Wie wir Hausverwaltungssoftware bewerten
Der Software-Vergleich stellt alle Anbieter entlang derselben sechs Funktionen gegenüber. Diese Seite erklärt, warum es genau diese sechs sind, woher die Angaben stammen und wo die Grenzen des Vergleichs liegen.
Die sechs Vergleichskriterien
Bankanbindung
Der größte Teil der laufenden Verwaltung dreht sich um Zahlungseingänge. Eine Software ohne Kontoanbindung verlagert diese Arbeit zurück in die Handeingabe. Geprüft wird, ob Konten über eine Schnittstelle angebunden werden können — per PSD2, HBCI/FinTS oder einen Dienstleister wie finAPI — und ob eingehende Zahlungen den Mietverhältnissen automatisch zugeordnet werden.
Nebenkostenabrechnung
Die Betriebskostenabrechnung ist die Aufgabe, die einmal jährlich verlässlich anfällt und ohne Unterstützung am meisten Zeit kostet. Entscheidend ist nicht nur, ob die Funktion existiert, sondern ob sie im Grundpreis enthalten ist: Manche Anbieter führen sie als kostenpflichtiges Zusatzmodul. In der Tabelle steht in diesem Fall „Zusatzmodul” statt eines Häkchens.
Anlage V
Vermietungseinkünfte müssen jährlich in der Anlage V erklärt werden. Bewertet wird, ob die Software Einnahmen und Ausgaben so aufbereitet, dass sie sich in die Steuererklärung übertragen lassen — nicht, ob sie die Erklärung selbst einreicht. Das leistet keiner der verglichenen Anbieter.
Mieterportal
Ein eigener Zugang für Mieter verlagert Dokumentenversand und Rückfragen aus dem E-Mail-Postfach in einen nachvollziehbaren Kanal. Für Bestände ab einer Handvoll Einheiten ist das ein spürbarer Unterschied, bei einer einzelnen Wohnung meist verzichtbar.
Kautionsverwaltung
Hier ist eine Abgrenzung wichtig: Die Kaution muss nach § 551 BGB getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Das leistet ein Konto, keine Software. Bewertet wird deshalb nur, ob der Anbieter ein passendes Konto anbindet oder vermittelt — etwa ein Treuhandkonto. Wo das nicht der Fall ist, führt der Weg über den Vermieterkonto-Vergleich oder die Konten für die Immobilienverwaltung.
WEG-Verwaltung
Miet- und WEG-Verwaltung sind unterschiedliche Aufgaben: Die WEG-Verwaltung braucht Eigentümerabrechnung, Wirtschaftsplan und Beschlusssammlung. Die meisten Lösungen für private Vermieter decken das nicht ab. Wer beides in einem System braucht, hat eine deutlich kleinere Auswahl — deshalb ist es eine eigene Spalte.
Woher die Angaben stammen
In dieser Reihenfolge:
- Eigener Test. Wo ein Zugang ohne Vertriebsgespräch möglich war, haben wir die Software selbst eingerichtet. Die Screenshots auf den Anbieterseiten stammen aus diesen Tests.
- Öffentliche Preis- und Funktionsseiten der Anbieter. Jede Anbieterseite nennt die verwendete Quelle und den Monat des Abrufs.
- Angaben auf Anfrage, wo keine Preisliste veröffentlicht wird — kenntlich gemacht als „auf Anfrage”.
Was wir nicht tun: Funktionen aus Werbetexten ableiten. Wenn eine Anbieterseite eine Funktion nur andeutet, ohne sie zu beschreiben, bleibt das Feld „k. A.”.
Warum es keine Note und keine Rangliste gibt
Ein Gesamtscore setzt voraus, dass sich die Kriterien gewichten lassen — und diese Gewichtung hängt vom Bestand ab. Für eine Vermieterin mit zwei Wohnungen ist die Nebenkostenabrechnung im Grundpreis mehr wert als ein Mieterportal; für eine Verwaltung mit WEG-Mandaten ist genau umgekehrt. Ein einzelner Testsieger würde diese Unterschiede verdecken. Stattdessen nennt jede Zeile eine Eignung, und die Anbieterseiten sagen ausdrücklich, für wen sich eine Lösung nicht lohnt.
Wie oft aktualisiert wird
- Preise: vierteljährlich, zusätzlich bei bekannt gewordenen Änderungen.
- Funktionsumfang: halbjährlich sowie bei größeren Produktankündigungen.
- Neue Anbieter: wenn sie für private Vermieter in Deutschland verfügbar sind und ihre Konditionen öffentlich machen.
Jede Angabe trägt ein Prüfdatum. Unter der Vergleichstabelle steht der älteste Prüfstand über alle gelisteten Anbieter — nicht der jüngste, damit die Tabelle nicht aktueller wirkt, als sie ist.
Umgang mit Provisionen
Für einige Anbieter erhalten wir eine Provision, wenn ein Vertrag über unsere Links zustande kommt. Diese Links sind gekennzeichnet; die Grundlage steht in der Finanzierungs-Transparenz. Auf die Bewertung wirkt sich das nicht aus: Die sechs Kriterien gelten für alle Anbieter gleich, und Anbieter ohne Partnerprogramm — etwa Immoware24 oder hausverwaltung.cloud — stehen mit denselben Angaben in derselben Tabelle. Wie wir insgesamt arbeiten, steht in den redaktionellen Richtlinien.
Was der Vergleich nicht leistet
- Keine Beratung im Einzelfall. Ob eine Software zu einem konkreten Bestand passt, entscheidet die Testphase — nicht eine Tabelle.
- Keine Aussage zur Bedienbarkeit über Zeit. Ein Eindruck aus einem Test sagt wenig darüber, wie sich eine Oberfläche im dritten Abrechnungsjahr anfühlt.
- Keine rechtliche Prüfung. Ob eine erzeugte Abrechnung im Streitfall Bestand hat, hängt vom Inhalt ab, nicht vom Werkzeug.