Nachmieter stellen: Ersatzmieterklausel und Rechte

Wer aus einem laufenden Mietvertrag vorzeitig aussteigen möchte, denkt oft zuerst daran, einfach einen Nachmieter zu stellen. Ob das funktioniert, hängt vor allem davon ab, was im Mietvertrag steht — ein automatisches Recht darauf gibt es nicht. Wer die Regeln kennt, hat aber auch ohne Klausel bessere Chancen, als viele glauben.

Kurz erklärt

• Ohne Klausel: Kein allgemeines Recht auf Entlassung durch Nachmieter. Der BGH lässt aber einen Anspruch nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse hat und einen geeigneten, zumutbaren Nachmieter stellt.
• Mit Klausel: Entscheidend ist, ob sie echt (Anspruch auf Übernahme des Nachmieters) oder unecht (nur Hinweis auf das Verfahren) formuliert ist.
• Die Arbeit liegt beim Mieter: Suche, Besichtigungen, Bonitätsunterlagen — der Vermieter muss nicht mitwirken.
• Bis zur Entlassung zahlt der Mieter die Miete weiter; die Kündigungsfrist läuft unabhängig davon.

Gibt es ein Recht auf Nachmieterstellung?

Das Gesetz kennt kein allgemeines Recht, sich durch einen Ersatzmieter vorzeitig aus dem Mietvertrag zu lösen. Der Mieter trägt das Risiko, die Wohnung nicht mehr nutzen zu können, und muss die Miete grundsätzlich weiterzahlen (§ 537 Abs. 1 BGB). Er kann sich daher regulär nur durch Kündigung mit gesetzlicher Frist lösen — ordentlich je nach Vertrag mit drei Monaten Frist, mehr dazu im Beitrag Kündigungsfrist Wohnung: gesetzliche Frist und Ausnahmen.

Die Rechtsprechung kennt davon eine Ausnahme: Nach dem BGH (Urteil vom 22.01.2003, VIII ZR 244/02) kann der Mieter die Entlassung aus dem Vertrag verlangen, wenn zwei Dinge zusammenkommen:

1. Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung.
2. Er stellt einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter.

Der Anspruch folgt aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) und gilt auch, wenn die Parteien eine entsprechende Regelung vereinbart haben. In der Praxis wird er vor allem bei längeren Mietverhältnissen relevant: Bei langfristigen Verträgen muss sich der Vermieter laut BGH eine Einschränkung seiner Auswahlfreiheit gefallen lassen und darf einen Nachmieter nur aus gewichtigen Gründen ablehnen.

Was ist ein berechtigtes Interesse?

Eine feste Liste gibt es nicht; die Gerichte entscheiden im Einzelfall. In der Rechtsprechung und in Ratgebern werden typischerweise genannt:

• ein beruflich bedingter Ortswechsel, etwa weil der Arbeitsplatz vom Mietobjekt aus nicht mehr täglich erreichbar ist (in der Entscheidung VIII ZR 247/14 bejahte die Vorinstanz dies),
• Familienzuwachs oder Heirat,
• gesundheitliche Gründe, etwa der Umzug in ein Pflegeheim.

Nicht ausreichend ist dagegen der bloße Wunsch nach einer günstigeren oder besser gelegenen Wohnung. Ob das Interesse auch dann anerkannt wird, wenn der Mieter den Anlass selbst herbeigeführt hat, hat der BGH in VIII ZR 247/14 ausdrücklich offengelassen.

Echte vs. unechte Nachmieterklausel

Enthält der Mietvertrag eine Nachmieterklausel, unterscheidet sich die Rechtslage erheblich je nach Ausgestaltung:

Wichtig: Wie eine Klausel einzuordnen ist, ergibt sich aus ihrem Wortlaut. Eine Formulierung wie „Der Mieter ist berechtigt, einen Nachmieter zu stellen” sagt noch nicht, ob der Vermieter ihn auch annehmen muss. Im Zweifel hilft eine Rechtsberatung, etwa beim örtlichen Mieterverein. Prüfen Sie außerdem, ob der Vertrag einen Kündigungsverzicht enthält — dieser kann das Ausstiegsrecht zusätzlich einschränken.

