Wirtschaftlichkeitsgebot
Das Wirtschaftlichkeitsgebot verpflichtet den Vermieter, bei der Bewirtschaftung des Gebäudes auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Es ist in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verankert und gilt für sämtliche umlagefähigen Betriebskosten.
Was es verlangt
Der Vermieter muss nicht den billigsten Anbieter wählen, aber auch nicht sorglos beauftragen. Der Maßstab ist ein vernünftiger Eigentümer, der die Kosten selbst zu tragen hätte.
Typische Anwendungsfälle:
- Versicherungsprämien, die deutlich über dem Marktniveau liegen
- ein Hausmeistervertrag mit Leistungen, die gar nicht erbracht werden
- Gartenpflege in einem Umfang, der über die Erhaltung hinausgeht
- doppelte Beauftragung derselben Leistung
- Leistungen ohne erkennbaren Nutzen für die Mieter
Nicht erfasst sind Kosten, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat — Grundsteuer, kommunale Gebühren, gesetzlich vorgeschriebene Prüfungen.
Nicht umlagefähig sind Instandhaltungskosten
Ein verwandter, oft vermengter Punkt: Reparatur, Instandhaltung und Verwaltung gehören nach der Betriebskostenverordnung generell nicht zu den umlagefähigen Kosten — unabhängig davon, ob sie wirtschaftlich waren. Wer sie in einem Hausmeistervertrag mitbeauftragt, muss den Anteil herausrechnen.
Beweislast
Der Mieter muss zunächst konkret darlegen, warum eine Position unwirtschaftlich sein soll — etwa durch Vergleichsangebote oder den Betriebskostenspiegel. Ein pauschaler Einwand genügt nicht.
Gelingt ihm das, muss der Vermieter die Angemessenheit rechtfertigen.
Der Einwand ist innerhalb der Einwendungsfrist von zwölf Monaten ab Zugang der Abrechnung zu erheben.
Für Vermieter
Die Verteidigung gegen einen Wirtschaftlichkeitseinwand gelingt am leichtesten mit Dokumentation: Vergleichsangebote bei größeren Aufträgen, regelmäßige Prüfung laufender Verträge, nachvollziehbare Begründung, wenn nicht das günstigste Angebot gewählt wurde.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter immer das günstigste Angebot nehmen?
Nein. Qualität, Zuverlässigkeit und Leistungsumfang dürfen berücksichtigt werden. Unangemessen teuer darf es aber nicht sein.
Woran messe ich, ob Kosten überhöht sind?
Der Betriebskostenspiegel liefert Durchschnittswerte je Quadratmeter. Deutliche Abweichungen sind ein Anhaltspunkt, aber kein Beweis.
Kann ich die Zahlung wegen Unwirtschaftlichkeit verweigern?
Nur den überhöhten Anteil, und nur mit konkreter Begründung. Sicherer ist die Zahlung unter Vorbehalt.