Mietaufhebungsvertrag
Der Mietaufhebungsvertrag beendet ein Mietverhältnis einvernehmlich. Anders als bei der Kündigung braucht es weder einen Kündigungsgrund noch die Einhaltung von Fristen — die Parteien bestimmen den Endtermin selbst.
Wann er der richtige Weg ist
- Der Mieter will vorzeitig ausziehen, ist aber durch einen Kündigungsverzicht oder eine Befristung gebunden.
- Der Vermieter braucht die Wohnung, ohne dass die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung vorliegen.
- Ein Mietvertrag wurde unterschrieben, aber noch nicht angetreten.
- Beide Seiten wollen einen laufenden Streit ohne Räumungsklage beenden.
Was hineingehört
- genaue Bezeichnung von Mietobjekt und Vertragsparteien — bei mehreren Mietern müssen alle unterschreiben, sonst bleibt das Mietverhältnis mit den übrigen bestehen
- Beendigungszeitpunkt und Termin der Wohnungsübergabe
- Zustand bei Rückgabe — besenrein, Renovierungspflichten, Rückbau von Einbauten; dokumentiert im Wohnungsübergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsselzahl
- Regelung zur Kaution: Frist zur Abrechnung und Auszahlung
- offene Nebenkostenabrechnungen — wer rechnet wann ab, wird ein Teil der Kaution einbehalten
- Abgeltungsklausel, wenn beide Seiten alle wechselseitigen Ansprüche erledigen wollen
- gegebenenfalls Abfindung und Fälligkeit
Fehlt eine Regelung, gelten die allgemeinen Grundsätze: Der Vermieter darf die Kaution nach Rückgabe eine angemessene Prüffrist behalten (meist drei bis sechs Monate), bei absehbaren Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung auch länger, aber nur im Umfang des zu erwartenden Betrags. Wie das abläuft: Vermieter zahlt Kaution nicht zurück
Die Kautionsregelung wird am häufigsten vergessen — und wird dann zum zweiten Streitpunkt, nachdem der erste beigelegt war.
Form
Der Aufhebungsvertrag ist grundsätzlich formfrei, sollte aber stets schriftlich geschlossen werden. Bei einer Abgeltungsklausel ist die Schriftform faktisch unverzichtbar, weil sonst genau ihr Umfang streitig wird.
Abfindung
Geht die Initiative vom Vermieter aus, ist eine Abfindung üblich — er erspart sich damit ein Kündigungs- oder Räumungsverfahren mit ungewissem Ausgang. Größenordnungen orientieren sich an den Umzugskosten des Mieters, der Mietdifferenz zur Ersatzwohnung und der verbleibenden Mietdauer.
Geht sie vom Mieter aus, ist eher er in der Bringschuld: durch Stellung eines geeigneten Nachmieters, Übernahme der Inseratskosten oder Zahlung einer Ausgleichssumme.
Steuerlich kann eine vom Vermieter gezahlte Abfindung Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften sein, wenn die Wohnung weiter vermietet wird. Dient sie dem Verkauf oder der Eigennutzung, gilt das meist nicht. Beim Mieter ist die Abfindung in der Regel steuerfrei. Im Einzelfall klärt das die Steuerberatung.
Wichtig: Wer als Mieter unterschreibt, verzichtet auf den Kündigungsschutz. Eine Abfindung sollte daher nicht zu niedrig angesetzt und vor dem Auszug fällig oder gesichert sein.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter einem Aufhebungsvertrag zustimmen?
Nein. Es handelt sich um eine freiwillige Vereinbarung; ein Anspruch darauf besteht nicht.
Was passiert mit der Kaution?
Sie ist nach Vertragsende und Ablauf der üblichen Prüffrist abzurechnen. Der Aufhebungsvertrag sollte ausdrücklich regeln, bis wann das geschieht und ob wegen offener Nebenkosten ein Teil einbehalten wird.
Kann ich einen Aufhebungsvertrag widerrufen?
In der Regel nicht. Bei Wohnraummiete besteht ein gesetzliches Widerrufsrecht praktisch nicht; möglich bleibt eine Anfechtung, etwa bei arglistiger Täuschung oder widerrechtlicher Drohung. Deshalb vor der Unterschrift in Ruhe prüfen und notfalls eine Mieterberatung hinzuziehen.