden.