Warmmiete
Die Warmmiete ist der Betrag, den der Mieter monatlich tatsächlich überweist: Nettokaltmiete plus sämtliche Betriebskostenvorauszahlungen einschließlich Heizung und Warmwasser. Umgangssprachlich auch Bruttowarmmiete oder schlicht „Gesamtmiete”.
Zusammensetzung
| Position | Beispiel |
|---|---|
| Nettokaltmiete | 780 € |
| Vorauszahlung kalte Betriebskosten | 165 € |
| Vorauszahlung Heizung und Warmwasser | 125 € |
| Warmmiete | 1.070 € |
Wichtig: Die enthaltenen Nebenkosten sind Vorauszahlungen, keine endgültigen Beträge. Was tatsächlich geschuldet ist, ergibt erst die Jahresabrechnung.
Wo die Warmmiete maßgeblich ist
Mietminderung. Gemindert wird die Bruttomiete, also die Warmmiete — nicht die Nettokaltmiete. Der Bundesgerichtshof hat das ausdrücklich klargestellt. Wer von der Nettokaltmiete ausgeht, mindert deutlich zu wenig: Bei 20 % Minderung sind es im obigen Beispiel 214 € statt 156 €.
Verbilligte Vermietung an Angehörige. Für die Grenzen des § 21 Abs. 2 EStG ist die ortsübliche Warmmiete maßgeblich, nicht die Kaltmiete.
Haushaltsbudget und Vermieterprüfung. Die verbreitete Drittelregel bezieht sich auf die Warmmiete.
Wo sie nicht maßgeblich ist
- Kaution — maximal drei Nettokaltmieten nach § 551 BGB
- Mieterhöhung und Kappungsgrenze — Nettokaltmiete
- Mietspiegel und Mietpreisbremse — Nettokaltmiete je Quadratmeter
Das ist die häufigste Fehlerquelle: Aus der Warmmiete berechnete Kautionsforderungen liegen regelmäßig über der gesetzlichen Obergrenze.
Häufige Fragen
Ist Strom in der Warmmiete enthalten?
Der Haushaltsstrom in der Regel nicht — den Vertrag schließt der Mieter selbst mit einem Versorger. Nur der Allgemeinstrom für Treppenhaus, Aufzug und Außenbeleuchtung gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Warum wird bei der Mietminderung die Warmmiete zugrunde gelegt?
Weil der Mieter für die gesamte Gegenleistung mindert — er zahlt ja auch Vorauszahlungen für eine Wohnung, die er nur eingeschränkt nutzen kann.
Wie komme ich von der Warmmiete zur Nettokaltmiete?
Ziehen Sie die im Mietvertrag ausgewiesenen kalten Betriebskosten sowie die Heiz- und Warmwasservorauszahlung ab.