Heizkostenverordnung
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) verpflichtet Gebäudeeigentümer, die Kosten für Heizung und Warmwasser überwiegend nach dem tatsächlichen Verbrauch zu verteilen. Sie ist zwingendes Recht und geht abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag vor.
Die zentrale Vorgabe
Die Kosten werden aufgeteilt in einen Grund- und einen Verbrauchsanteil:
- 50 bis 70 Prozent nach erfasstem Verbrauch
- der Rest nach einem flächenbezogenen Maßstab
Die konkrete Aufteilung wählt der Eigentümer, muss sie aber einheitlich anwenden und in der Abrechnung ausweisen.
Umlagefähig sind neben dem Brennstoff auch Betriebsstrom der Anlage, Wartung, Schornsteinreinigung, Emissionsmessung sowie Miete und Ablesung der Erfassungsgeräte. Nicht umlagefähig sind Reparatur und Austausch der Anlage — das ist Instandhaltung.
Das Kürzungsrecht von 15 Prozent
Wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Mieter den auf ihn entfallenden Heizkostenanteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 HeizkostenV). Das gilt unabhängig davon, ob ihm ein Schaden entstanden ist.
Praktisch relevant wird das vor allem bei Pauschal- und Inklusivmieten, die Heizkosten mit einschließen — eine der häufigsten und teuersten Fehlgestaltungen im Mietvertrag.
Seit der Novelle von 2021 kommt ein weiteres Kürzungsrecht hinzu: Fehlen bei fernauslesbaren Zählern die vorgeschriebenen unterjährigen Verbrauchsinformationen, sind es 3 Prozent.
Ausnahmen
Die Verordnung gilt nicht für:
- Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt
- Räume, in denen eine Erfassung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unvertretbar ist
- Passivhäuser und Gebäude mit sehr geringem Wärmebedarf
- Wohnungen mit eigener Etagenheizung, weil der Mieter dort direkt mit dem Versorger abrechnet
Häufige Fragen
Darf die Warmmiete Heizkosten pauschal enthalten?
In aller Regel nicht. Eine solche Vereinbarung verstößt gegen die Verordnung und eröffnet dem Mieter das Kürzungsrecht von 15 Prozent.
Wer zahlt die Miete der Heizkostenverteiler?
Sie ist umlagefähig und gehört zu den Heizkosten. Der Austausch der Heizungsanlage selbst dagegen nicht. Was Messdienst und Selbstabrechnung im Haus kosten, zeigt der Kostenvergleich.
Gilt die Verordnung auch für Gewerberäume?
Ja, sie erfasst grundsätzlich alle Gebäude mit zentraler Versorgung, nicht nur Wohnraum.