Bruttokaltmiete

Die Bruttokaltmiete setzt sich zusammen aus der Nettokaltmiete und den kalten Betriebskosten. Nicht enthalten sind Heizung und Warmwasser — genau darin unterscheidet sie sich von der Warmmiete.

Einordnung

Zu den kalten Betriebskosten zählen unter anderem Grundsteuer, Wasser und Entwässerung, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Aufzug, Allgemeinstrom, Versicherungen und Hauswart. Welche Kosten überhaupt als Betriebskosten umlagefähig sind, listet § 2 BetrKV abschließend auf; dass sie auf den Mieter umgelegt werden dürfen, muss nach § 556 Abs. 1 BGB im Mietvertrag vereinbart sein.

Rechenbeispiel: Nettokaltmiete 700 Euro, kalte Betriebskosten 150 Euro, Heiz- und Warmwasservorauszahlung 90 Euro.

Die Kaution fällt hier also nicht aus den 850 Euro, sondern aus den 700 Euro der Nettokaltmiete.

Wo die Bruttokaltmiete maßgeblich ist

Sozialrecht. Bei der Prüfung, ob Unterkunftskosten nach § 22 SGB II angemessen sind, stellen die Kommunen in aller Regel auf die Bruttokaltmiete ab. Heizkosten werden gesondert geprüft. Wer eine Mieterhöhung plant und einen Leistungsbezieher als Mieter hat, sollte deshalb die örtliche Angemessenheitsgrenze im Blick behalten.

Wohngeld. Beim Wohngeld zählt die zu berücksichtigende Miete einschließlich der Betriebskosten, aber ohne Heizkosten. Einzelheiten stehen im Eintrag Wohngeld.

Ältere Mietverträge. Manche Verträge weisen eine Bruttokaltmiete als Pauschale aus, über die nicht abgerechnet wird. Steigen die Betriebskosten, ist eine Anpassung nur bei entsprechender Vertragsklausel möglich (§ 560 Abs. 1 BGB).

Manche Mietspiegel. Die meisten Mietspiegel weisen Nettokaltmieten aus, einzelne arbeiten mit Bruttokaltmieten. Wer die Vergleichsmiete prüft, sollte deshalb in den Erläuterungen des jeweiligen Mietspiegels nachlesen, welche Größe er abbildet, bevor er Werte vergleicht.

Wofür sie nicht maßgeblich ist

• Kautionsberechnung — hier gilt die Nettokaltmiete, also die Miete ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Ausnahme: Steht im Vertrag nur eine Inklusivmiete ohne Aufschlüsselung, lässt sich die Nettokaltmiete nicht abtrennen. Die Obergrenze von drei Monatsmieten bezieht sich dann auf diese Gesamtmiete.
• Mietminderung — gemindert wird die Bruttomiete einschließlich Heizkostenvorauszahlung.
• Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete — auch hier zählt in der Regel die Nettokaltmiete. Bei einer Bruttokaltmiete oder Inklusivmiete im Vertrag müssen die enthaltenen Betriebskosten zum Vergleich herausgerechnet werden (oder ein Mietspiegel mit Bruttokaltmieten genutzt werden).

Häufige Fragen

Verwandte Begriffe

• Nettokaltmiete
• Warmmiete
• Ortsübliche Vergleichsmiete

Weiterführende Themen

• Kaltmiete, Warmmiete, Nettokaltmiete: Der Unterschied
• Umlagefähige Nebenkosten