Mietaufhebungsvertrag
Der Mietaufhebungsvertrag beendet ein Mietverhältnis einvernehmlich. Anders als bei der Kündigung braucht es weder einen Kündigungsgrund noch die Einhaltung von Fristen — die Parteien bestimmen den Endtermin selbst.
Wann er der richtige Weg ist
- Der Mieter will vorzeitig ausziehen, ist aber durch einen Kündigungsverzicht oder eine Befristung gebunden.
- Der Vermieter braucht die Wohnung, ohne dass die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung vorliegen.
- Ein Mietvertrag wurde unterschrieben, aber noch nicht angetreten.
- Beide Seiten wollen einen laufenden Streit ohne Räumungsklage beenden.
Was hineingehört
- genaue Bezeichnung von Mietobjekt und Vertragsparteien
- Beendigungszeitpunkt und Termin der Wohnungsübergabe
- Zustand bei Rückgabe — besenrein, Renovierungspflichten, Rückbau von Einbauten
- Regelung zur Kaution: Frist zur Abrechnung und Auszahlung
- offene Nebenkostenabrechnungen — wer rechnet wann ab, wird ein Teil der Kaution einbehalten
- Abgeltungsklausel, wenn beide Seiten alle wechselseitigen Ansprüche erledigen wollen
- gegebenenfalls Abfindung und Fälligkeit
Die Kautionsregelung wird am häufigsten vergessen — und wird dann zum zweiten Streitpunkt, nachdem der erste beigelegt war.
Form
Der Aufhebungsvertrag ist grundsätzlich formfrei, sollte aber stets schriftlich geschlossen werden. Bei einer Abgeltungsklausel ist die Schriftform faktisch unverzichtbar, weil sonst genau ihr Umfang streitig wird.
Abfindung
Geht die Initiative vom Vermieter aus, ist eine Abfindung üblich — er erspart sich damit ein Kündigungs- oder Räumungsverfahren mit ungewissem Ausgang. Größenordnungen orientieren sich an den Umzugskosten des Mieters, der Mietdifferenz zur Ersatzwohnung und der verbleibenden Mietdauer.
Geht sie vom Mieter aus, ist eher er in der Bringschuld: durch Stellung eines geeigneten Nachmieters, Übernahme der Inseratskosten oder Zahlung einer Ausgleichssumme.
Steuerlich ist eine vom Vermieter gezahlte Abfindung in der Regel als Werbungskosten abziehbar, wenn sie der weiteren Vermietung dient.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter einem Aufhebungsvertrag zustimmen?
Nein. Es handelt sich um eine freiwillige Vereinbarung; ein Anspruch darauf besteht nicht.
Was passiert mit der Kaution?
Sie ist nach Vertragsende und Ablauf der üblichen Prüffrist abzurechnen. Der Aufhebungsvertrag sollte ausdrücklich regeln, bis wann das geschieht und ob wegen offener Nebenkosten ein Teil einbehalten wird.
Kann ich einen Aufhebungsvertrag widerrufen?
In der Regel nicht. Ein Widerrufsrecht besteht nur in engen Ausnahmefällen bei einem gewerblichen Vermieter und einem Vertragsschluss außerhalb von Geschäftsräumen.