Immobilienwert überschätzt: Warum Eigentümer ihre Immobilie oft zu hoch ansetzen — und was das kostet

Wer eine Immobilie verkaufen, beleihen oder vererben will, braucht einen realistischen Wert. Gerade Eigentümer liegen damit häufig daneben — meist nach oben. Dieser Artikel erklärt, was Befragungen dazu zeigen und wie belastbar sie sind, warum die eigene Einschätzung verzerrt ist, was ein zu hoher Preis kostet und wie sich der eigene Wert prüfen lässt. Wie eine Bewertung methodisch funktioniert, steht im Artikel Was ist Ihre Immobilie wert?.

Was Befragungen zur Überschätzung zeigen

Es gibt keine amtliche Statistik darüber, wie weit Eigentümer mit ihrer Selbsteinschätzung danebenliegen. Dafür müsste man Wunschpreise und spätere Marktwerte für dieselben Objekte erfassen. Verfügbar sind Befragungen von Maklern, also von Fachleuten, die täglich Erstgespräche mit Eigentümern führen:

Beide Zahlen sind mit Vorsicht zu lesen:

• Es sind Einschätzungen der Makler, keine gemessenen Preisabweichungen.
• Die Auftraggeber sind Maklerunternehmen. Sie haben ein Interesse daran, dass Eigentümer externe Bewertungen nutzen.
• Die Daten sind älter. Der Markt war 2018 und 2021 ein anderer als heute; ob sich das Muster in der Preiskorrektur seit 2022 geändert hat, zeigen die Befragungen nicht.

Belastbar ist deshalb vor allem die Richtung: Dass Eigentümer eher zu hoch als zu niedrig liegen, bestätigen beide Befragungen unabhängig voneinander. Der Umfang der Abweichung bleibt offen.

Warum die eigene Einschätzung verzerrt ist

Die Überschätzung hat gut erforschte Ursachen. Die Maklerbefragungen nennen vor allem den emotionalen Wert: Wer jahrelang in einem Haus gewohnt hat, bewertet auch Erinnerungen mit. Dazu kommen vier weitere Mechanismen, die in der Praxis oft zusammenwirken (die Einordnung stammt aus der allgemeinen Verhaltensökonomie und ist nicht aus den obigen Befragungen abgeleitet):

1. Anker Kaufpreis. Wer vor Jahren 300.000 € gezahlt hat, rechnet Wertsteigerung auf diese Zahl auf — unabhängig davon, was vergleichbare Objekte heute erzielen.
2. Investition ist nicht Wert. Eine neue Küche für 25.000 € erhöht den Marktwert meist um deutlich weniger als ihre Kosten. Käufer bewerten Zustand und Ausstattung nach eigenem Geschmack und Bedarf.
3. Falsche Vergleichsobjekte. Inserate zeigen Angebotspreise, nicht erzielte Preise. Der Unterschied kann erheblich sein; Anhaltspunkte zur Größenordnung liefern Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse.
4. Ausgeblendete Abschläge. Sanierungsstau, Energieeffizienz, Lärm, die Entwicklung der Nachbarschaft: Käufer preisen solche Punkte ein, Eigentümer sehen sie oft nicht mehr.

Was ein zu hoher Preis kostet

Der Schaden ist selten ein einzelner Betrag, sondern eine Kette: Der Angebotspreis zieht weniger Interessenten an, das Objekt steht länger im Markt, und spätere Preissenkungen wirken wie ein Signal, dass etwas nicht stimmt.

In den Maklerbefragungen steht „zu hoch angesetzter Preis“ mit 73 % an erster Stelle der Gründe, warum ein Verkauf länger dauert als erwartet (Homeday 2021, vor Mangel an Nachfrage und Renovierungsbedarf).

Zahlen zur Wirkung des Aufschlags werden einer Studie der Kreissparkasse Köln mit über 1.000 Verkaufsangeboten zugeschrieben. Das Originaldokument war für diese Recherche nicht auffindbar, und die Sekundärquellen nennen unterschiedliche Jahre (2010, 2019, 2023). Übereinstimmend berichtet wird nur eine Zahl: Bei einem Angebotspreis 20 % über dem Marktwert lag der durchschnittliche Erlös bei rund 85 % des Marktwerts. Auch die Berichte zur Vermarktungsdauer weichen voneinander ab; sicher ist nur die Richtung: Je höher der Aufschlag, desto länger dauert der Verkauf und desto niedriger fällt der Erlös aus.

