Annuitätendarlehen bei vermieteten Immobilien: Zins, Tilgung und was absetzbar ist
Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Immobilienfinanzierung: eine Rate, die über die gesamte Zinsbindung gleich bleibt. Für Vermieter steckt in dieser konstanten Rate ein Unterschied, der in den meisten Finanzierungsrechnern nicht auftaucht — nur ein Teil davon ist steuerlich abziehbar, und dieser Teil schrumpft jedes Jahr.
Wie die Annuität aufgebaut ist
„Annuität” heißt nichts anderes als Jahresleistung: Zins und Tilgung zusammen. Die Bank rechnet die Rate so aus, dass sie über die Zinsbindung konstant bleibt.
Der Mechanismus dahinter ist einfach: Zinsen fallen immer nur auf die Restschuld an. Jede Tilgungszahlung verkleinert diese Restschuld, also fallen im nächsten Monat weniger Zinsen an. Da die Rate aber gleich bleibt, wird der freigewordene Betrag automatisch zur Tilgung verwendet. Das beschleunigt sich mit jedem Monat.
Ein Beispiel mit 300.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung:
| Jahresrate | davon Zinsen | davon Tilgung | Restschuld am Jahresende | |
|---|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 16.500 € | rund 10.400 € | rund 6.100 € | rund 293.900 € |
| Jahr 5 | 16.500 € | rund 9.500 € | rund 7.000 € | rund 265.400 € |
| Jahr 10 | 16.500 € | rund 8.200 € | rund 8.300 € | rund 226.100 € |
Nach zehn Jahren ist also erst rund ein Viertel des Darlehens zurückgezahlt — und der Zinsanteil, auf den es steuerlich ankommt, ist von 10.400 € auf 8.200 € gefallen. Die Werte sind gerundet und dienen der Größenordnung; die exakten Zahlen hängen von Zahlungsweise und Verrechnungszeitpunkten ab.
Der steuerliche Bruch: Zins abziehbar, Tilgung nicht
Das ist der Punkt, an dem sich die Rechnung eines Vermieters von der eines Selbstnutzers löst.
- Der Zinsanteil ist bei einer vermieteten Immobilie als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Er mindert das zu versteuernde Einkommen.
- Der Tilgungsanteil ist es nicht. Steuerlich ist Tilgung keine Ausgabe, sondern die Umschichtung von Schulden in Eigentum. Das Geld ist weg, aber es ist nicht verbraucht.
Wo die Zinsen in der Steuererklärung landen, erklärt der Beitrag zur Anlage V. Dort gehören sie in die Werbungskosten — getrennt von der Abschreibung des Gebäudes, die den zweiten großen Abzugsposten bildet und anders funktioniert: Die AfA ist ein Abzug ohne Zahlungsfluss, die Zinsen sind eine Zahlung mit Abzug.
Bei einer selbst genutzten Immobilie ist von der Rate gar nichts abziehbar. Wer vom Eigenheim zur Kapitalanlage wechselt, erlebt hier den größten Unterschied.
Was das über die Laufzeit bedeutet
Setzen wir das Beispiel fort und nehmen einen persönlichen Steuersatz von 40 % an. Betrachtet wird nur der Finanzierungsteil, ohne Miete, AfA und Bewirtschaftungskosten:
| Zinsen (abziehbar) | Steuerwirkung bei 40 % | Rate abzüglich Steuerwirkung | |
|---|---|---|---|
| Jahr 1 | rund 10.400 € | rund 4.160 € | rund 12.340 € |
| Jahr 10 | rund 8.200 € | rund 3.280 € | rund 13.220 € |
Die Bank bucht in beiden Jahren 16.500 € ab. Effektiv kostet die Finanzierung im zehnten Jahr aber rund 900 € mehr als im ersten — ohne dass sich an Zins, Rate oder Miete etwas geändert hätte. Wer seine Kalkulation nur auf das erste Jahr stellt, unterschätzt die späteren Jahre systematisch.
Wie sich dieser Effekt zusammen mit Miete, Instandhaltung und Leerstand auf die laufenden Überschüsse auswirkt, lässt sich im Cashflow-Rechner für Immobilien durchspielen.