So gehen Mieter Schritt für Schritt vor

Auch wenn der Vermieter nicht mitwirken muss, gibt es einen sinnvollen Ablauf:

1. Vertrag prüfen: Steht eine Nachmieterklausel im Mietvertrag? Ist sie echt oder unecht? Gibt es einen Kündigungsverzicht?
2. Vermieter früh informieren: Das Interesse an einer vorzeitigen Beendigung schriftlich ankündigen und den Grund nennen.
3. Kündigung nicht vergessen: Die reguläre Kündigung sichert den Ausstieg zum Fristende ab, falls die Nachmietersuche scheitert. Das Schreiben lässt sich mit dem Kündigungsschreiben-Generator erstellen, die Frist mit dem Kündigungsfristen-Rechner.
4. Nachmieter suchen: Inserat, Besichtigungen und Auswahl organisiert der Mieter selbst. Der Vermieter muss laut BGH weder Fotos und Texte freigeben noch Maklerwerbung auf dem Grundstück dulden. Eine Vorauswahl vor den Besichtigungen darf der Vermieter treffen.
5. Unterlagen beschaffen: Bonitätsnachweise, Einkommensbelege und Selbstauskunft des Interessenten an den Vermieter weiterleiten. Der Vermieter darf dieselben Unterlagen verlangen, die der bisherige Mieter bei Vertragsschluss vorlegen musste.
6. Aufhebungsvertrag schließen: Stimmt der Vermieter zu, wird der Mietvertrag mit dem Altmieter durch einen Mietaufhebungsvertrag beendet und mit dem Nachmieter neu geschlossen. Alle Absprachen sollten schriftlich festgehalten werden.

Wann darf der Vermieter einen Nachmieter ablehnen?

Die Ablehnung ist nicht beliebig möglich. Ein anerkannter Ablehnungsgrund liegt vor, wenn der vorgeschlagene Nachmieter keine vergleichbare wirtschaftliche Sicherheit bietet wie der bisherige Mieter — etwa weil er seine Bonität auf Verlangen nicht nachweisen kann oder das Einkommen erkennbar nicht ausreicht. Der BGH betont in VIII ZR 247/14, dass es dabei um Bonität und Zuverlässigkeit geht, weil der Altmieter mit der Entlassung seine Haftung für die Restlaufzeit verliert.

Keine tragfähigen Gründe sind laut BGH (VIII ZR 244/02) dagegen fernliegende Befürchtungen und pauschale Vorbehalte:

• bloße Antipathien gegenüber dem Interessenten,
• pauschale Vorbehalte gegenüber Kindern: Die Annahme, Kinder verursachten grundsätzlich unzumutbaren Lärm, nannte der BGH eine „unzulässige Verallgemeinerung”; normale Wohngeräusche, auch die von Kindern, sind hinzunehmen,

Was passiert bei unberechtigter Ablehnung?

Lehnt der Vermieter einen tatsächlich geeigneten und zumutbaren Nachmieter ohne gewichtigen Grund ab, muss der ausziehende Mieter ab dem Zeitpunkt, zu dem der Nachfolger eingezogen wäre, in der Regel keine Miete mehr zahlen. Der Mieter trägt aber die Beweislast dafür, dass die Ablehnung treuwidrig war. Hat der Vermieter selbst mit dem Interessenten verhandelt, kann er sich nach dem BGH nicht darauf beschränken, dessen Eignung einfach zu bestreiten — er muss seine Gründe konkret darlegen. Wer eine Ablehnung hinnimmt, sollte diese deshalb schriftlich einfordern und die Unterlagen des Interessenten aufbewahren.

Was gilt ohne Nachmieterklausel?