Die Rechnung für ein Objekt mit 500.000 € Marktwert: Bei 20 % Aufschlag (600.000 € Angebotspreis) läge der Erlös im Mittel bei rund 425.000 € — 75.000 € unter dem Marktwert, nach deutlich längerer Vermarktung. Das ist eine Größenordnung, keine Prognose: Marktlage, Lage und Zustand des Objekts verschieben den Abstand in beide Richtungen.

Hinzu kommt ein Finanzierungsproblem: Banken bewerten vorsichtiger als der Markt. Sie legen ihrer Kreditentscheidung einen Beleihungswert zugrunde, der unter dem erwarteten Verkaufspreis liegt. Liegt der Kaufpreis darüber, muss der Käufer die Differenz mit Eigenkapital ausgleichen — oder die Finanzierung platzt.

Die drei Bewertungsverfahren in Kürze

Professionelle Bewertungen stützen sich auf eines von drei Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV):

• Vergleichswertverfahren: Vergleich mit tatsächlich erzielten Preisen ähnlicher Objekte — Standard bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.
• Ertragswertverfahren: Wert aus den erzielbaren Mieteinnahmen — Standard bei vermieteten Objekten.
• Sachwertverfahren: Boden- und Gebäudewert nach Herstellungskosten — vor allem bei selbstgenutzten Immobilien ohne gute Vergleichsdaten.

Die Details und die Unterschiede in der Anwendung stehen im Artikel Was ist Ihre Immobilie wert?.

Selbst-Check: Fünf Anzeichen, dass der Wert zu hoch angesetzt ist

1. Ich nenne einen Preis, ohne drei verkaufte Vergleichsobjekte benennen zu können. Angebotspreise aus Inseraten zählen nicht.
2. Meine Zahl besteht aus Kaufpreis plus Modernisierungen. Das ist eine Kostenrechnung, keine Marktbewertung.
3. Ich nenne keinen einzigen Mangel. Jede Immobilie hat welche; wer keinen findet, schaut zu gut hin.
4. Zwei unabhängige Einschätzungen liegen deutlich unter meiner. Eine Abweichung von mehr als 10 bis 15 % verdient eine Erklärung.
5. Mein Preis hängt an einem Ziel. Ablösung einer Restschuld, Kaufwunsch für das nächste Objekt oder eine Altersvorsorge sind Gründe, den Preis zu wünschen, aber nicht, ihn zu bekommen.

Wer vermietet, kann zusätzlich die Ertragsseite rechnen: Der Mietrendite-Rechner ermittelt Bruttorendite und Kaufpreisfaktor aus den eigenen Zahlen, der Kaufnebenkosten-Rechner zeigt, was zusätzlich zum Preis anfällt, und der Cashflow-Rechner die laufende Wirkung. Ein Preis, den Käufer rechnerisch nicht zahlen können, lässt sich nicht durchsetzen.

Online-Bewertung oder Gutachten: Was wann reicht

Die Abweichung guter Online-Tools zum tatsächlichen Marktwert liegt nach den Angaben im Artikel Was ist Ihre Immobilie wert? meist im Bereich von 10 bis 20 %. Ein Kurzgutachten kostet dort zwischen 500 und 1.500 €, ein umfassendes Gutachten deutlich mehr. Bei einem Objektwert im sechsstelligen Bereich stehen diese Kosten in einem überschaubaren Verhältnis zu einem möglichen Preisabschlag von mehreren zehntausend Euro. Wer Maklern vertraut, sollte mehrere Einschätzungen einholen und nach den Vergleichsobjekten fragen; wer ein Gutachten beauftragt, achtet auf einen unabhängigen, öffentlich bestellten Sachverständigen.

Häufige Fragen

Dieser Artikel ordnet Befragungsergebnisse ein und ersetzt weder eine Immobilienbewertung noch eine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.

Weiterführende Themen

• Was ist Ihre Immobilie wert? So berechnen Sie den Immobilienwert online
• Mietrendite-Rechner
• Kaufnebenkosten-Rechner
• Cashflow-Rechner für Immobilien