Anfangstilgung 1 %, 2 % oder 3 %
Die Anfangstilgung ist der Prozentsatz der Darlehenssumme, der im ersten Jahr zurückgezahlt wird. Sie ist der stärkste Hebel auf die Gesamtkosten — stärker als ein Zehntelprozent beim Zinssatz.
Dasselbe Darlehen über 300.000 € bei 3,5 % Sollzins:
| Anfangstilgung | Monatsrate | Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung | Zinsen insgesamt |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.125 € | rund 46 Jahre | rund 320.000 € |
| 2 % | 1.375 € | rund 28 Jahre | rund 165.000 € |
| 3 % | 1.625 € | rund 21 Jahre | rund 110.000 € |
Der Unterschied zwischen 1 % und 2 % Tilgung sind 250 € mehr im Monat — und rund 155.000 € weniger Zinsen über die Laufzeit. Das ist der Grund, warum praktisch jede Finanzierungsberatung zu einer höheren Tilgung rät.
Für Vermieter steht dem allerdings zweierlei entgegen:
- Der Werbungskostenabzug schrumpft schneller. Wer stärker tilgt, hat weniger Zinsen und damit weniger abziehbare Kosten. Ein Teil der Zinsersparnis wird durch die höhere Steuerlast wieder aufgefressen — bei 40 % Steuersatz rund 40 % davon.
- Liquidität ist bei vermieteten Objekten Betriebsmittel. Eine defekte Heizung, ein Mietausfall oder eine Nachzahlung an das Finanzamt treffen jeden Vermieter irgendwann. Geld, das in der Tilgung steckt, ist nicht verfügbar — es lässt sich nicht zurückholen, ohne neu zu finanzieren.
Die Frage lautet für Vermieter deshalb nicht „so schnell tilgen wie möglich”, sondern: Welche Tilgung trägt das Objekt, ohne dass die Reserve verschwindet?
Die Rate muss auch ohne Miete tragbar sein
Mieteinnahmen sind keine garantierte Größe. Zwischen zwei Mietverhältnissen liegen regelmäßig Wochen, bei schwieriger Marktlage Monate — und in dieser Zeit läuft die Rate weiter.
Eine belastbare Kalkulation rechnet deshalb mit:
- Mietausfallwagnis, üblicherweise 2 bis 4 % der Jahresmiete,
- Instandhaltungsrücklage, die nichts mit der Rate zu tun hat, aber aus demselben Geld kommt,
- und der Anschlussfinanzierung, deren Konditionen heute niemand kennt.
Der letzte Punkt wird am häufigsten übersehen. Bei zehnjähriger Zinsbindung und 2 % Anfangstilgung stehen nach Ablauf noch rund 78 % der Darlehenssumme offen. Steigt der Zins bis dahin um zwei Prozentpunkte, steigt die Rate deutlich — bei unveränderter Miete. Wer zehn Jahre vorher kalkuliert, sollte diesen Fall einmal durchgerechnet haben, statt auf ein niedriges Zinsniveau zu hoffen.
Abgrenzung zu anderen Darlehensformen
- Darlehen mit Tilgung am Ende (endfällig): Die Rate besteht nur aus Zinsen, die Rückzahlung erfolgt in einer Summe. Der Werbungskostenabzug bleibt über die gesamte Laufzeit gleich hoch — ein steuerlicher Vorteil, dem ein hohes Risiko gegenübersteht, weil die Tilgungssumme zum Stichtag vorhanden sein muss.
- Variabel verzinstes Darlehen: Der Zins folgt dem Marktzins und wird typischerweise vierteljährlich angepasst. Flexibel, aber ohne Kalkulationssicherheit — bei einer Immobilie, deren Miete nur in engen gesetzlichen Grenzen steigen darf, ein schwer beherrschbares Risiko.
- Volltilgerdarlehen: ein Annuitätendarlehen, dessen Tilgung so bemessen ist, dass am Ende der Zinsbindung nichts offen bleibt. Kein Anschlussrisiko, dafür die höchste Rate.