Fehlt eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag, bleibt dem Mieter zunächst nur die reguläre Kündigung mit gesetzlicher Frist — mehr dazu unter Kündigung des Mietverhältnisses: Alles, was Mieter und Vermieter wissen müssen. Der oben beschriebene Anspruch nach Treu und Glauben kommt nur in Betracht, wenn berechtigtes Interesse und geeigneter Nachmieter zusammentreffen. Eine Zusage des Vermieters ist natürlich immer möglich: Stimmt er dem Nachmieter zu, ist das eine freiwillige Vereinbarung, die beide Seiten schriftlich festhalten sollten. Wer nicht ausziehen, sondern nur zeitweise entlastet werden möchte, kann auch die Untervermietung prüfen — mehr dazu in Mietkaution bei einem Untermietvertrag.

Wer trägt die Kosten?

Die Suche geht auf Rechnung des Mieters: Inserate, gegebenenfalls ein Makler und der Aufwand für Besichtigungen trägt grundsätzlich er, denn er will vorzeitig aus dem Vertrag. Der BGH hat in VIII ZR 247/14 ausdrücklich offengelassen, wie es sich mit Maklerkosten verhält. Wer Kosten erstattet haben möchte, sollte das vorab mit dem Vermieter schriftlich klären. Auch Vermieter müssen ihre Ansprüche konkret belegen: Im Fall VIII ZR 244/02 scheiterte die Forderung nach Mietdifferenz und Inseratskosten, weil die Vermieterin nicht darlegte, zu welcher Miete der abgelehnte Interessent bereit gewesen wäre.

Bezug zur Mietkaution

Beim Mieterwechsel gibt es zwei getrennte Vorgänge: die Kaution des Altmieters und die Kaution des Nachmieters.

• Kaution des Altmieters: Sie sichert die Ansprüche des Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis — etwa Mietrückstände, offene Nebenkosten oder Schäden. Nach Vertragsende muss der Vermieter sie nach einer angemessenen Prüfungsfrist abrechnen und zurückzahlen. Mehr dazu unter Rückzahlung der Mietkaution.
• Kaution des Nachmieters: Sie ist eine neue Sicherheit für den neuen Vertrag. Sie darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen und muss vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen angelegt werden (§ 551 BGB). Wie das geht, zeigt der Überblick über regionale Mietkautionskonten.
• Direkte Übergabe zwischen Alt- und Neumieter: In der Praxis vereinbaren manche Parteien, dass der Nachmieter dem Vorgänger die Kautionssumme direkt auszahlt. Das ist nur sinnvoll, wenn der Vermieter zustimmt und die Übernahme schriftlich festgehalten wird — sonst bleibt unklar, wer wem was schuldet und wer für die Kaution haftet.

Zum Auszug lohnt sich außerdem der Blick auf die 10 größten Fehler beim Auszug und die Anforderungen an die besenreine Wohnungsübergabe.

Tipps für Vermieter

• Sachlich prüfen: Bonität und Zuverlässigkeit sind legitime Kriterien. Verlangen Sie dieselben Unterlagen wie beim ursprünglichen Mieter.
• Ablehnung begründen: Wer ablehnt, sollte konkrete, nachvollziehbare Gründe nennen und dokumentieren. Pauschale Begründungen riskieren Mietausfall und Streit.
• Aufhebungsvertrag nutzen: Der Mieterwechsel lässt sich sauber über einen Aufhebungsvertrag und einen neuen Mietvertrag regeln. Übergabeprotokoll und Kautionsabrechnung gehören dazu.
• Neue Kaution fordern: Mit dem Nachmieter schließen Sie einen neuen Vertrag und vereinbaren auch eine neue Kaution.

Häufige Fragen

Weiterführende Themen

• Rückzahlung der Mietkaution
• Kündigung des Mietverhältnisses: Alles, was Mieter und Vermieter wissen müssen
• Kündigungsfrist Wohnung: gesetzliche Frist und Ausnahmen
• Mietaufhebungsvertrag
• Übersicht für Vermieter