Fester oder variabler Zins auf die Mietkaution: Was sich lohnt

Auf das Kautionskonto gibt es Zinsen, aber nicht jeder Zins verhält sich gleich: Ein fester Zins bleibt für eine vereinbarte Zeit unverändert, ein variabler Zins passt die Bank jederzeit an. Welche Variante besser ist, entscheidet sich erst im Nachhinein. Dieser Artikel rechnet es an einer Kaution von 3.000 Euro vor, zeigt den Zinszuwachs im Diagramm und schaut auf die Zinsentwicklung der letzten Jahre.

Fester und variabler Zins im Überblick

Beim Kautionskonto ist der variable Zins der Normalfall. § 551 Abs. 3 BGB verlangt eine Anlage zum „für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz“. Das ist ein Marktzins, der sich über die Zeit verändert. Die Zinsen erhöhen die Kaution und stehen dem Mieter zu. Ein Festzins müsste eigens vereinbart werden, und er passt selten, weil niemand weiß, wann das Mietverhältnis endet. Mehr zu den Kontoformen steht in Festgeld, Tagesgeld oder Kündigungsgeld.

Rechenbeispiel: 3.000 Euro über drei Jahre

Angenommen, ein Mieter hinterlegt 3.000 Euro (üblich sind drei Nettokaltmieten) und das Mietverhältnis dauert drei Jahre. Die Zinsen werden jährlich gutgeschrieben und mitverzinst. Drei Szenarien, alle rein rechnerisch und vor Steuern:

• Fester Zins: 2,0 % in allen drei Jahren.
• Variabel, Zins sinkt: 2,0 % im ersten Jahr, dann 1,0 %, dann 0,5 %.
• Variabel, Zins steigt: 2,0 % im ersten Jahr, dann 2,5 %, dann 3,0 %.

Alle drei starten gleich. Der Unterschied entsteht erst, wenn sich der Marktzins bewegt: Sinkt er, liegt der feste Zins um rund 78 Euro vorn, steigt er, der variable um rund 47 Euro. Ein „richtig“ gibt es nicht, nur ein „richtig gewesen“.

Selbst ausprobieren: Zinsszenario simulieren

Ändern Sie die Werte, das Diagramm passt sich sofort an. Der variable Zins startet beim Startzins und ändert sich jedes Jahr um den angegebenen Wert in Prozentpunkten. Die Zinsen werden jährlich gutgeschrieben und mitverzinst, vor Steuern.

Ausführlicher rechnen, mit historischen Bundesbank-Sätzen und PDF-Export: Zum Zinsrechner auf mietkaution.org →

Die Zinsentwicklung der letzten Jahre

Wie stark sich ein variabler Zins in der Praxis bewegt, zeigt der Bundesbank-Referenzzins für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist: 1,43 % (2010), Höchststand 1,52 % (2011), Rekordtief 0,09 % (2021 und 2022), danach 0,41 % (2023), 0,74 % (2024) und 0,69 % (2025). Die vollständige Reihe steht in Zinsentwicklung auf Mietkautionen seit 2010.

Auch der Leitzins der EZB hat sich in dieser Zeit stark bewegt: Der Einlagensatz lag bis Juli 2022 bei −0,50 %, stieg bis September 2023 auf 4,00 %, wurde ab Juni 2024 schrittweise gesenkt und lag seit Juni 2025 bei 2,00 %. Am 10. September 2026 hat die EZB ihn um 0,25 Prozentpunkte auf 2,50 % angehoben. Banken geben solche Änderungen meist mit Verzögerung weiter, Erhöhungen langsamer als Senkungen.

Was das für fest gegen variabel bedeutet:

• 2011 bis 2022, fallende Zinsen: Wer sich 2010 einen Zins von 1,43 % hätte sichern können, hätte bis 2022 auf 3.000 Euro rund 558 Euro Zinsen bekommen (13 Jahre, ohne Zinseszins). Der variable Referenzzins brachte im selben Zeitraum nur rund 227 Euro. Der feste Zins hätte sich klar gelohnt.
• 2022 bis 2024, steigende Zinsen: Der Referenzzins vervielfachte sich von 0,09 % auf 0,74 %. Wer 2022 einen Festzins nahe null vereinbart hätte, hätte den Anstieg verpasst.

Dass beides eintritt, ist der Kern des Problems: Niemand kennt die Richtung im Voraus. Solche langen Bindungen gibt es für Kautionen praktisch nicht, das Beispiel zeigt nur die Größenordnung.

Backtest: Was hätte sich seit 2010 gelohnt?

Wählen Sie ein Startjahr und eine Laufzeit. Verglichen wird ein variabler Zins, der dem tatsächlichen Bundesbank-Referenzzins (Jahresdurchschnitte) folgt, mit einem festen Zins, der dem Referenzzins des Startjahres entspricht und unverändert bleibt. Das ist eine Modellannahme: Für Kautionen gibt es solche Festzinsangebote in der Praxis kaum, und Anbieter weichen vom Referenzzins ab. Der Wert für 2026 ist vorläufig.

Ausführlicher rechnen, mit historischen Bundesbank-Sätzen und PDF-Export: Zum Zinsrechner auf mietkaution.org →

Was das für die Mietkaution bedeutet

• Die Laufzeit ist unbekannt. Ein Mietverhältnis endet durch Kündigung, Umzug oder Eigenbedarf. Ein Festzins mit Bindung passt dazu nur, wenn eine vorzeitige Auflösung ohne Abschlag möglich ist.
• Der Vermieter braucht Zugriff auf die Sicherheit. Deshalb wird die Kaution verpfändet oder treuhänderisch gehalten, und dafür sind flexible Konten üblich.
• Ein variabler Zins ist kein Nachteil an sich. Entscheidend ist, wie weit der Zins vom Marktniveau abweicht, ob es Gebühren gibt und ob ein Aktionszins nach einer Frist wegfällt.
• Aktionszinsen sind ein Mischfall. Viele Anbieter zahlen zu Beginn einen höheren Satz, der danach auf einen variablen Standardsatz fällt. Dann zählt der Satz nach der Aktion.

Ein Beispiel für einen solchen Mischfall ist die Deutsche Mietkaution: 2,00 % p. a. in den ersten sechs Monaten, danach 1,00 % p. a. variabel (Stand 24. September 2026). Der Anbieter ist erst seit August 2026 am Markt, der Satz kann sich ändern.

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• 0 € für Eröffnung, Kontoführung, Ein- und Auszahlungen
• 2,00 % p. a. in den ersten 6 Monaten, danach 1,00 % p. a. variabel
• Mieter oder Vermieter können die Eröffnung starten
• Konto- und depotführende Bank: Baader Bank AG
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Häufige Fragen

Weiterführende Themen

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