Die Begriffe rund um die Besicherung — Grundschuld, Hypothek und Hypothekendarlehen — erklären die Glossareinträge. Warum die Bank bei einem vermieteten Objekt andere Konditionen ansetzt als beim Eigenheim, hängt am Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert — je niedriger dieses Verhältnis, desto günstiger die Kondition.
Die Mietkaution gehört nicht in die Finanzierungsrechnung
Ein Punkt, der in Vermieterforen regelmäßig falsch beantwortet wird: Die Kaution des Mieters ist kein Eigenkapital und keine Liquiditätsreserve.
Nach § 551 Abs. 3 BGB ist sie getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen. Sie darf erst nach Mietende und nur für berechtigte Forderungen verwendet werden, die Zinsen stehen dem Mieter zu. Wer sie einplant, nimmt eine Verbindlichkeit in die Aktivseite seiner Rechnung auf — und haftet später auf Rückzahlung, auch wenn das Geld längst in der Rate gelandet ist.
Wie das Konto korrekt geführt wird, steht in der Übersicht der Mietkautionskonten; für Vermieter mit mehreren Einheiten lohnt der Blick auf das Kautionssammelkonto.
Häufige Fragen
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Darlehen mit gleichbleibender Rate über die Zinsbindung. Innerhalb der Rate verschiebt sich das Verhältnis: Der Zinsanteil sinkt, weil die Restschuld sinkt, und der Tilgungsanteil steigt um genau denselben Betrag. Die Rate selbst bleibt konstant — daher der Name Annuität.
Kann ich die Rate meines Immobiliendarlehens von der Steuer absetzen?
Nur den Zinsanteil, und nur bei einer vermieteten Immobilie. Die Zinsen sind Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung. Der Tilgungsanteil ist keine Ausgabe im steuerlichen Sinn, sondern Vermögensbildung — er reduziert Ihre Schulden und ist deshalb nicht abziehbar. Bei einer selbst genutzten Immobilie ist nichts von der Rate abziehbar.
Warum sinkt meine Steuerersparnis, obwohl die Rate gleich bleibt?
Weil innerhalb der konstanten Rate der abziehbare Teil schrumpft. Jede Tilgungszahlung verkleinert die Restschuld, damit sinken die Zinsen im Folgejahr — und mit ihnen die Werbungskosten. Die Belastung nach Steuern steigt also über die Laufzeit, obwohl die Bank immer denselben Betrag abbucht.
Ist eine hohe Anfangstilgung für Vermieter immer besser?
Nein, es ist eine Abwägung. Eine hohe Tilgung verkürzt die Laufzeit und senkt die Gesamtzinsen deutlich. Sie senkt aber auch den Werbungskostenabzug und bindet Liquidität, die bei Leerstand oder einer Reparatur fehlt. Für Vermieter ist die Frage deshalb nicht Zins gegen Tilgung, sondern Entschuldung gegen Nachsteuer-Cashflow.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Die Restschuld wird zu den dann gültigen Konditionen neu finanziert. Bei einer zehnjährigen Bindung und 2 % Anfangstilgung stehen nach zehn Jahren typischerweise noch rund 78 % der ursprünglichen Summe offen. Diese Anschlussfinanzierung ist der Zeitpunkt, an dem eine knapp kalkulierte Vermietung kippt — sie gehört von Anfang an in die Planung.
Darf ich die Mietkaution als Sicherheitsreserve für die Rate einplanen?
Nein. Die Kaution ist nach § 551 Abs. 3 BGB getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen und darf erst nach Mietende und nur für berechtigte Forderungen verwendet werden. Wer sie in die Finanzierungsrechnung einbezieht, kalkuliert mit Geld, das ihm nicht gehört, und haftet später auf Rückzahlung — auch wenn das Konto leer ist.
Die Rechenbeispiele dieses Beitrags sind Größenordnungen zur Veranschaulichung der Mechanik, keine Angebotsrechnung und keine Steuerberatung. Welcher Steuersatz in Ihrem Fall greift und wie die Zinsen konkret zu erfassen sind, klärt die steuerliche Beratung.