Feste Termine stehen bei jeder Aufgabe. Wo die Fristen von der einzelnen Wohnung abhängen, etwa bei Mieterhöhung, Indexanpassung oder Abrechnung, rechnet das Vermieter-Cockpit sie je Wohnung aus. Rechtsstand und Fristen sind Orientierung, keine Rechtsberatung; im Zweifel klärt der Einzelfall ein Fachanwalt oder der Eigentümerverband.
Fristen-Kalender für Vermieter
Das Vermieterjahr
Vermieter tragen keine einzelne große Aufgabe, sondern viele kleine, die im Jahreslauf wiederkehren und teils harte Fristen haben. Diese Übersicht ordnet sie nach Monaten: mit Frist, Rechtsgrundlage und dem passenden Rechner oder Artikel.
Januar
Indexmiete: Verbraucherpreisindex prüfen
Das Statistische Bundesamt veröffentlicht den Dezemberwert um die Monatsmitte. Bei Indexmietverträgen lässt sich daraus die mögliche Anpassung ableiten, sofern die Miete ein Jahr unverändert war.
Vorauszahlungen nach der Abrechnung anpassen
Nach einer Abrechnung darf jede Seite die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen. Die Erklärung braucht die Textform.
Belege des Vorjahres sammeln
Rechnungen für Reparaturen, Zinsen, Verwaltung und Versicherungen für die Anlage V zusammenstellen, solange sie noch vorliegen.
Februar
Grundsteuer-Rate zahlen
Die Gemeinde zieht die Grundsteuer in Quartalsraten ein. Wer nicht per Lastschrift zahlt, überweist bis zum Fälligkeitstag. Umlegbar ist sie über die Nebenkosten.
Mieterhöhung prüfen
Kappungsgrenze, Sperrfrist und Vergleichsmiete gemeinsam prüfen. Die Miete muss zum Wirksamwerden der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein; die Frist selbst rechnet das Cockpit je Wohnung.
Abrechnung des Vorjahres vorbereiten
Die Verbrauchsdaten zum 31. Dezember liegen jetzt vor. Wer früh abrechnet, hat die Frist nicht im Nacken und kann Nachzahlungen früher einplanen.
März
Legionellenprüfung planen
Bei zentraler Warmwasserbereitung mit Großanlage (Speicher über 400 Liter oder Leitungsvolumen über 3 Liter) ist die Untersuchung im Mehrfamilienhaus alle drei Jahre vorgeschrieben.
Abrechnung für das Vorjahr versenden
Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Ein Versand im Frühjahr lässt Zeit für Rückfragen und Korrekturen.
Bäume und Außenanlagen nach dem Winter prüfen
Als Eigentümer tragen Sie die Verkehrssicherungspflicht. Bruchgefahr durch Sturm und Schnee ist nach dem Winter der übliche Prüfanlass.
April
Ende der Heizperiode
Die Heizperiode läuft üblicherweise bis zum 30. April. Danach darf die Heizung abgestellt werden, muss aber bei anhaltender Kälte wieder anspringen.
Anlage V vorbereiten
Mieteinnahmen und Werbungskosten des Vorjahres zusammenführen. Bei Erhaltungsaufwand ist zu klären, ob er sofort absetzbar ist oder verteilt wird.
Mai
Grundsteuer-Rate zahlen
Die Gemeinde zieht die Grundsteuer in Quartalsraten ein. Wer nicht per Lastschrift zahlt, überweist bis zum Fälligkeitstag. Umlegbar ist sie über die Nebenkosten.
Mietspiegel und Vergleichsmiete prüfen
Viele Städte aktualisieren ihren Mietspiegel im Zwei-Jahres-Rhythmus. Ein neuer Stand ist der Anlass, die Vergleichsmiete der eigenen Wohnungen neu zu bestimmen.
Juni
Halbjahresprüfung der Mietkautionen
Für jede Wohnung prüfen: Liegt die Kaution getrennt angelegt und wurden Zinsen gutgeschrieben? Ein Kontoauszug je Konto genügt.
Zahlungseingänge und Rückstände durchsehen
Offene Beträge früh ansprechen. Bei zwei Monatsmieten Rückstand kommt eine fristlose Kündigung in Betracht.
Juli
Steuererklärung abgeben
Wer die Erklärung selbst erstellt, gibt sie in der Regel bis zum 31. Juli des Folgejahres ab. Mit Steuerberater gilt eine spätere Frist.
Abrechnung fertigstellen, falls noch offen
Wer die Abrechnung des Vorjahres noch nicht versandt hat, sollte sie jetzt abschließen. Bis Dezember bleibt Zeit, aber nicht mehr für Rückfragen.
August
Grundsteuer-Rate zahlen
Die Gemeinde zieht die Grundsteuer in Quartalsraten ein. Wer nicht per Lastschrift zahlt, überweist bis zum Fälligkeitstag. Umlegbar ist sie über die Nebenkosten.
Heizungswartung beauftragen
Wartungstermine vor der Heizperiode sind im September und Oktober knapp. Wer jetzt bucht, bekommt einen Termin.
September
Winterdienst regeln
Räum- und Streupflicht klären: Wer übernimmt sie, ist sie im Mietvertrag oder in der Hausordnung übertragen, und wer vertritt bei Abwesenheit?
Rauchmelder und Heizanlage kontrollieren
Wer die jährliche Prüfung der Rauchmelder trägt, richtet sich nach Landesrecht und Vertrag. Vor der Heizperiode auch Heizkörper und Thermostate stichprobenhaft prüfen.
Oktober
Heizperiode beginnt
Ab dem 1. Oktober wird üblicherweise geheizt. Fällt die Heizung aus, entstehen Minderungsansprüche; eine Störung deshalb schnell beheben lassen.
Offene Abrechnungen erledigen
Für Abrechnungszeiträume, die im Vorjahr endeten, bleiben noch drei Monate bis zur Ausschlussfrist. Wer jetzt noch nichts versandt hat, plant den Versand ein.
November
Grundsteuer-Rate zahlen
Die Gemeinde zieht die Grundsteuer in Quartalsraten ein. Wer nicht per Lastschrift zahlt, überweist bis zum Fälligkeitstag. Umlegbar ist sie über die Nebenkosten.
Leerstehende Wohnungen winterfest machen
Bei Leerstand Wasser absperren oder Mindesttemperatur halten, Rohrbruchschäden vermeiden und die Gebäudeversicherung auf Leerstandsklauseln prüfen.
Dezember
Letzter Termin für die Abrechnung des Vorjahres
Geht die Abrechnung nach dem 31. Dezember zu, kann der Vermieter Nachzahlungen in aller Regel nicht mehr verlangen.
Mieterhöhung zum 1. März vorbereiten
Geht ein Erhöhungsverlangen bis Ende Dezember zu, wirkt es ab dem 1. März. Die Zustimmungsfrist des Mieters endet mit Ablauf des zweiten Kalendermonats.
Jahresabschluss der Kautionskonten
Zinsgutschriften und Kontostand je Wohnung festhalten. Sie werden für die Kautionsabrechnung bei Auszug gebraucht.
Quellen
- Primärquelle§ 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten— Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle§ 557b BGB – Indexmiete— Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle§ 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete— Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle§ 558b BGB – Zustimmung zur Mieterhöhung— Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle§ 28 GrStG – Fälligkeit der Grundsteuer— Bundesministerium der Justiz