Tilgungssatz
Der Tilgungssatz (auch Anfangstilgung) gibt an, wie viel Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme im ersten Jahr getilgt werden. Bei 300.000 € Darlehen und 2 % Tilgungssatz sind das im ersten Jahr 6.000 €. Der Satz legt zusammen mit dem Zinssatz die Höhe der Annuität fest: Die Rate beträgt jährlich Zinssatz plus Tilgungssatz, bezogen auf die Darlehenssumme.
Drei Begriffe, die oft vermischt werden
- Tilgungssatz (Anfangstilgung): Prozentsatz im ersten Jahr, der vertraglich festgelegt wird.
- Tilgungsanteil: Der tatsächlich getilgte Teil einer einzelnen Rate. Er wächst über die Laufzeit, weil die Zinsen sinken.
- Sondertilgung: Eine zusätzliche Zahlung außerhalb der regulären Rate, meist nur bis zu einer vertraglich vereinbarten Grenze pro Jahr.
Was 1 % gegen 3 % über die Laufzeit bedeutet
Entscheidend ist nicht der Prozentwert, sondern die Zeit bis zur Schuldenfreiheit. Bei gleichem Zinssatz von 4 % und ohne Sondertilgung ergibt sich:
| Tilgungssatz | Rate (jährlich, in % der Darlehenssumme) | Schuldenfrei nach etwa |
|---|---|---|
| 1 % | 5 % | 40 Jahren |
| 2 % | 6 % | 27,5 Jahren |
| 3 % | 7 % | 21 Jahren |
Die Werte sind gerundet (monatliche Raten, nachgerechnet) und gelten für konstanten Zins über die gesamte Laufzeit. In der Praxis endet die Zinsbindung früher, und die Anschlussfinanzierung kann anders ausfallen. Für vermietete Objekte kommt hinzu, dass Tilgung steuerlich nicht abzugsfähig ist, die Zinsen dagegen schon.
Verwandte Begriffe
Annuität · Hypothekendarlehen · Hypothekenzinsen
Wie die Rate bei vermieteten Objekten konkret berechnet wird, zeigt der Artikel Annuitätendarlehen bei vermieteten Immobilien.