Heizperiode und Nachtabsenkung: Welche Temperaturen der Vermieter schuldet
Mit dem Oktober beginnt die Zeit, in der aus einer technischen Frage eine rechtliche wird: Welche Temperatur schuldet der Vermieter eigentlich? Das Gesetz schweigt dazu — die Rechtsprechung hat aber recht klare Werte entwickelt.
Die Heizperiode ist keine gesetzliche Frist
Die Zeitspanne vom 1. Oktober bis 30. April ist in keinem Gesetz definiert. Sie hat sich als Orientierung durchgesetzt und wird in vielen Mietverträgen ausdrücklich genannt.
Entscheidend ist aber nicht der Kalender, sondern die Außentemperatur. Sinkt sie auch im Mai oder September mehrere Tage in Folge unter etwa 16 bis 18 Grad, muss die Anlage in Betrieb genommen werden. Umgekehrt darf sie an einem milden Novembertag heruntergefahren werden.
Eine Vertragsklausel, die das Heizen strikt auf den Zeitraum Oktober bis April begrenzt, ist deshalb unwirksam, soweit sie die Beheizung bei tatsächlicher Kälte ausschließt.
Die geschuldeten Temperaturen
| Zeitraum | Wohnräume | Bad | Nebenräume |
|---|---|---|---|
| tagsüber (ca. 6–23 Uhr) | 20–22 °C | 22–24 °C | 18–20 °C |
| nachts (ca. 23–6 Uhr) | mind. 18 °C | mind. 18 °C | mind. 18 °C |
Gemessen wird die erreichbare Raumtemperatur in Raummitte, etwa einen Meter über dem Boden — nicht am Heizkörper und nicht die Vorlauftemperatur der Anlage. Geschuldet ist, dass diese Temperatur bei voll aufgedrehtem Thermostat erreicht werden kann. Ob der Mieter tatsächlich so heizt, bleibt ihm überlassen.
Die Werte sind Orientierungsgrößen aus der Rechtsprechung, keine gesetzlichen Vorgaben. Im Einzelfall können Baualter, Ausstattung und die Vereinbarungen im Mietvertrag zu abweichenden Bewertungen führen.
Nachtabsenkung: erlaubt, aber begrenzt
Eine maßvolle Nachtabsenkung ist zulässig und technisch sinnvoll — sie spart Energie, ohne dass das Gebäude auskühlt. Die Grenze liegt bei etwa 18 Grad: Darunter darf die Temperatur auch nachts nicht fallen.
Eine vollständige Abschaltung ist dagegen unzulässig. Sie führt nicht nur zu einem Mietmangel, sondern begünstigt auch Feuchteschäden: Kalte Wandoberflächen erhöhen das Risiko von Kondensat und in der Folge Schimmelbildung. Wer hier spart, zahlt später bei der Sanierung.
Bei Etagenheizungen liegt die Steuerung ohnehin beim Mieter — die Frage der Absenkung stellt sich nur bei zentral gesteuerten Anlagen.
Wenn die Heizung ausfällt
Fällt die Heizung während der Heizperiode aus, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Der Ablauf:
- Unverzügliche Mängelanzeige an Vermieter oder Verwaltung — nachweisbar, also schriftlich oder per E-Mail. Ohne Anzeige entsteht kein Minderungsrecht, und der Mieter kann sogar schadensersatzpflichtig werden.
- Angemessene Frist zur Beseitigung. Bei völligem Ausfall im Winter ist diese sehr kurz — ein bis zwei Tage.
- Mietminderung kraft Gesetzes ab dem Zeitpunkt der Anzeige.
- Ersatzvornahme nach fruchtlosem Fristablauf: Der Mieter darf einen Handwerker beauftragen und die Kosten erstattet verlangen. Bei akuter Gefahr — etwa drohendem Frostschaden — auch sofort.
Die Höhe der Minderung richtet sich nach Ausmaß und Jahreszeit. Ein Totalausfall bei Frost wird deutlich höher bewertet als eine leichte Unterschreitung im April.
Für Vermieter: Ein Wartungsvertrag und eine erreichbare Notfallnummer sind die günstigste Vorsorge. Die Kosten einer Ersatzvornahme oder einer wochenlangen Minderung übersteigen den Wartungsaufwand regelmäßig um ein Vielfaches.
Kosten und Abrechnung
Die Kosten des Heizbetriebs sind über die Heizkostenabrechnung umlagefähig und müssen überwiegend verbrauchsabhängig verteilt werden. Umlagefähig sind neben dem Brennstoff auch Betriebsstrom der Anlage, Wartung, Schornsteinreinigung und die Kosten der Verbrauchserfassung.
Nicht umlagefähig sind Reparaturen und der Austausch der Anlage — das ist Instandhaltung und damit Sache des Vermieters. Ein Heizungstausch kann allerdings als Modernisierung teilweise auf die Miete umgelegt werden.
Seit 2023 werden zudem die CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt; der Vermieteranteil steigt mit schlechterer energetischer Qualität des Gebäudes.
Häufige Fragen
Wann beginnt die Heizperiode?
Üblicherweise vom 1. Oktober bis zum 30. April. Diese Zeitspanne ist gesetzlich nicht festgelegt, hat sich aber in der Rechtsprechung als Orientierung durchgesetzt. Entscheidend ist letztlich die Außentemperatur: Auch außerhalb dieses Zeitraums muss geheizt werden, wenn es dauerhaft kalt ist.
Welche Temperatur muss der Vermieter tagsüber gewährleisten?
In Wohnräumen werden tagsüber, etwa zwischen 6 und 23 Uhr, mindestens 20 bis 22 Grad Celsius als geschuldet angesehen. Maßgeblich ist die erreichbare Raumtemperatur in der Mitte des Raums, nicht die Vorlauftemperatur der Anlage.
Darf der Vermieter die Heizung nachts absenken?
Eine maßvolle Nachtabsenkung ist zulässig. Die Temperatur darf dabei aber nicht unter etwa 18 Grad Celsius fallen. Eine vollständige Abschaltung der Heizung über Nacht ist unzulässig und stellt einen Mietmangel dar.
Wer zahlt die Reparatur der Heizungsanlage?
Der Vermieter. Reparatur und Austausch der Anlage sind Instandhaltung und nicht über die Betriebskosten umlagefähig. Umlagefähig sind nur Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Schornsteinreinigung und Verbrauchserfassung.
Quellen
- Primärquelle § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle Heizkostenverordnung — Bundesministerium der Justiz